作者： 周艾琳

8月16日，A股、港股地产板块双双强势拉升，消息面上，市场传言监管将给示范房企提供流动性支持。

据称，监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持；监管部门近期指示中债信用增进投资公司（下称“中债增信”）对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉旭辉控股（00884.HK）、碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）、远洋集团（03377.HK）、新城控股（601155.SH）等示范民营房企。

截至收盘，A股蓝光发展、阳光城涨停，金地集团和新城控股涨超5%。港股方面，龙湖集团、旭辉控股和时代中国涨幅均超10%，碧桂园涨超9%。

对此消息，龙湖集团表示，监管计划给予积极支持，目前正在沟通中；旭辉控股则回应称，和监管保持畅通沟通，相信监管对示范性民营房企会有进一步支持，具体信息，请以公司公告为准。碧桂园等房企暂无回应。

尽管利好消息暂时提振市场情绪，但国际投资者仍高度关注即将到来的偿债高峰。瑞银证券表示，超过30家开发商已违约或进行债务重组。未来12个月还有四次偿债高峰，到期规模合计超百亿美元。目前四大开发商（旭辉、碧桂园、龙湖、世茂）的闲置现金余额相当于2021年的11%~41%，需关注中期的资金可持续性。

地产支持措施不断

此前的房贷“断供”问题导致房地产销售复苏被推迟，前100家开发商的合同销售在7月环比下降27%，同比下降40%。在这一背景下，各类支持政策也加速发力。

16日早盘，港股内房股集体暴涨，就缘于政策支持的消息。公开信息显示，中债增信是我国首家专业债券信用增进机构，由中国银行间市场交易商协会联合中国石油天然气集团有限公司、国网英大国际控股集团有限公司等共同发起成立。

该消息15日就已在离岸市场传开，即监管机构计划通过指定的国有企业担保和承销示范性房企的拟新发境内债，从而为这些房企提供流动性支持。有知情人士表示，这些示范性房企包括龙湖集团、金地集团、碧桂园和旭辉控股等。这些房企的境内外债券二级市场价格都在过去一段时间内受到市场情绪打压而持续下行。消息传出后，15日碧桂园和旭辉控股美元债报价也普遍上涨5~6美分。

第一财经记者获悉，早在5月27日，上交所就进行了一场民企地产路演会，上百家民企地产代表参加，路演企业包括龙湖集团、碧桂园、美的置业、旭辉控股、新城控股等。会议内容为推动民企地产债券发行。目前，民企境外美元债发行的通道基本关闭。

8月5日，中国华融公告称，与阳光龙净集团有限公司签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。

同时，各地AMC也在积极行动。继7月19日河南资产管理有限公司和河南郑州地产集团有限公司拟联合设立郑州市地产纾困基金后，8月5日，郑州市已下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，规模暂定100亿元。

穆迪高级信用评级主任尹劲桦对记者表示，预计AMC将主要通过投资面临流动性问题的房地产项目来提供支持，而非向受困开发商直接提供融资。AMC可与第三方投资人合作设立房地产基金或使用自有资金来支持未完工的项目。监管机构为了鼓励AMC参与房地产业纾困，拓宽了它们可收购的资产范围，并下调了相关资产在计算资本比率时的风险权重。

“但资本限制和商业考量将制约AMC参与房地产业纾困的规模。”他称，自2018年起，大型国有AMC必须满足一系列资本充足率与杠杆率要求，尽管目前这些公司的资本充足率满足最低监管要求，但资本缓冲不大。例如，截至2021年底，中国信达核心一级资本充足率为11.22%，较9%的最低监管要求高得不多。同时，AMC需要考虑股东和债权人的利益，缺乏意愿投资于经济上不可行的房地产项目。

偿债高峰引关注

尽管风险情绪有所好转，但由于房企境内外债券的偿债高峰临近，国际投资者尤为关注偿付情况。

未来12个月的偿债高峰分别是2022年9月、2023年1月、2023年3月和2023年4月，到期规模分别为20亿美元、18亿美元、34亿美元、29亿美元。

事实上，目前市场正值2022年最具挑战性的一波偿债高峰之中。相关数据显示，7、8月为年内第二波偿债高峰，单月到期余额超千亿元。

也正因此，外界预计下半年融资相关政策或在当前导向基础上，讲一步做出适当调整，以满足房企合理的融资需求。这也和当前监管层面发力的趋势相符。

瑞银方面认为，在四大尚未违约的头部开发商中，旭辉控股可能是最具挑战性的，其次是碧桂园、万科和龙湖集团，这是基于它们的现金消耗、闲置现金以及未来6个月即将到期的债券量来判断的。不过，由于上述头部房企资质仍较为优质，根据瑞银的分析，这四家公司都有足够的闲置现金来满足它们的立即再融资需求。

例如，未来6个月内（截至2023年2月），旭辉控股有一笔价值3亿美元的离岸债券将于2023年1月到期。如果该公司的房地产销售保持2022年上半年的水平，即现金消耗保持在106亿元，瑞银估计，该公司的闲置现金可能在6个月内降至48.7亿元，其中的41%可用于届时的债券偿付。

房企两极分化加剧

未来，多数房企仍面临现金流压力，且央企国企性质的房企和民企的信用利差加速分化。如何加速销售回款、拓展融资端是当务之急。

DM研究的数据显示，2022年上半年，房企违约规模达513.03亿美元，占当期全部主体违约规模的99.46%。虽然从年初至今，地产政策暖风频吹，但是在整个地产行业系统性冲击下，危机边缘的房企仍接二连三走向违约。

从企业性质来看，央企、国企和民营房企存在显著的两极分化，且分化态势快速拉大，央企国企性质的房企信用利差一直保持较为平稳的状态，民营房企信用利差则在年初开始快速走阔，目前已超过4000BP。

房企境外融资缩量严重，境内融资分化明显。今年上半年房企境外发债规模收缩至近70亿美元，较2021年上半年同比下降近78%，净融资方面，上半年地产行业中资美元债累计净融资大致在-312亿美元，同比下降约280多亿美元。

上半年房企境内发债1631亿元，同比下降约24%。年初中央提出支持房地产企业合理融资需求，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，大型央企、国企率先受益；5月，碧桂园、龙湖集团、新城控股、旭辉控股和美的置业被选为示范房企，获准发行债券并设立信用保护工具，民企融资迎来边际改善。虽然房企境内发行政策有所回暖，但融资规模仍然呈现下降趋势，且受益主体仍集中于大型国企央企以及部分优质民企。

1~6月和1~7月，前100房企销售额均值分别同比下降48.6%和47.3%，降幅持续收窄，主要是由于各地出台相关楼市利好政策叠加疫情防控态势好转，以及部分城市前期需求积压带来边际回暖，但机构预计，要看到更大的趋势性修正还需时间。