“我们也非常清晰，要向着有一定规模的目标去进发。”8月11日，越秀服务（06626.HK）打响了物管公司半年报的头炮，公司非执行董事兼董事会主席林峰在业绩会上表示，“上市三年内，即到2023年，我们的目标是要达到在管面积1亿平方米。”

以此为方向，2022年上半年，越秀服务的规模拓展卓有成效。在关联方稳定提供在管项目的同时，越秀服务加大自我造血能力，报告期内，第三方外拓合约面积同比增幅达151%；截至2022年6月末，越秀服务在管面积为4355万平方米，合约面积约为6262万平方米，同比实现20%左右的涨幅。

值得一提的是，凭借在TOD综合物业管理方面的经验优势，越秀服务今年以来先后中标了福州地铁2号线、长沙地铁6号线及青岛地铁4号线项目，实现TOD综合物管的成功“出圈”。

积极推动在管面积、在管规模的增加，越秀服务业绩的持续增长也有了充分的动力。报告期内，越秀服务实现营业收入10.9亿元，同比增长13.8%；公司拥有人应占盈利约为2.11亿元，同比增长18.6%；同时，毛利率保持在31.7%的较高水平。

“2022年是越秀服务的而立之年，我们将继续秉承成为中国领先的城市综合服务运营商的愿景，坚持长期主义，持续提升服务品质，深入推动精细化管理，大力推进精准投拓，不断优化社区增值服务的业务格局，更好满足客户对美好生活的需求，持续为股东创造更大价值。”林峰表示。

业务结构持续优化

2022年上半年，越秀服务的核心业务收入都保持了向上的增长态势，非商业物业管理及增值服务的收入共8.11亿元，同比增长19.5%，在总收入中占比达74%。

具体来看，作为物业公司基本盘的基础物管服务收入实现3.95亿元，同比增长32.9%，占总收入比例提升至36.2%；同时，社区增值服务收入实现2.44亿元，同比增长32.2%，占总收入比例亦提升至22.4%。

这其中，“对于物管公司来说，社区增值业务是一片蓝海，也是我们重点发展的业务。”越秀服务管理层表示，公司结合市场经验和自身情况及客户的需求，积极布局了社区增值业务。

“这块业务包括了生活服务、空间运营、家装服务等，收入占比也得到不断提升，目前社区增值业务的收入已经超过了非业主增值业务。”林峰介绍。越秀服务的业务结构得以持续优化。

在社区增值服务中，新零售业务实现了6000万元的收入，增加了两倍，具体业务内容主要涉及给业主提供拎包入住服务，提供包括食品、奶类、米、油、酒等产品的销售服务，同时还创新了产品矩阵，瞄准节庆打造明星产品，开展线上直播、社区团购等，增加C端的消费业务。

今年下半年，越秀服务表示，还将进一步加强产品打造，包括酒类、季节性的月饼，设置社区前置仓等，进一步提升新零售业务占比和对营收和利润的贡献。

面对社区增值服务这片蓝海，越秀服务将持续加大投入。“本集团将持续优化社区增值服务的业务格局，不断扩大业务范围，探索更具特色和吸引力的社区增值服务产品，”越秀服务在半年报中表示，“将继续强化推进新零售、到家服务、社区商业业务，深耕美居业务，布局智能化服务，探索文化教育、社区生活服务等创新特色服务。”

在商业物业管理及运营服务板块，报告期内，越秀服务实现收入2.79亿元，同比基本持平；整体商业在管规模约为378万平方米，同比涨幅为26.7%。

其中，越秀服务在管写字楼项目逾30个，在管面积达到300万平方米，分布于广州、上海、武汉、杭州等核心城市，包括广州国际金融中心、广州越秀金融大厦、广州环贸中心等超甲级写字楼。整体而言，写字楼平均出租率保持在90.9%的高水平，平均物管费约在21.9元/平方米/月，保持稳定。

“2022年下半年，越秀服务将继续夯实优质物业管理服务的基础，在服务品质、规模拓展和社区增值三个方面重点发力。”林峰表示。其中，规模拓展在2022年上半年已取得了重要进展。

外拓规模增长迅速

“母公司越秀地产发展稳健，我们能获得稳定的交付面积，同时其财务与经营的稳健也为行业树立了信心，助力我们更好地拓展第三方市场。”林峰在业绩会上提及。

房地产行业下行，背靠稳健的母公司越秀地产，越秀服务在报告期内获得了稳定的规模支持；更重要的是，依托自身对市场的快速拓展，该公司的规模发展取得了亮眼成绩。

报告期内，越秀服务新增在管面积约为545万平方米，同比增幅约44.8%；新增合约面积约501万平方米，同比增幅约19.4%。

其中，来自第三方的外拓合约面积达到了387万平方米，同比显著增长151%。此前，越秀服务曾定下“上半年外拓面积翻倍”的目标，也即新增来自第三方的面积达700万平方米，如今，这一目标完成度过半。

