记者/ 李惠琳 编辑/ 谭璐

前一天，万科因为业绩不佳向52万股民道歉，第二天就放出大招。

4月1日，万物云向港交所提交招股书，迈出走向资本市场的关键一步。作为万科旗下的物业板块，万物云被寄予厚望。

2021年，万科的净利润接近腰斩，董事会主席郁亮自愿降薪近9成，并检讨企业发展策略。在最新的业绩报告中，物业服务成为亮点之一。

2021年，万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%。业务扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动，并形成了外部竞争力。去年万物云的新增合约面积中，外拓业务占比超七成，其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。

“儿子长大了，可以独立发展了，我想家长不会因为外面的天气好坏而作出这个决定。”对于万物云，CEO朱保全打比方说像养儿子。

他表示，万科分拆万物云上市，引入国内外的机构投资者提高综合实力，可以奠定行业的领导地位。

郁亮认为，万科物业有机会达成市值千亿。参照如今的股价，几乎相当于半个万科。

万科为最大客户

万物云成立于2001年，前身是万科物业，2015年从万科分拆，独立开启市场化运营，2020年更名为万物云。

掌舵人朱保全在1999年加入万科，2010年开始接管业务。

招股书显示，万科及其各全资附属公司累计拥有万物云约62.89%的投票权，朱保全持股8.57%，另外58同城CEO姚劲波持股4.76%。

背靠大树好乘凉。从2011年到2021年，万物云规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。

2021年其收入为237.05亿元，万科作为最大客户，贡献了16.1%的收入，且占比逐年增大。

万物云定位为全域空间服务提供商，主要收入主要来源是“社区空间居住消费服务”，即住宅物业服务，占比达55.5%。另外两大业务“商企和城市空间服务”、“AloT及BPaaS（流程即服务）”，分别占比36.7%、7.8%。

从体量而言，万物云的收入规模只有地产主业的1/19，净利润也有限，2021年仅17.14亿元，但胜在其抗周期特性和稳定现金流。

相比其他物业股，万物云的毛利率较低，且近三年持续下降。2021年，毛利为40.2亿元，毛利率为16.96%。

朱保全对此解释称，“从已上市的物业公司情况来看，大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，15%左右是一个合理区间。”

参照物业股的低迷形势，蛰伏11年的万物云选择此时上市，似乎错过了最好时机。

2020年至2021年上半年，大批物企分拆上市，估值一路高涨。2021年下半年开始，港股市场整体走弱，物业股估值也从高位跌落。比如，碧桂园服务的市值峰值约2500亿港元，如今约1100亿港元，蒸发超一半。

不过，在朱保全看来，“现在相对于2020年可能更合适，因为市场的估值更加趋于理性。”

他表示，上市对于企业来说，只是经营长河中的一个节点而已，在资本市场相对理性的时刻，更能够给企业真实定价，给战略投资人更好的投资机会。

趁着上市前夕，万物云也来了个突击分红。

招股书显示，过去三年，万物云的净利润是42.7亿元，累计派息高达41亿元，其中2021年派了35.37亿元。截至2021年底，万物云账上躺着现金64.31亿元。

被对手赶超

郁亮对于万物云的期待，不是一个单纯的物管公司。“多一家、少一家（物业管理）上市公司并不重要，如果是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”

朱保全多次提到，万物云的扩张方式会以街道为单位，发展有浓度的空间服务，“聚焦中国100个核心城市，在其中1000条街道进行高浓度部署和发展。”

他曾预计，2021年底，全国万物云市占率超过25%的高浓度街道，可达到300条。

承担城市服务商这一角色的是万物云城，专注于城市新区及街道的市政市容、环卫绿化、公园河流及老旧小区一体化综合服务。按照计划，万物云城年增速不低于60%，2023年实现100亿元合同收入。

朱保全提到，万物云城会帮助城建、城管、环卫、水务、社区治理等部门，统筹对接环卫、绿化、管廊、水道治理等服务供应商，将物业管理的“资产保值增值打好环境”模型，复制到城市中去。

据称，万物云城已签约40个城市项目，包括珠海横琴、雄安新区、鼓浪屿等，会提前完成3年百城的目标。

目前来看，万物云创新打法的成效还待显，在规模上却已落后于对手。

2020年，万物云的营收为182.04亿元，在管面积达5.66亿平方米，均居业内第一。进入2021年，新一轮收购运动下，万物云被碧桂园服务赶超。

截至2021年底，万物云在管住宅及商企物业的建筑面积约7.85亿平方米，其中，住宅物业方面管理了2823个项目，在管建筑面积约6.6亿平方米，合约建筑面积(含在管建筑面积及未交付建筑面积)约8.78亿平方米。

2021年，碧桂园服务实现营业收入约为288.43亿元，收入比万物云高50亿元。在管面积方面，也高出一头。

克而瑞研究中心数据显示，碧桂园服务的总收费管理规模约8.5亿平方米，总合约管理规模约15.2亿平方米。

过去，万物云缺乏独立融资机会，上市有助于其更快扩张。万物云提到，IPO募资用途之一，就是在全国扩张，扩大业务底盘。

（作者：李惠琳 编辑：谭璐）