来源：国际金融报

曾经被开发商认为是必争之地的旧改项目如今变成了烫手山芋。

近日，一则名为《关于恳请支持旧改项目退出的报告》（下称《报告》）在业内流传。报告的主角是行业TOP50的粤系房企时代中国，其恳请退出此前在广州获取的8个旧改项目。

4月18日，对于这一文件，时代中国方面回应《国际金融报》记者称，公司积极与政府相关部门就个别项目沟通新的推进解决方案是正常的企业经营行为，“我司会因外部环境变化定期对存量城市更新项目进行审视及调整”。

退出8个项目

根据《报告》，时代中国在广州市公开招商的旧村改造项目中已获取了9个项目的合作身份，但近期因多方位的政策调控及融资等因素影响，项目进展并不顺利，公司大量资金被沉淀，影响了现金流的稳定。

当前阶段，保持资金链的健康周转是各家开发商重中之重的任务。为此，时代中国恳请退回部分旧改项目的履约保证金及前期拆迁投入资金。

过去三年，该公司分别与从化区禾仓村、增城区城丰村、增城区新汤村3个项目签订合作协议，成为旧村改造项目合作企业/意向合作企业，投入履约保证金合计3亿元。

另外，其于黄埔区参与的岗贝村、双井村、乌石村、裕丰围村、重岗村5个项目已按照政府要求提前启动拆迁。截至《报告》发布日，上述拆迁工作已经基本完成，累计投入资金约17.1亿元。

因旧村改造政策不断调整，这8个项目如今皆无法正常推进。综合考虑后，时代中国恳请市政府协调在今年4月底前退还3亿履约保证金，同时恳请协调由区政府指定单位或国企承接公司黄埔区的5个项目，并依“城市更新10条”等相关政策退还前期投入的17.1亿元。

倘若上述恳求最终得以成行，时代中国将获得20.1亿元的资金回流，但整体而言，这份诉求能否实际落地尚有待观察。

有行业资深人士告诉记者，时代中国此次退出项目的一个关键点在于，所涉项目是以意向合作企业签约还是正式确定合作企业，“结合以往经验，基本上没有已经正式合作房企会做出退出的动作”。

而谈及此前易主的旧改项目，该人士直言，时代中国与宝能、恒大等企业的退出情况并不一样。

受多重因素影响，2021年以来，广州多个旧改项目出现异动。去年6月，升龙退出夏园村旧改项目，一个月后广州开发区投资集团正式进场；9月，宝能将枫下村项目转予科学城城更集团；12月，科学城城更集团又接手了原由雪松控股持有的何棠下村项目……

据媒体不完全统计，2021年下半年至今，黄埔区由国资接手的旧改项目已有5个，其中涉及的转让方多面临着流动性危机，相比之下，时代中国目前尚未有实质性问题出现。

另一个要点是，以黄埔区为例，时代中国此次拟退出位于该区的5个项目，这一数量即便是国资接盘也难以“吃”得下，“就看有没有人愿意做这个‘接盘侠’”。

截至2021年末，时代中国共持有货币资金约147.18亿元，未来一年内到期债务为110.2亿元。截至今年3月底，其已偿还或置换的债务超25亿元，剩余规模则将通过债务续期/置换、自有资金以及销售回款等方式偿还。

并非只有一家

只是，在房地产市场低迷的当下，开发商想通过销售回款达成自身造血的难度大大增加。

据克而瑞数据，今年一季度，百强房企整体销售业绩规模同比大幅降低47%；3月单月业绩同比下降52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点，“短期内市场整体的供求和成交尚未有明显转暖迹象”。

这亦导致房企对资金的要求、把控更为严格，对旧改这类推进周期长、投资资金大的项目亦更为谨慎。保利置业管理层更是在近期的业绩会上直言，尽管看好深圳旧改，但仍需谨慎投资，其称公司一旧改项目总投资已将近90亿元，但仍尚未实现正现金流。

在房地产风光无限的那些年，旧改项目一度是“香饽饽”般的存在，拿下项目除了需要雄厚的资金，还须有过硬的操盘能力以及较高的市场认可度。

因而，“吃”下旧改的开发商往往综合实力不容小觑，譬如曾经的“华南五虎”富力、“潮汕旧改大王”佳兆业等。

时代中国亦算得上是旧改大户。截至2021年末，该公司拥有135个城市更新项目，预估总货值超1万亿。充沛的资源支撑下，面对如今复杂的行业局面，其在2021年放缓了拿地节奏，权益拿地金额大幅下降73.4%。

去年，时代中国来自广州、佛山等地区的城市更新业务收入约为44.07亿元，占总收入的10.1%，较2020年的14.1%有所下降。2021年内，该公司成功转化6个城市更新项目，其中3个项目转化为土地储备，总建筑面积为99万平方米。

谈及项目退出的影响，时代中国方面称，城市更新是公司的核心业务之一，目前在国内各地的城市更新项目均在稳步有序推进当中。

有知情人士对《国际金融报》记者表示，对旧改项目作出调整的不止是时代中国一家开发商。其称，去年禁止大拆大建的文件出台后，广州城市更新政策进行调整，导致不少房企的旧改项目出现变化，涉及项目暂缓或退出的企业不在少数。

亦有某华南房企城市更新板块的投拓人士向记者确认，防止大拆大建文件出台后，出于保护文物古树等诉求，项目的规划布局难度增大。

在其看来，文物古树的分布十分分散且没有规律，做规划图的时候需要预留它们的位置，而在规定了项目容积率和限高的情况下又很难设计商品房。

另外，相关文件并没有对大拆大建限定具体标准，导致相关部门及企业难以把控尺度，审批进度也被放缓；资金亦是难点，“这个文件发出之后，很多银行对于城市更新类的项目放款都更为谨慎”。

其举例表示，珠海在去年年底会议决定今年可上规委会的旧改项目一共只有五个，而自己所在企业的珠海项目并没有被纳入，只能暂缓工作。