杨柘

房地产的寒冬中，难过的不只有开发商，还有依附着它们生存的企业。

国内最大的地产代理公司世联行，因大客户资金链崩溃，公司产生巨额资产减值，致使2021年业绩巨亏。

好在，公司提前攀上了珠海国资这棵高枝，获得资金、业务等方面多点输血，才能在不确定的市场中，获得更多的可能性。

巨亏11亿

在地产行业的凌冽寒风中，世联行（002285.SZ）作为中国最大的地产代理公司，更能深切体会到寒冷。

13日，公司披露的2021年度报告显示，全年录得营业收入60.83亿元，同比下降9.52%；归母净利润暴降1118.09%，亏损11.29亿元，扣非净利润更是下降5578.70%，亏损13.81亿元。

这一年，公司整体毛利率15.07%，比过去的两年还有一定幅度的增长，为何业绩降至冰点？

地产中介类业务，是世联行最重要的收入来源。2021年，该板块实现收入44.60亿元，对公司营收的总体贡献超过70%。其中，代理销售业务，全年已结算代理销售额3134.79亿元、已结算代理销售面积2959.65万㎡，分别同比下滑18.43%和13.63%。平均代理费率0.77%，实现代理销售业务收入24.01亿元，同比下降19.81%。

房地产中介行业，重度依赖地产行业的整体行情。在地产行业的黄金时代，世联行拿下楼盘的销售代理业务，只需派人坐在售楼部，就可等客上门赚取佣金。

如今，地产商的日子都不好过，不断压缩项目销售费用。只有能给项目带来客流，并促成销售的合作方，才能从他们腰包里掏出钱来。

于是，地产中介行业越来越内卷。特别是贝壳对新房业务介入，散布在全国各地的数以万计的贝壳顾问们，是微信朋友圈里唯一可与微商比肩的最勤奋的一批人。为了获取客户，他们每天刷频朋友圈信息，为了促成交易，贴身服务，车接车送。

除了竞争对手用“行商”模式对世联行“坐商”模式的打击，更有地产老板们骤然紧巴的日子。

去年，世联行某地产大客户，出现商票逾期兑付。截至年末，对该客户的应收款余额为12.66亿元。除此之外，还有其他地产客户也出现资金链紧张，计提坏账损失2.22亿元。公司全年计提各项资产减值准备16.6亿元。

持续转型

世联行成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询、交易代理、价格评估、投资策划的服务机构之一。

经过十年积累，公司从2003年起，正式启动全国化战略，明确代理和顾问两大主营业务。

2009年，公司在深交所挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。在地产行业长期浸淫，世联行能更早感知国家层面持续调控，对行业可能带来的深刻影响。

代理和顾问，都是一锤子买卖，一个项目卖完之后，就得去找下一个项目。于是，从2014年开始，公司未雨绸缪，启动“祥云战略”，将业务延伸至资产运营和资产管理业务，布局行业的下半场。

世联行将金融服务作为新战略的切入口，从零起步，2014年该业务即实现收入2.69亿元，2018年达到7.67亿元的顶峰，超过60%的毛利率，更是在公司所有业务板块中一枝独秀。

不仅如此，公司以“红璞”为品牌，进军热闹异常的长租公寓行业，但因该行业投入周期长，见效慢，始终没有为公司贡献利润。

新战略的启动，以及地产行业周期性上升，共同推动了公司在一定时间内业绩持续飘红。

2014年-2017年，公司营业收入从33.08亿元增至82.12亿元，归母净利润从3.94亿元增至10.04亿元。

此后，即进入连续下滑通道。

2020年，公司控制人发生变更，控股股东由世联中国变为珠海大横琴，实际控制人从陈劲松夫妇变更为珠海国资。

在新老板的带领下，公司进一步梳理业务结构，确立“大交易+大资管”两大核心业务体系。

大横琴输血

珠海大横琴入主世联行快如闪电。当时，上市公司正在筹划对行业老三同策咨询的并购，意欲进一步扩大地产代理的市场规模，巩固自身行业老大的地位。

市场对这宗交易并不看好。2020年7月，同业并购宣告终止。

随即，世联中国启动股权转让，将所持世联行2.02亿股（占总股本的9.90%）以2.80元/股，合计5.65亿元，转让给珠海大横琴。

仅相隔十多天，公司原第二大股东华居天下，以3.10元/股，合计3.79亿元，将所持世联行6.0%让予珠海大横琴。

不久之后，世联中国宣布，将拥有的上市公司14%股份的表决权委托给珠海大横琴，助其成为掌控29.90%表决权的第一大股东。

在传统地产代理业务下滑之际，拥有深厚国资背景、作为横琴新区全岛工商物业和城市配套设施集中运营管理者的珠海大横琴，无疑可以给上市公司带来更多的可能性。

大横琴一出手就是5亿元，借给世联行用于发展物业管理、商业管理等资产管理业务。今年1月，大横琴又联合多方，以5.3亿元收下上市公司持续亏损的长租公寓运营平台世联房集，世联行不仅借此将长租公寓运营模式，从中资产转变为轻资产，还获得了2.35亿元投资收益。

珠海大横琴对公司业务上的支持也在陆续兑现。

世联行不仅将大资管业务总部放在横琴，还以横琴项目作为城市资产管理业务的“试验田”，以此建立服务体系。

2021年，公司新签约全委托项目22个，新签约面积163万平米。仅在横琴当地，就拿下包含城市公共服务、公园服务、学校服务、公寓服务等15个项目。

全年，公司城市管理业务实现收入7.36亿元，同比增长16.42%，是为数不多的保持增长的业务板块。

“过去的一年，房地产行业处于急速向下的‘风险、出清’阶段，过去多年从未出现过。”世联行董事长胡嘉和联席董事长陈劲松，在给股东的联名信中说，政策向好和不确定性依然共存，必须正确理解和接受这样一个降档的市场，认清现实，接受“新常态”，才能走得更远。