8月18日，碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”）发布了今年上半年业绩预告，截止6月底，碧桂园预计实现核心净利润人民币45亿元至50亿元，实现归母净利润人民币2亿元至10亿元。

相较于此前已经公告上半年业绩的房企，无论是民营、国企背景还是混合所有制房企，均出现了利润大面积同比下滑甚至巨额亏损的情况，甚至包括诸如首开、正荣、建业、华侨城等头部房企。在行业深度调整之际，碧桂园的核心利润和归母利润均实现正收益，这在当前宏观经济大环境和疫情反复干扰下，显示出了较强的韧性。

房企普遍预亏 疫情干扰成主因

在公告中，碧桂园归纳上半年预期盈利下降的主要原因包括4点：首先，各地疫情反复，干扰⼯程进度，以至于已出售物业确认的结转收入同比减少；此外，期内有部分低⽑利项⽬结转，导致房地产业务结转⽑利率下降影响利润；再者，碧桂园出于审慎原则，对部分物业项⽬计提的减值；最后，外汇波动也对预期净汇兑产生了一定的影响。

实际上，碧桂园所述这几点原因也是行业普遍遇到的周期波动。我们翻阅目前已披露的中期业绩公告或预告，绝大多数房企均面临以上因素的挑战。

在此前7月15日，55家A股房企同时披露业绩预告，其中仅有11家房企的预计盈利同比增长或亏损幅度收窄，其余业绩均在不同程度转差。而在港股上市的房企中，多数房企选择在8月底发布业绩公告，预计情况不容乐观，而在目前发布预告的房企中，中梁同比下跌65%-75%，而正荣地产甚至预计亏25亿元至30亿元，建业地产更是要亏损50亿元至60亿元。

纵观房企披露的业绩变动原因，一方面，受新冠疫情影响，中国房地产市场整体需求下滑，同时疫情也普遍影响了房企的工程进度，导致交付结转延迟。另一方面，整体经济需求疲软，不仅导致多数房企自持物业的公允价值变动和租金均表现低迷，且结转项目的利润率普遍下滑。

面对周期波动，碧桂园上半年实现核心净利润盈利40-50亿元，显示出了较强的韧性。

行业现金流依然不容乐观 优质房企优势明显

房地产行业自去年底以来的调整，疫情干扰只是短暂因素，本质还是行业流动性的波动，影响了购房者对于房价的预期。克而瑞数据显示，百强房企1-7月累计销售全口径金额的同比降幅为49.3%，7月边际改善有限。

在销售回款方面，不少房企仍然面临着较大压力。随着下半年疫情得到有效控制、经济逐步复苏，加上LPR连续下调、各地对于房地产调控政策从紧缩到鼓励的转变，下半年销售有望迎来复苏，尤其是诸如碧桂园等聚焦在长三角、大湾区等大都市圈的龙头房企，有望率先抓住行业复苏的先机。克而瑞全口径数据显示，碧桂园上半年销售金额高达2469.9亿元，依然位列行业第一，且回款率达到90%以上。

而在融资回款方面，房企之间的分化则较为明显。

CRIC数据显示，7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。其中债券发行了348.88亿元，环比增加10.3%，同比减少40.4%。

尽管行业整体融资依然低迷，但政策对于优质房企的支持比较为明显的。7月，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，提出要加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率，鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。

近⽇有市场消息称中国监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的⼈⺠币债券新发，为部分房企提供流动性⽀持，其中龙湖、碧桂园、旭辉控股、⾦地四家房企作为示范房企被纳入考虑范围内。

实际上，碧桂园的融资渠道始终通畅，今年以来碧桂园已先后落地多笔融资，涉及到ABS、可转债、中期票据等不同方式。

截至2021年底，碧桂园的净负债率进一步降低至仅45.4%的水平。但公司账上的资金并未明显减少，现金余额约1813亿元，现金短债比约2.3倍，债务久期和融资成本都在上一年的基础上进一步优化，而加权平均融资成本仅为5.2%。今年6月，在以现金方式提前赎回4.11亿美元票据后，碧桂园在年内已无要到期的美元债。

碧桂园现上半年交付居首 理性看待利润率

作为优质房企代表，碧桂园、龙湖、旭辉等凭借着通畅的融资渠道和充裕的现金流，在今年争议较大的结转交付方面，表现良好。

实际上，房企的交付和销售是相互依赖的关系。好的销售回款，是提前交付的保障，而稳健的交付，反过来又是销售的口碑和信用，因此两者容易形成良性循环，或者恶性循环。

据乐居统计数据显示，今年上半年，碧桂园交付了25万套居行业首位，接近第二名龙湖集团5.25万套的5倍之多。

碧桂园、龙湖等优质房企在交付端的稳健，无疑将再度提升其品牌力和信誉，助力销售端回暖。

而在结转交付项目的利润率方面，在过去几年中，随着土地价格的上涨，生产要素价格水平随通胀提高，在地价和售价之间的价差在逐渐被压缩，房企的利润率普遍回落，行业利润水平向制造业靠齐。维持稳定合理的利润水平或是房企逐渐走向成熟期的标志之一，正如碧桂园在公告中所述，上半年其结转了部分低⽑利项⽬，导致房地产业务结转⽑利率下降。预计上半年，行业结转利润率的下降将成为各家房企普遍现象。

不过，由于房地产商业模式的缘故，当前结转的业绩多数是由前期预售项目所决定的，因此不少房企上半年利润下滑，实际上与其当下现金流是两回事。预计优质房企将凭借充足现金流、合理的区位布局、稳健的财务和高质量运营，率先抓住行业复苏先机。