◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑| 密探君

当前楼市松绑让人激动不易，南京、武汉取消限购却遭“一日游”，这种靠反复试探的做法，让外界担忧“稳楼市”预期。

上周，民营房企融资端初现“破冰”端倪，但坊间又传出一些“减分”消息，为市场向好预期蒙上一层阴影。

5月15日，龙湖、碧桂园和美的置业进入民营房企试点发债名单，创设信用违约互换CDS或信用保护缓释凭证CRWM等信用保护机制成最大亮点。

5月19日，这份重量级名单又增加了新城和旭辉。一时间，地产资本圈为之振奋。

据《经济观察报》刊文，上述其中一家获准发债的房企透露，监管层此举唯一目的就是提振市场信心，仅限于向行业和境内债券投资人传递信心，但对民营房企目前面临融资困境的破冰效应有限。

这意味着：接下来，更多民营房企想发债但难度依然很大。

融资端受限不畅，各大房企能仰仗的唯有依靠加快销售及回款力度，但开年后这几个月，虽有各种利好，但难以抑制下滑。

克而瑞监测统计，百强房企今年1-4月销售规模同比大幅降低50.2%，其中4月单月销售业绩同比降低58.6%，环比降低16.2%，环比降幅大于近年同期水平。

房企年内到期债务却如洪水般，汹涌而来。

从安信证券统计看，2022年共有6806.2亿元地产债到期，其中民营房企共有2300.1亿元境内债到期，第三季度将进入到期小高峰。

5月19日，中国社科院国家金融与发展实验室发表《房地产金融季报》指出，2022年7月房企境内外债务迎来年内到期高峰，7月到期规模达到1623亿元。

“在当前市场预期较弱以及金融机构避险情绪下，房企流动性严重吃紧，部分高杠杆企业难以借新还旧，房企债务违约事件还会陆续发生。”

5月20日，国务院发展研究中心发表《宏观经济形势分析月报》，针对当前楼市指出，全产业链信用收缩可能加剧房企流动性风险，当务之急是要尽快畅通房企现金流，有效化解房企因流动性不足实现违约问题。

在这份重磅级分析报告中，国务院发展研究中心明确提出了“化解房企现金流紧张”的四大途径：

其一，合理放松对房企在资本市场上的融资限制。

其指出，过去很长一段时期，房企股权融资受到很大限制，过去十年只有2家在2014年曾发行过可转债。

虽然近期房企信用债的限制有所松动，但“一家房企一年最多只能发行一次信用债”的限制并未松动，且信用债净融资规模持续为负的现实尚未改变。

建议结合全面推行股票发行注册制，按市场化原则，放松对房企在资本市场的融资限制，实质性补充大型房企现金流，改善市场预期，补充资本金，降低负债率等。

其二，扩大地方债适用范围，多渠道、多形式为符合一定条件的房企提供现金流支持。

主要针对人口净流入的大城市及特大城市，探索设立“保障房投资基金”，按市场化收购困难房企出售的项目、资产或多元化业务，并尝试回购闲置用地，将部分商品房项目转化为保障房项目。

可探索地方债使用范围，以股权、债权等多种形式参与优质房企并购重组，分类支持因现金流困难而停工的在建项目和竣工待交付项目。

其三，鼓励房地产投资信托基金REITs、政府引导基金、保险资金等多种资金参与房企并购重组、资产处置和资产证券化。

当前市场避险情绪上升，房企改善现金流及自救需求加速上升，若不能为整个行业提供充足的流动性，不仅会加剧行业发生“踩踏”风险，还会牵连金融机构，导致其再融资困难。

鼓励政府引导基金、保险资金以战略投资形式参与房企并购重组，并鼓励社会资本参与，支持符合条件的中资房企回购境外债。鼓励银行发行MBS筹集长期信贷资金，将新增住房抵押贷款与MBS规模挂钩，支持各类资金参与MBS投资。

适当放缓REITs募资条件，扩大REITs投资范围，支持REITs通过股权、债权等多种形式参与房企并购重组，特别是商业资产、物业资产转让等。

第四，以差异化、精细化信贷政策支持房企合理融资需求，更好满足购房者合理住房需求。

针对银行“资产荒”和房企“贷不到”并存，要纠正部分银行在执行“三线四档”政策时“一刀切”提问，细化“三道红线”指标设计，针对资产负债率虽高但能持续下降的房企债务融资进行边际改善激励式考核等。

针对居民按揭贷，在加强涉房违规信贷查处力度时，可适度松绑房贷集中度限制，支持刚需购房贷需求。

要考虑改善型住房、进城父母养老住房等合理需求，区别对待一般的二套房买卖和通过买一卖一的改善置换交易，保持小户型、低总价的二手房交易。

对照当前楼市松绑现状，部分建言已落实，但针对房企融资的限制仍是一块坚冰，亟待高层更大力度的实质性突破。