截至2022年6月末，越秀服务的总在管项目达286个，在管面积为4355万平方米，同比增长24.3%；合约项目344个，合约面积约为6262万平方米，同比增长18.8%。

据越秀服务管理层介绍，外拓项目不仅数量超额完成，质量也颇高。上半年中标的项目包括中移动的广州商业写字楼、广州文化馆、烟台西海岸的医院等，整体中标的金额为6.7亿元，分解到年度的合同金额为2.4亿元。

外拓项目的业态中，住宅占比50%，公建项目占33%，TOD项目占12%，商业项目占5%，循着“住宅+商业+TOD+城市服务”的四个赛道推进。

在区域布局方面，截至2022年6月30日，越秀服务合约项目已覆盖包括香港在内的34个城市。其中，从城市分布来看，越秀服务约94%的项目位于一线、新一线城市及二线城市，大湾区占总合约面积比例接近七成。

在快车道奔驰的越秀服务，还有更高的目标。在此次业绩会上，林峰再度提及上市三年达成“一亿平方米”管理规模的目标，除了承接来自关联方的项目及加大外拓力度之外，越秀服务还将通过收并购的方式加速实现规模扩张。

事实上，当前地产行业下行的背景下，市场上释放出了一些物业标的，越秀服务也开始进行积极接洽。不过，“不能为了并购而并购。”林峰表示，要做高质量的并购。

对越秀服务来说，理想的标的需要与其战略布局契合，也即以大湾区为核心的“1+4”区域布局，并符合其发挥规模优势、增加城市密度的要求；同时，需要有可持续发展能力，可产生较高的协同效应。

“有些标的在接触，但还没有很合适的，包括PE倍数的考量。”林峰介绍，不过当前仍是收并购相较好的时机，“我们也会积极地推进，希望在下半年能够尽快有标的落地。”

TOD业务借船出海

在外拓的业态中，TOD业务表现颇为突出，成功走出广州市场。

2022年以来，越秀服务先后中标了福州地铁2号线、长沙地铁6号线及青岛地铁4号线项目，实现TOD综合物管走向全国、承接大湾区以外地铁项目的重大突破。

“实际上，除了这几个已拓展成功的项目之外，我们现在跟重庆地铁、昆明地铁、南宁地铁公司也建立了比较好的联系，积极地开展战略合作的工作。”林峰介绍。

背靠第二大股东广州地铁，越秀服务可汲取其丰富的运营经验和开发经验。“广州地铁也服务于三亚地铁、南昌地铁、东莞地铁，所以我们也借助广州地铁的优势，借船出海，积极地去开展TOD拓展业务，希望下半年能有更好的斩获。”

除了股东带来的先天有利条件外，越秀服务在长期对TOD业务的发展中也觅得TOD业务拓展的方式和方法，“因为这项业务确实是有一定的技术壁垒”。

据越秀服务管理层介绍，地铁车厢的清洁是属于特种设备的清洁保养维护，需要有这方面的经验和资格证。“因为现在疫情有所反复，在地铁站点的安保和应急响应，以及疫情间的管理等方面，都有专业性的要求。”越秀服务方面表示，“我们有这方面的经验，在拓展的过程中也得到了业主的认可。”

高效的拓展促使TOD业务板块的规模持续增长。

截止2022年6月末，越秀服务的TOD在管面积为657万平方米，在管车辆段、停车场共有27个，在管地铁站123个；合约面积为658万平方米，其中报告期内新增合约面积46万平方米。同期，TOD物业管理业务所得收入为1.39亿元，同比增长18.9%，占总收入比例提升至12.7%。

越秀服务保持了对TOD业务的一贯看好。放眼全国范围，《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》显示，城市轨道交通运营里程在2020年为6600公里，2025年预期达到10000公里。在越秀服务新进入的市场中，例如长沙市场，到2026年，将建成15条线路，运营公里达到300+公里。

“从全国TOD市场来看，市场容量比较大，而且我们已经实现了TOD外拓的突破，对于未来TOD全国化发展提供了强大的支撑。”越秀服务管理层在谈及TOD战略时如是表示。

事实上，这一独特的TOD基因，在当前市场面临如此下沉压力之时，使得越秀服务相较于其他物管公司更有优势。“目前房地产会对物业管理行业的发展产生一些压力，但因为我们在TOD业务上的优势和对公建项目的发展，相信未来在拓展方面还是会持续表现比较优异的成绩。”