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伍戈经济笔记:当下拿地意愿低迷 将对明年房地产投资形成拖累

时间:2022-08-15 08:27:37 | 来源:市场资讯

原标题 地产:说短论长

来源伍戈经济笔记

原创伍戈

核心观点:

1. 都说长痛不如短痛。但经历一年多的急剧调整,房企违约数仍不断创历史新高,地产风险甚至呈现出向居民端以及金融等诸多领域扩散的迹象。如影相随的,当然是持续的经济下行压力和潜在的系统性风险。如此负反馈循环能否打破?整体经济何时能回归正轨?

2. 尽管针对购房需求端的放松政策层出不穷,但“房住不炒”定位下刺激力度有限。疫情管控三年且还在持续,居民收入明显受损使得本轮商品房销售回升步履维艰。缺乏销量的积极支撑,叠加前期监管趋严的影响,作为高杠杆行业的地产现金流显著恶化实属必然。

3. 一年多来,各方都在摸索地产危机的处置方式,但无论资产转让还是债务重组,这些“慢”变量似追不上行业整体恶化的“快”变量。房地产的复杂性、系统性注定了若无政府信用的果断介入,而仅靠市场力量难以扭转风险趋势。日、美的历史教训都深刻揭示这一点。

4. 展望未来,“因城施策用足用好政策工具箱”基调下,商品房销售或边际改善,但融资条件若无明显变化,加之建安、债务等刚性支出,下半年房企净现金流仍将显著为负,违约风险难有实质性收敛。当下拿地意愿的低迷将对明年房地产投资及整体经济形成拖累。

正文:

一年多来,各类纠偏政策层出不穷,但房企违约数量仍不断创历史新高。都说长痛不如短痛,那么经过短期“阵痛”后,为何地产风险还在向居民端以及金融等诸多领域蔓延?如影相随的,当然是持续的经济下行压力和潜在的系统性风险。如此负反馈循环能否打破?整体经济何时能回归正轨?

图1. “阵痛”已一年,风险仍抬升

来源:Bloomberg,WIND,笔者测算

注:信用风险以中资美元债信用利差表征。

一、房地产是短痛?

尽管针对购房需求端的放松政策层出不穷,但“房住不炒”定位下刺激力度有限。疫情管控三年且还在持续,居民收入明显受损使得本轮商品房销售回升步履维艰。缺乏销量的积极支撑,叠加前期监管趋严的影响,作为高杠杆行业的地产现金流显著恶化实属必然。

“保交楼、稳民生”,停贷数量已稳定在300余楼盘,烂尾风险似有控制。初步测算,下半年融资环境若无显著变化,平均每家上市房企仍将面临约100 - 150亿元的净现金流出,销售回款难以覆盖到期债务的房企数目或维持历史高位,不排除违约风险抬升的可能。

图2. 房企仍入不敷出

来源:WIND,上市房企财报,笔者测算

二、房地产是长痛?

房地产风险爆发一年多来,各方都在摸索危机的处置方式。但无论是资产转让还是债务重组,这些“慢”变量似追不上行业整体恶化的“快”变量。房地产的复杂性、系统性注定了若无政府信用的果断介入,而仅靠市场力量难以扭转风险趋势。上世纪90年代初日本房地产不良资产激增,政府早期寄望于市场自发消化,但行动迟滞引致后来长期的经济低迷。美国上世纪30年代大萧条也有类似教训。

表1. 风险处置中,但速度偏慢

来源:公司公告,笔者整理

房企深度受损将引致更多“长痛”。当前土地购置的收缩幅度远超商品房销售。尤其是违约和风险房企的销售分别同比下滑72%和47%,但拿地降幅均超95%,未来可能出现无房可卖的窘境,诸多民企大概率退出市场。房地产市场的主要矛盾,或将由当下的供需双弱逐渐转向潜在的供给不足,并在更长时期扰动房价且拖累经济。

图3. 当前购地收缩,预示未来投资不足

来源:WIND,笔者测算

注:各指标为相对2018-2019年均值的比值。

三、基本结论

一是地产风险爆发一年有余,仍有向其它领域蔓延的可能。针对购房需求端的放松政策层出不穷,但“房住不炒”下刺激力度有限。疫情管控三年,居民收入受损,住房销售回升步履维艰。缺乏销量的支撑,叠加前期监管趋严的影响,高杠杆的地产行业现金流恶化实属必然。

二是尽管各方都在摸索房地产危机的处置方式,但无论资产转让还是债务重组等,这些“慢”变量似都追不上行业整体恶化的“快”变量。房地产的复杂性、系统性注定了若无政府信用的果断介入,而仅靠市场力量难以扭转风险趋势。日、美等历史教训都深刻揭示了这一点。

三是展望未来,“因城施策用足用好政策工具箱”基调下,商品房销售或边际改善,但融资条件若无明显变化,加之建安、债务等刚性支出,下半年房企净现金流仍将显著为负,违约风险难有实质性下降。当下拿地意愿的低迷将对明年房地产投资及整体经济形成拖累。

【作者】

伍戈:博士,长江证券首席经济学家。曾长期供职央行货币政策部门,并在国际货币基金组织担任经济学家。孙冶方经济科学奖获得者,获浦山政策研究奖、刘诗白经济学奖,蝉联“远见杯”经济预测冠军。

俞涛、曹海巍、高童:长江证券研究员。

黎苇、薛舒宁、牛拗:长江证券实习研究员。

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