从整体行业来看，今年以来，房地产对公贷款不良出现明显双升，房地产信用风险暴露加速的信号已然明确。

近日，恒大债务问题发酵，市场关注点纷纷投向与其相关的债务方，首当其冲的就是贷款银行，外界普遍担心房地产冲击银行资产质量，并将危机传导至整个金融系统。9月22日节后开盘首日，银行股集体下跌。

9月23日，多家银行在投资者交流平台回应投资者关于该企业授信与房地产贷款，强调押品充足，风险可控。

21世纪经济报道记者梳理后发现，截至发稿，已有逾15家上市银行回应此事。

据去年9月流出的一份前述房地产企业求援文件显示，民生银行对其贷款总额为293亿，或为银行中风险敞口最大的。

对此，有投资者在上证e互动平台对民生银行发问，民生银行并未否认其网传贷款额度，但回应指出，近一年来，民生银行持续压降该集团风险敞口并取得一定成效，贷款余额较2020年6月末降低约15%。且与该集团业务合作主要集中于表内贷款，未投资信用类债券，未通过理财、代销、基金等影子银行模式与该集团开展合作。所有业务均按照贷款管理要求开展，没有参与该集团任何隐形负债和表外融资。贷款均为项目融资，且主要以抵质押和保证方式为主，无信用贷款。抵质押物主要包括变现能力较高的土地、房产、在建工程等，抵质押物整体足值有效。

此外对于涉房贷款，民生银行也披露指出，其严格执行房地产行业信贷调控政策，加强房地产信贷管理，严格执行“三线四档”差别化信贷政策，持续优化房地产客户结构。截至今年6月末，该行房地产开发贷款总额469.43亿元，比上年末下降220.89亿元，较2020年6月末下降861.59亿元，近一年压降幅度达17%。

此外，据21世纪经济报道记者的不完全统计，截至发稿，有三家银行在投资者互动平台明确披露其对上述企业的风险敞口。其中，浙商银行指对前述集团的授信金额为38亿元，有足额的抵质押物，整体风险可控。并将对该集团及关联方的经营、财务状况保持密切跟踪、及时沟通，如出现风险状况，将会积极采取风险控制措施，不会对银行经营管理和资产质量产生重大影响。

常熟银行指出，截至今年8月末，对该集团控股企业的贷款有1笔，贷款余额391万元，该笔贷款担保方式为土地抵押担保。

厦门银行则表示，与该集团控股子公司授信业务为房地产开发贷款，截至目前，贷款余额约3.6亿元，担保方式为项目土地抵押和部分在建工程抵押，抵押物足额，预计不会产生重大不利影响。

浦发银行、江苏银行均表示，对该企业风险敞口较小；中信银行则指出对该企业授信余额较2018年末已大幅压降，且贷款抵质押物总体足值；光大银行也表示对该企业授信风险可控。

此外，平安银行、杭州银行、成都银行、江阴银行、张家港行、青岛银行、紫金银行也声称，对上述房地产企业无信贷余额，或未发生过授信业务。

一位大行信贷业务人士对21世纪经济报道记者解读指出，虽然近年来房地产公司风险加速暴露，但也没必要谈房色变，对个人按揭贷款来说，因为其具有强抵押与相对分散的特征，风险有限，上市银行的个人按揭不良率基本在0.5%以下。市场需要关注的房地产信用风险主要是对公房地产贷款及表内外非标。从表内信贷角度来看，银行普遍反馈押品充足，且目前整体银行拨备覆盖率也显著提高，应对房地产相关风险抵御能力更强。

房地产对公贷款不良“双升”

国盛证券在研报中指出，根据披露相关数据的上市银行2021年中报数据，可能涉及到房地产领域的狭义敞口(贷款)中，对公房地产贷款共计7.89万亿，占总贷款比重的6.65%，零售按揭贷款共计32.65万亿，占总贷款比重约27.56%，两者合计占总贷款、总资产比重约34.2%、18.4%。而从广义敞口(含表内外非标)来看，表内非标投资中或有部分资金流向了房地产领域，2021年上半年上市银行非标投资金额共计5.62万亿，占总资产比重约2.55%。表外理财中，或也有一定资金通过非标投资流向了房地产领域，从2021年理财协会数据看，理财资金中投向非标的规模约3.75万亿。

