来源：中国房地产报

刘伟/发自北京

时间进入下半年，恒大的资产处置工作有了新进展。

8月4日，中国恒大集团（以下简称“中国恒大”，03333.HK）公告称，已于8月3日与广州市规划与自然资源局签订解除协议，据此解除原合同并由中国恒大退还广州恒大足球场地块土地使用权，而广州市规划与自然资源局将支付合计55.2亿元出让金退库款。

广州恒大足球场曾是恒大的重点项目，2020年4月16恒大以68.1亿元底价拿下该地块。公告显示，预期中国恒大将就转让事项录得亏损约12.55亿元。

自2021年12月，中国恒大因无法履行一笔2.6亿美元私募债的担保义务，由此触发全部未到期美元债交叉违约以来，相关化债工作已进行约8个月时间。

中国恒大行政总裁、执行董事肖恩在接受媒体采访时称，与国际上同等规模的企业在推进重组时遇到的情况比较类似，前期耗费了不少时间，希望市场能够客观看待集团重组的复杂性和难度。

就公司化债的进展和计划等问题，中国恒大品牌部一位人士回应记者称：暂时没有对外回应的内容。

北京市众明律师事务所兼职律师、高级经济师宋庭敏告诉记者，目前恒大的债务重组仍在推进中，恒大集团积极变卖资产进行自救是积极的，也是值得肯定的。基于集团整体利益战略应急考量，锚定保复工保交楼以及改善流动性等多重考虑，资产处置是积极之举。当然，政府及各方面能够拉一把，对于恒大从债务泥潭中走出来是有益的，也是必要的。

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积极变现化解困难

据悉，广州恒大足球场曾经名噪一时，该地块2020年挂牌时，几乎是为恒大量身定制的出让条件。因为在土地出让之前，出让文件显示，该地块竞买人或其所属集团须为2019年《财富FORTUNE》杂志公布的世界500强企业。

此外，该足球场由中国恒大董事局主席许家印亲自参与设计，造型以“莲花”为主，于2020年4月16日开工，拟建设为可容纳10万名观众球场，彼时预计将于2022年年底竣工。

可以说，退还广州恒大足球场用地属于恒大加速处置资产的动作。类似的，7月28日，有市场消息称，李嘉诚家族旗下长实集团欲购入中国恒大香港总部大楼。对此，长实集团确认，公司已入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心项目”。不过，恒大方面对该消息则未作回应。

8月4日的公告显示，中国恒大流动性问题对该地块开发和建设的进度造成负面影响。恒大的董事（包括独立非执行董事）认为，转让事项属公平合理并符合公司及所有持份者的整体利益。

一家投资管理公司总经理告诉记者，“中国房地产发展的基础是增量融资，但目前基础薄弱，而且收紧银根。恒大的情况更为特殊，其有大概一半左右的融资是海外资金。到这个时候，折价购地的都是朋友，基本上是清算价格，是不够还债的。”

“在目前的状况下处置资产必然会以较大的折扣进行，仅凭资产处置很难挽救恒大的流动性，也无法将恒大从债务泥潭里彻底拉出来。”IPG中国区首席经济学家柏文喜说。

筹措资金主要还是为了解决中国恒大复工复产的资金问题。许家印曾表示，还债要通过复工复产、恢复销售与经营来实现，依靠处置资产来还债是不现实的。恒大任何时候都不允许贱卖资产，要注意防范资产处置过程中的漏洞。

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流动性危机待解

当下，恒大面临的债务危机形势依旧非常严峻。

境外债务重组进展方面，恒大称，集团一直与其财务及法律顾问评估集团的情况，以制定尊重所有利益相关者权利的解决方案。希望在2022年内尽快公布具体重组方案并取得积极进展。而此前，恒大曾多次表示将在今年7月底公布重组方案。

在境内，恒大地产（中国恒大在境内的发债主体）则一直在积极谋求多笔即将付息或回售的境内债券展期，意在不触发境内债务的交叉违约。根据统计，总计展期规模约200亿元。DM查债通数据显示，目前中国恒大境内存续公司债有9只，债券余额规模约487亿元。

7月初，恒大地产一笔余额规模为45亿元、票面利率6.98%的公司债“20恒大01”未能获得二次展期，这意味着中国恒大境内公开债务首次发生违约。

该债券在今年1月已获展期一次，债券付息日调整为：2021年1月8日，2022年7月8日及2023年1月8日，而谋求二次展期时，恒大方面希望将第二期付息日调整至2023年1月8日。

中国恒大此前公告称，2022年上半年，集团实现合约销售金额人民币122.6亿元，合约销售面积119.3万平方米。截至目前，集团已售未交楼项目中96%已部分或全部复工，实际施工人数达到集团正常施工要求的86%。自2021年7月1日以来，公司已累计竣工交付物业23.2万套，建筑面积2419万平方米。

公司的附属公司，中国恒大新能源汽车集团有限公司，自主研发的新能源汽车恒驰5汽车已于2022年7月6日正式开始预售，截至目前已累计收到预售订单超过3.7万台。

柏文喜认为，以恒大的资产债务规模，相关工作推进的难点在于如何理清债权债务和兼顾各类债权人的利益。当下应该着重解决的问题是如何尽快恢复恒大的市场信用，这才是实现复工复产保交楼以及推进债务化解，乃至公司重整的基础。

“由于内外部多种因素叠加，恒大的经营仍面临较大的困难，可以看到的是，恒大在积极自救化险并积极承担持续经营的主体责任。房地产行业的项目建设及运转时间长，且需要保持资金的大量供给。供应商与债权人对恒大的信任危机也出现了蔓延至资本市场等复杂问题。在处理债务危机过程中，各种合同关系、票据关系都是较为复杂的，且涉房地产纠纷原因也是多方面的，这其中有很多新问题需要处理。而且，相关法律法规配套不完善也导致相关工作进展较慢。”宋庭敏说。

宋庭敏对记者称，恒大的债务危机不仅牵涉到恒大员工、供应商，准业主们的利益，在一定程度上甚至影响国家金融系统的安全以及国民经济的平稳运行。恒大当务之急是梳理资产，优化债务、继续积极引入战略投资。当下权衡利弊，政府宜加大对恒大舒危解困力度。“谁家的孩子谁抱走”，当地政府和央行的出手将会对处置危机起到非常有力的效果。