来源：中国房地产报

费用管控能力是多方面的，任何一个方面的短板都会使得公司费用率增加，从而影响盈利表现。

中房报记者 付珊珊丨上海报道

随着房地产行业销售规模和利润快速下滑，为保证企业现金流这一生命线，不少房企均加强了成本控制，以实现成本优化和费用管控。

一般而言，通过销售、管理、财务三项费用（以下简称“三费费用”）及费用率情况大致可管窥出房企成本管控水平。

2021年年报披露收官之际，中国房地产报记者统计了TOP50上市房企销售、管理、财务等费用数据情况（因部分企业未按时披露经审核年度业绩，未被统计在内），数据显示，中海地产三费费用率最低，仅为3.11%；三费费用率最高的企业是合生创展集团，这一指标接近30%，房企成本管控能力呈现两极分化。

降成本就是保利润。

销售费用普遍增加

根据统计数据显示，2021年TOP50上市房企销售费用普遍增加，41家样本上市房企中，仅有4家房企销售费用减少，可见在行业下行、市场信心不足背景下，房企销售去化变得愈发艰难，即使如中海地产这种费用管控能力较强的企业2021年销售费用依然同比增长7.55%。

销售费用增长幅度最大的是滨江集团，2021年销售费用为7.13亿元，同比增长67.4%。滨江集团销售费用大幅增长的原因，一是销售费用长期保持低位，2020年滨江集团销售额突破千亿元，但其当年销售费用仅为4.26亿元，在TOP50上市房企中属于销售费用较低的企业；二是在去年下半年市场销售去化难度加大的情况下，滨江集团依然保持了销售逆势增长，这也是其销售费用同比增长的原因。

2021年，有4家房企销售费用同比下降，分别是时代中国、建业地产、荣盛发展和阳光城，其中后3家企业都在不同程度上遇到资金问题，在经营难以为继的情况下，销售费用也随之缩减。

虽然多位行业领头人都表示，房地产已进入“管理红利”时代，但仍有一些房企在管理方面存在一定提升空间。2021年，TOP50上市房企中有27家房企管理费用同比增加，占比超6成。

其中，建发国际和合生创展2021年管理费用几乎比2020年同期翻了一倍，是TOP50上市房企中管理费用增长最多的企业；融信中国、雅居乐集团和时代中国控股2021年管理费用与2020年同期相比降低幅度较大，降幅均超过20%。

一般而言，财务费用主要包括利息支出、汇兑损失、银行汇款手续费等条目。自行业“三道红线”融资监管政策出台之后，不少企业都开始注重控制有息负债规模，但仍有一部分企业负债规模高居不下，这也导致利息支出增多。

从中国房地产报记者统计的数据来看，2021年TOP50上市房企中有近半数企业财务费用同比降低，但仍有半数企业财务费用同比增加。其中，2021年财务费用与2020年同期相比增加最多的是中南建设，2020年财务费用仅为5.5亿元，但2021年财务费用已经增至12.23亿元。此外，禹洲集团和荣盛发展2021年财务费用相比2020年同期也翻了一倍多。

反之，2021年财务费用同比减少最多的是金地集团，其2021年财务费用位6.5亿元，同比降幅达229.25%。

中海地产三费费用率多年行业第一

根据样本数据显示，2021年TOP50上市房企三费费用率平均数为9.1%，2020年这一指标为9.07%，同比基本保持持平，这说明在行业下行周期利润空间收窄的情况下，房企均在成本端收缩，以进一步加强自身的费用管控能力。

一般而言，上市房企三费费用率与其利润表现呈现负相关，即费用率越高，则利润空间越窄，反之费用率低的利润可能相对就高。

TOP50上市房企中，2021年归属母公司股东净利润最高的几家企业分别是中海地产、华润置地、保利发展、碧桂园、龙湖集团、万科、新城控股、招商蛇口和龙光集团，这些房企对应的三费费用率多数都低于行业平均值，费用管控能力较好。

其中，中海地产盈利能力最强，2021年归属母公司股东净利润超过400亿元，其三费费用率也多年稳居行业第一，2021年仅为3.11%，这一数据比其2020年的三费费用率还要更低，管控能力进一步提升。同时，中海地产也是业内唯一三费费用率低于4%的企业；紧随其后的是招商蛇口，2021年三费费用率为5.09%；滨江集团则位居第三，三费费用率为5.3%。

对比这些费用管控能力较强的企业，在统计样本企业中，2021年仍然有11家上市房企三费费用率超过10%，其中，合生创展集团三费费用率最高，达到29.28%，但合生创展集团归属母公司股东净利润则不低，仅次于龙光集团，位列第10位。除了合生创展这一特例外，利润垫底的房企三费费用率基本都在10%以上，例如富力地产、阳光城、荣盛发展。

通过对比发现，2021年费用管控能力最强的房企三费费用率仅有3.11%，管控能力最差的房企三费费用率则高达29.28%，相差26个百分点；前者同期归属母公司股东净利润是后者4倍多。

值得注意的是，费用管控能力强房企基本上三项费用单独费用率也控制得较好，例如中海地产、招商蛇口和滨江集团无论是销售费用率、管理费用率还是财务费用率基本都处于前列。

有些房企三费费用率之所以很高，是因为某一项或者两项费用管控不到位，尤其是三费费用率高于10%企业均存在这一问题。如合生创展集团销售费用率和财务费用率均在5%左右，其管理费用率却高达19.28%，这也给房企一个警示，即费用管控能力是多方面的，任何一个方面的短板都会使得公司费用率增加，从而影响盈利表现。