来源：华夏时报

本报（chinatimes.net.cn）记者陈锋 见习记者 张玫 北京报道

8月16日，备受市场关注的国内首批3只保障性租赁住房REITs同步发售。

3只保障性租赁住房REITs分别是中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT。《华夏时报》记者了解到，3只REITs发售总份额均为5亿份。此次公募REITs公众投资者最低仅需1000元，可通过场内或场外方式认购基金份额。据记者测算，此次3只保障性租赁住房REITs面向公众发售的预计募资总额约为4.5亿元。

“保租房”公募REITs亮相

基础设施REITs是以基础设施为底层资产的REITs，通过发行基金份额汇集投资者资金，投资于基础设施项目，并将底层资产产生的租金或收益分配给投资者。

不同于通常的证券投资基金投资于股票或债券等典型证券产品，保障性租赁住房REITs采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，最终投资标的为保障性租赁住房类基础设施项目的基础设施资产支持证券。

公告显示，中金厦门安居REIT战略配售初始发售份额为31235万份，占发售份额总数的比例为62.47%。网下初始发售份额为 131355000 份，公众初始发售份额为 56295000 份（为此次发售总量的11.3%），认购价格为2.6元/份，预计募资总规模为13亿元。拟任基金经理为吕静杰、李耀光、陈涛。中金厦门安居REIT投资标的为园博公寓和珩琦公寓，是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目。

红土深圳安居REIT为公开募集封闭式基础设施证券投资基金，基金管理人确定的初始战略配售基金份额数量为3亿份，网下初始发售的基金份额数量为1.4亿份，公众投资者初始发售的基金份额数量为0.6亿份，认购价格为2.484元/份，预计募资总规模为12.42亿元。拟任基金经理为任宁钦、皮姗姗、裴颖。红土深圳安居REIT的投资标的为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆等4个项目，项目位于深圳核心区域或核心地段。

华夏北京保障房REIT本次计划面向公众发售0.6亿份，为此次发售总量的12%，认购价格为2.510元/份，预计募资总规模为12.55亿元。拟任基金经理为何中值、岳洋、袁中圆。京保REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。

中金基金相关工作人员对《华夏时报》记者表示，公募REITs可以通过资本市场打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，提高保障性租赁住房有效供给。作为公募REITs基金管理人，中金基金将加强公募REITs领域投入与探索，积极探索不同基础设施资产类型，努力实现资产持续稳健运营，助力公募基金行业高质量发展。

为什么要投资深圳保障性租赁住房？红土创新基金表示，从供给及管理主体看，保障性租赁住房具有较强的政策性、功能性属性，深圳市供应保障性租赁住房的主体有限，以人才住房专营机构（即深圳市人才安居集团）为主建设筹集保障性租赁住房。从需求看，深圳市保障性租赁住房面向符合条件的新市民、青年人供应，配租对象群体相对广泛。因此，深圳市保障性租赁住房需求端市场化程度较高。

盘活存量资产带动增量

关于REITs在国内的发展情况，华夏基金表示，我国拥有庞大的基础设施存量市场，截至2021年6月，我国基建投资累计额达到170.7万亿元，为REITs提供了丰富的底层投资资产。从增量市场来看，虽然经过多年快速建设，我国基础设施条件得到了明显改善；同时，5G建设、数据中心等新基建领域正在发力，未来我国新老基建都具备较大的发展空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，保障性租赁住房REITs是一种在保障性租赁住房上的一个创新。这类REITs有助于进一步促进保障性租赁住房的健康发展，改善保障性租赁住房融资渠道过窄的旧貌，使得保障性租赁住房的融资思路更加开阔。同时，保障性租赁住房REITs是房地产和基金结合起来的产品，所以兼具了房地产和基金方面金融产品的优势。

中航基金不动产投资部总经理宋鑫对《华夏时报》记者表示，3只保障性租赁住房REITs的发售预示着我国保障房REITs元年正式开启。发行保障房REITs，一是有效盘活存量资产带动增量，加快保障性租赁住房的投资规模和速度，服务住房保障体系投资建设；二是发行筹措长期权益资本，补充建设资本金，降低财政压力；三是市场化运作机制协助政府监督管理，推动企业提质增效。

“北京、深圳、厦门均为较为优质的保障房资产，具有投资价值，目前有多只保障房REITs处于申报发行阶段，未来市场也将有更多的保障房REITs涌现。”宋鑫表示。

多家基金公司的营销问答中均指出，投资者需注意“流动性风险”“新种类基金收益不达预期风险”等基础设施基金自身固有风险，以及“租赁市场需求变化的风险”“基础设施项目投保额无法覆盖评估价值的风险”等与基础设施项目相关的风险。