来源丨正经社

《正经社》分析师针对近期热点的随机点评或概述，一家之言，仅供参考。

1、8月10日突然领跌内房股的，是以稳健著称的龙湖集团，股价盘中跌幅超过18%，最终报跌16.40%，市值蒸发接近250亿港元（约合人民币210多亿元）。

这是什么情况？一个明显的扰动因素，是有传言称，龙湖集团也出现了商票逾期情况。对此，有接近龙湖的知情人士进行了“辟谣”：“龙湖去年就不开商票了，没有商票逾期，（传闻）纯属造谣。”但这个“辟谣”并没有打住股价的跌势。

另一个扰动因素，是瑞银当日发布的一份报告，宣称“7月国内前100名开发商合同销售额同比下降40%，暗示房地产销售复苏将推迟”，并将龙湖集团由买入下调至中性，目标价下调至25.7港元/股。但据此对比8月9日的收盘价25港元/股，应无如此之大的下跌空间。

《正经社》分析师注意到，也有市场观点认为，在房地产大势不容乐观的情势下，相对于那些股价已经跌去了八九成的内房股，龙湖集团较历史高点的腰斩状况，还存在较大的补跌空间。

基本面方面，截至2021年，龙湖集团已经连续6年处于三道红线“绿档”。2022年1-7月，合同销售金额为683.6亿元，同比下跌 57.7%。销售额腰斩，房子确实不好卖了，这才是股价无法真正雄起的根本原因。

2、廊坊全面取消限购、限售的消息，貌似并没有激起多少波澜。

对于全国市场来说，其中最大的改变，就是“房价将会永远上涨”的预期已经逆转，而一线城市和优质区域的结构性机会的共识，对于大多数购房者而言，只能望洋兴叹。

对于廊坊和北三县自身而言，曾经十分诱人的京津冀一体化进展过于缓慢，前些年的入局者不仅遭受了房价大幅下跌带来的经济损失，更遭受了跨省通勤方面的种种不便与难受。

何况，乡亲们这几年收入的下降，确实肉眼可见。

3、平均房价一度达到13000多元、超过长沙的江西省会城市南昌市，这两天刷屏了。

其房屋空置率，高达20%，也就是每5套房屋就有一套是闲置的，这个数据领跑28个大中城市，高居全国榜首。放眼南昌市区，可谓高楼林立，但类似九龙湖、象湖、经开区之类亮灯率不足50%的片区却可谓比比皆是。

这背后，又是几组让人乐观不起来的数据。一是房价，尽管连续下降了若干个月，但是绝对值仍然偏高，均价为1万元左右，红谷滩区、高新区的二手房挂牌价，分别高达1.8万元左右、1.4万元左右。

二是二手房挂牌数量高达6万多套，按照2022年1-6月平均成交1230套/月计算，去化周期高达48个月。

三是近十年建成区面积涨幅高达76%，但常住人口增长率只有26.5%，倒挂严重。尤其是，整个江西最高阶的大学，是南昌大学这个唯一的211大学，大量青年才俊只好远走他乡。

四是尽管这几年年轻人又有了回流，但是南昌产业基础薄弱，人均收入增速在省内也是垫底，长期而言仍然缺乏足够的吸引力。

4、7月，有中国第四城之称的成都，二手房成交量达到了17296套，不仅是2012年1月以来的最高记录，也是全国第一。

与此同时，上海易居房地产研究院监测的包括成都在内的14个热点城市，7月二手住宅成交量约为7.2万套，环比下降5.5%，同比在连续下降13个月后略增2.3%。

值得注意的是，二手房指导价政策于2021年2月由深圳率先推出后，使得房价明显开始下行。目前，除深圳和上海以外，至少已有13个城市予以取消或放松。成都二手房成交量创下近10年新高，也得益于这种松绑效应。