来源：市值风云

二季度净收入大幅好于预期。

8月23日，贝壳（BEKE.US、02423.HK）发布了二季报：总交易额（GTV）6395亿元，同比下降47.6%；净收入138亿元，同比下降43.0%；经调整净亏损6.2亿元。

一方面，这说明公司受房地产下行周期影响较大。而另一方面，则是公司已经逐渐走出低谷，二季度的138亿元净收入（合21亿美元），不仅大幅好于公司此前给出的业绩指引（100亿-105亿），也好于华尔街分析师的预期（15.9亿美元）。

而且从公司给出的三季度指引来看，净收入预计为165亿-170亿元，同比仅下降6.1%-8.8%，营收规模将超过疫情前水平。

受此影响，公司美股昨日上涨7.4%。

家装业务带来新增长

二季度，贝壳财报最大的变化是多了一个新的单独披露板块：家装家居。这源自于公司4月20日正式完成收购的圣都家居装修有限公司（简称圣都），总对价约51亿左右（39.2亿现金加价值12.25亿股票）。

家装家居成为贝壳继存量房交易、新房交易后的第三大业务，二季度贡献净收入10.2亿元，是公司去年11月提出的“一体两翼”战略升级的具体落地。

假设圣都自去年二季度已经并表，则公司二季度家装家居业务收入同比增长超10%，成为新的增长点。相比之下，二季度头部家装企业产值同比下降了21%。

房地产交易业务已经进入成熟期，贝壳的头部地位稳固，进军家装领域是顺理成章的事情：房产交易获取的客户不仅可以为家装引流，增加客户生命周期价值（LTV），家装也有助于贝壳在房产交易服务上与其他品牌进行差异化竞争。

贝壳把二手房和新房交易服务业务称为第一赛道，家装家居和租房称为第二赛道。今年6月，第一赛道流量为家装家居业务贡献的合同额已经超过了25%。

另外，圣都并表后的家装业务利润率和公司整体保持一致。二季度，家装家居业务的贡献利润率（不包含公司整体层面及门店等成本）为28.9%，而公司整体为30.0%。

稳定队伍，提升效率

除了家装业务外，贝壳二季报给人的印象是正在积蓄力量，为地产行业走出寒冬做准备。

二季度，在总交易额大幅下降的同时，平台连接的门店数量同比仅减少了19.0%，环比更是只减少了6.4%，为42831家；经纪人数量同比减少24.4%，环比仅减少了2.9%，为414915名。

贝壳大部分城市门店及经纪人数量在二季度已经企稳，6月北京、上海活跃经纪人流失率降至仅1%-3%，非北上活跃经纪人6月月度流失率也已降至仅5.6%。

深耕房产交易服务多年，贝壳对地产行业的周期和趋势有更敏锐的判断。在当前行业不景气的状况下，公司在提升运营效率的同时，稳定队伍，为复苏做准备。

从数据上看，二季度贝壳平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平台重点32城中21城二手房交易GTV已经超过2021年均值，非链家存量房交易GTV环比增长高达33%。

在各地政府陆续出台相应支持政策的情况下，公司预计下半年房地产市场将逐步企稳复苏。

除了积蓄力量外，贝壳现有业务效率也有所提升，比如“快佣”策略，有机会让开发商提前支付佣金，帮助开发商提高去化效率，也让平台的应收账款和经纪人回款更安全。

二季度新房业务的现金收入比达到1.27，公司整体经营活动现金净流入29.7亿元，同比提升197%。

在开发商选择上，贝壳积极与优质开发商合作，提升国有房企销售占比。二季度，国有房企销售占比提高至37%，环比提升7个百分点；新房业务贡献利润率达到24%，为两年来的高位。

回报股东，回馈社会

对投资者来说，行业寒冬并不可怕，“供给侧”才是分析投资价值的核心。需求侧有周期，但寒冬可以杀死那些不扛冻的公司，剩下的将在春天里接下更多的市场份额。

所以，重要的不仅仅是看冬天何时过去，更得看谁更扛冻。

好消息是，贝壳的毛利率自去年三季度以来已经连续3个季度环比上升。

而截至上半年末，贝壳账上拥有123.8亿现金及现金等价物、70.0亿受限资金、306.4亿的短期投资，合计达到500.2亿元，环比持平。

8月12日，贝壳召开股东周年大会，批准股份回购计划，将回购至多10亿美元的港股和ADS。

当然，风云君不仅关注公司对股东的回报，也关心公司创造的社会价值。在高房价影响年轻人生活的情况下，贝壳租房在供需两端持续进行拓展，以提升效率，实现业务的长期微利可持续。

截至二季度末，贝壳租房业务在管房源量超过4.2万套，环比增加近2.2万套。

6月份，公司还联合发起了针对应届毕业生租房的“新青年计划”，为应届毕业生提供房租优惠、佣金减免等服务，在今年大学生就业困难的情况下无疑是雪中送炭。

贝壳发布了超预期的二季报，市场也给出了正面的反应。这在房地产复苏前的时刻显得难能可贵，也凸显出贝壳的韧性十足。

二季度，贝壳在GTV下降的同时，稳住了队伍，同时提升效率加强回款，保持了公司整体经营的稳健。

在股东价值和社会价值创造方面，贝壳的表现也值得肯定。