揭开上海五星酒店业主资金链紧张伤疤。

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领域 | 文旅地产、酒店业

01

解约关店

地产下行期，外资高星酒店与地产开发商业主之间的矛盾愈发尖锐。

这两天，一份龙湖集团发给六洲酒店管理（上海）有限公司的解约函在业内引发轩然大波。

旅界得到的该函件上称，上海虹桥英迪格酒店自2018年开业至今，每一实际营业年度均处于严重亏损状态，致使我司（龙湖集团）利润累计亏损达5600万元，且历年来毛利润均未达成双方确认的年度预算目标。

同时，也为了避免损失进一步扩大，我司（龙湖集团）计划于2022年8月10日起停止该酒店经营，同时尽快协商闭店事宜，妥善完成资产、人员等相关处置工作。

目前，携程等在线旅游平台上8月10日之后，上海虹桥英迪格酒店已经无法预订，显示售罄。

企查查显示，六洲酒店管理（上海）有限公司由英国洲际酒店集团100%持有，注册资金1300万美元，提供酒店管理及相关服务设施的管理。

有消息人士向旅界披露，“其实上海虹桥英迪格酒店也不是没想过转让，但近期上海高星酒店密集对外转让，竞品多，这家酒店品相又不佳，实难出手才做出暂时关店的决定。”

上海虹桥英迪格酒店之外，近两年上海五星酒店出现多轮转让潮。

旅界去年曾独家报道上海新华联索菲特大酒店、上海豫园万丽酒店、上海日航酒店以及上海虹桥绿地酒店群等多家上海五星级酒店陆续在一些全国性的酒店投资交易平台被曝出转让出售信息，项目出售调研报告也对外界披露。

今年1月底，更有多家媒体披露世茂集团将全国多项酒店类资产摆上货架。

旅界查阅被曝出的清单发现，世茂位于上海、北京、大湾区、长三角（除上海）以及其他地区的7个待售酒店项目上海酒店独占4家。

经过一轮轮有价无市的洗礼，当下有的上海五星级酒店按照产权面积每平米售价可能低至8000元—9000元。但实际上，这些酒店房间内部的装修成本都不会少于1万元/平米。

此外，今年上半年上海酒店业受疫情冲击严重，上海五星酒店纷纷上线“网课房”、“无忧避世房”等针对本地人群的套餐类产品纾困，一时引起广泛关注，却依旧治标不治本，多家酒店被曝出极度经营困难。

02

草莽年代嫁错郎

龙湖试图与英迪格割袍断义，但过往也曾有过一段甜蜜岁月，而这场错误的姻缘始自11年前。

彼时，2010年地产行业大喊史上最严调控来了，这些经历过数次生死的房企无不秒懂，开始转型搞商业地产。

2010年到2011年，国内大大小小城市里建起了无数的商场，对商业地产的投资，年年增速保持在30%以上。

风口之下，当年万达王健林以280亿身价登上胡润地产富豪榜第一，就连哇哈哈的宗庆后都表示要在河南建100个大型购物中心。

商业地产风起云涌的年代，龙湖集团借助开发TOD商业项目契机喊出了“空间即服务”，并于2011年8月在上海以30.5亿元获得距离虹桥高铁站仅500米的大虹桥交通枢纽商业地块。

按照当时媒体披露的规化，龙湖计划斥资100亿元把当时在全国布局的主要商业地产品牌 “天街”项目引入到上海。

值得一提的是，该地块经营性建筑面积29.08万平米，折合楼面价仅10503元/平米，龙湖最初的计划是将约49%拟开发成可出售物业，51%拟开发为持有型物业。

如此高比例的持有型物业，开发一家外资高端五星酒店几乎是必须的，但在那个草莽年代，酒店的投资回报率往往是开发商们的次要考虑对象，牌子够不够响，能否给土地带来增值、溢价，才是打动地方政府的核心要素。