如此庞大规模的资金流入房地产，也是近期市场担忧房地产领域相关风险传导至金融领域的原因之一。

虽然多家银行反映前述房地产企业对其资产质量影响有限，或为零风险敞口，但从整体行业来看，今年以来，房地产对公贷款不良出现明显双升，房地产信用风险暴露加速的信号已然明确。

东吴证券在研报中指出，截至2021年6月末，41家A股上市银行的合计不良率降低至1.41%，较2020年末下行7BP。然而形成鲜明反差的是，房地产对公贷款的质量明显下降。从完整披露房地产相关数据的26家上市银行表现来看，房地产对公贷款不良“双升”，合计不良率从2018年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，合计不良贷款金额则明显上升至1082亿元，拖累总体资产质量。

具体来看，国有大行中，工商银行房地产对公不良贷款率明显抬升，从2020年末的2.32%上升至2021年6月末的4.29%，而2020年6月末该指标仅为1.41%。股份行中，也有多家银行的房地产对公不良贷款均明显上升，招商银行、浦发银行不良率分别从2020年末的0.30%、2.07%上升至2021年6月末的1.07%、3.03%。城、农商行中，重庆银行调整房地产贷款策略，规模收缩后，2021年6月末不良率较2020年末大幅上升2.4个百分点至6.28%；渝农商行2021年6月末不良率也升至6.18%，2020年为零不良，风险暴露源于个别房地产公司流动性紧张。

对此，东吴证券在研报中指出，“房住不炒”导向下地产公司风险暴露。今年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，尤其高负债率的激进型房地产公司经营困难，公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言，部分陷入债务违约的房地产公司现金流承压，影响贷款本息偿还(诸如华夏幸福、蓝光发展等大型房地产公司)，同时从贷后管理的角度，银行也会主动将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径。所以房地产对公贷款的不良“双升”是必然情形。

13家银行个人住房贷款压降仍然承压

相较对公房地产贷款，个人住房按揭贷款的资产质量仍然优异，与对公房地产贷款差别明显，从2021年中报披露情况来看，数据完整的18家上市银行2021年上半年个人住房贷款不良“双降”，多数银行的个人住房贷款不良率都回落或保持低位。

但2020年12月31日，央行及银保监会重磅发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，政策设定了银行“个人住房贷款占比”和“房地产贷款占比”两个指标(即“两道红线”)，上限按照不同银行类型划分为五档。政策发布时，很多主流银行的存量房贷占比已经超标，所以必须逐年压降比例。虽然监管层对超标银行给予了2年或4 年的调整过渡期，但相关银行仍需要降低每年新投放贷款中的房贷额度。

从两道红线实施以来，截至2021年6月末，人民币贷款总额同比增速保持12.3%，但房地产总贷款的同比增速已明显降至 9.5%，显著低于总贷款增速。具体来看，房地产贷款中，主要是企业端的开发贷大幅降速，居民端的按揭贷款同比增长13.0%，增速依然略高于总人民币贷款。但从趋势来看，住房按揭贷款的增速也在走低，2021年6月末的同比增速较3月末已明显收窄1.5个百分点。

但从结果来看，41家A股上市银行中，剔除3家数据披露不完整的银行，截至2021年6月末，个人住房贷款占比超标的银行为13家，其中4家为大型银行、3家为中型银行、5家为小型银行、1家为县域农商行。

由于个人住房贷款是我国银行多年以来的核心零售贷款产品，所以各类银行都存在超标情况，尤其股份行的代表招商银行、兴业银行，及城商行的代表成都银行，超标压力比较明显。对于少数几家个人住房贷款存量占比很低的银行，例如平安银行、宁波银行、浙商银行等，据21世纪经报道记者摸底情况，虽然指标的额度非常充足，但考虑监管窗口指导的约束，同样无法大规模增加房贷。

而随着两道红线调整过渡期时间的不断减少，主流按揭大行可以释放的额度越发有限，因而今年以来，刚需购房者贷款难、放款难渐成常态。而据21世纪经济报道记者从某大行人士处获悉，在当前监管思路下，这一局面短期内很难改变。

（作者：侯潇怡 编辑：马春园）