此后，对于上海首个天街系列的运作，虹桥天街项目酒店部分龙湖经过数年精挑细选，于2014年5月底，引入了洲际集团旗下的英迪格品牌，也是上海地区的第二家英迪格酒店。

对于这笔签约，业内曾一度抱有期待。

一名上海高端定制旅行社负责人王栩然称，“当时上海虹桥机场附近没有什么大牌酒店，按说英迪格可以解决一部分刚需商务客流的住宿问题。“

理想很丰满，现实往往过于骨感。

2018年9月19日，上海虹桥英迪格酒店正式开业了，成为龙湖与洲际酒店集团继苏州龙湖狮山天街智选假日酒店、杭州龙湖皇冠假日酒店后，共同建设运营的第三家酒店。

短暂开业喧嚣后，上海虹桥英迪格酒店一些问题开始浮现。

论前往机场、、高铁站的交通距离，上海虹桥英迪格酒店不如凯悦旗下的嘉轩、嘉寓，步行几分钟就可到达虹桥枢纽；论会议方便，本土绿地旗下的铂瑞、铂骊，毗邻国展中心；论高端，英国朗廷酒店集团旗下的康得思，未来还有万豪的丽思卡尔顿会进一步压缩英迪格的市场空间。

目前，上海虹桥英迪格酒店在携程上的基础房型仅售700余元，远远不足以匹配英迪格在洲际集团旗下较高定位的品牌形象。

王栩然认为，“在虹桥机场、火车站这个区域，上海虹桥英迪格酒店的设施配置和品牌定位都挺尴尬，完全不足以支撑它的房价与客流，挂牌皇冠假日顶多了，凯悦的逸菲、万豪的万怡这种介于四星左右的品牌其实会更合适。”

03

泥菩萨过江

为何龙湖宁可关门闭店不营业，也要与洲际酒店集团解约？

今时不同往日，自2018年开始的房地产行业此轮调控以来，民营开发商们泥菩萨过江，自身难保，均开始认真审视旗下重资产酒店的收益，若对现金流无帮助，该割肉则割肉，丝毫不会手软。

事实上，富力、恒大、世茂、绿地等一些激进文旅、酒店的房地产开发商先后爆雷，龙湖等自称“稳健”的地产商，也不得不把裁员、关酒店当做保护自己抵御风寒的利器。

近期龙湖被裁员员工写给董事长吴亚军的信

龙湖大股东重庆女首富吴亚军刚刚陷入暴力裁员传闻，现在对当初看不上眼的酒店收入也“斤斤计较”起来。

龙湖集团2021年报显示，其全年营业收入达2234亿，净利润238.54亿，过去4年上海虹桥英迪格酒店利润累计亏损5600万只能说是“毛毛雨”。

对此，一位外资五星酒店集团市场营销负责人质疑称，“不知道这份函件上的利润累计亏损是否包括摊销折旧，外资五星酒店品牌通常运营成本比较高，上海刚开业的五星酒店前三年一般利润打平或略有盈利就算是不错的市场表现。”

的确，曾经开发商为了拿项目，顾不得酒店的效益，原本就是打算亏钱做酒店的，只要房地产其他项目赚钱就可以了。

但如今，当赚钱盈利成为入不敷出的开发商对酒店集团的硬性考核标准，一些当初仓促上马的外资酒店品牌开始力不从心。

对于外资五星酒店品牌与开发商之间的矛盾加剧，一位上海某外资商业地产投资管理机构副总表示，“从投资角度来看，现在业主才思考酒店品牌为何不盈利已经晚了，开业前就要甄选一个适合地段、客流的品牌。”

“像英迪格酒店的现金流估值应该远远无法覆盖酒店的拿地成本+建安成本等，酒店即使不出售而是永久自持，估计没有疫情，仅仅是回本也要30-50年，这个账根本不划算。”

只不过，投资前很少有开发商业主去想这些酒店淡季的难过日子，直到无法忍受现金流之痛才寻找“欲加之罪”。

几重施压下，一些经营不善的上海五星酒店愈发有价无市，只能先关店再待价而沽。

今年6月底，龙湖集团前总规划师、TOD事业部总经理胡剑已经不幸去世，没能看到上海虹桥英迪格酒店的黯然落幕。

“虹桥新天地那一块是未来发展的重心，”王栩然觉得上海虹桥英迪格酒店就这么关了挺可惜，但他亦直言，“你得熬啊，熬不住就没办法了…”

本文受访者为化名

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