来源：中国经营报

本报记者刘颂辉上海报道

“规模扩张是物业服务企业的核心策略，行业正处于快速扩张的阶段，集中度在不断加强。收并购和成立合资公司，是物业服务企业外拓的重要手段之一。”近日，德信服务集团有限公司（以下简称“德信服务”，02215.HK）执行董事兼总裁唐俊杰在中期业绩发布会上表示。

今年上半年，物业服务企业之间的规模化竞争表现激烈，上市物企正在各地扩大在管面积，发力社区增值服务，整体业绩增长明显。

嘉和家业物业服务研究院统计，在2021年半年报中，共有45家物业企业披露了在管面积数据，总在管面积53.46亿平方米；平均在管面积为1.16亿平方米，增速达到26.1%。

不仅如此，上市物企在对社区资源的深度挖掘的同时，也在社区增值服务上不断掘金。据德信服务半年报披露，公司社区增值服务收入为1.04亿元，毛利率达到51.2%。

9月17日，德信服务相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，这主要是由于将买卖和转售服务模式升级为基于佣金的服务模式，大大降低了公司提供此类服务的成本，从而提高了该项业务的毛利率。

值得注意的是，自2022年1月1日起，港交所将上市申请人主板盈利的规定调高至60%。在业内人士看来，这一规定将对正在排队的24家拟上市物企提出更高的要求，规模不够大和盈利不够稳定的物企或被拦在资本市场的大门之外。

积极扩充业务规模

截至今年9月初，国内上市物企相继披露了今年上半年的“成绩单”，各公司管理层也走到台前答疑企业经营发展问题。

德信服务在港交所上市40天后，唐俊杰出现在公司业绩发布会的现场。他认为，由于资本力量的助推和行业集中度加速，规模扩张依然是行业发展的主题。

“今年下半年，德信服务将持续深耕浙江市场，扩大在长三角市场的影响力。具体将在杭州和温州等城市，参与二手项目的招投标，同时在长三角区域内，对进驻城市的周边地区进行渗透和下沉，打开新的市场空间。”唐俊杰表示。

半年报数据显示，今年前6个月，德信服务实现收入4.56亿元，同比增67.9%；毛利率约为36.3%，同比增长4.4%；归属股东净利润6514万元，同比增73.43%。截至今年6月底，德信服务合约面积约4330万平方米，在长三角等地的在管建筑面积约为2700万平方米，在管项目数量198个。

与德信服务几乎同期上市的融信服务集团股份有限公司（以下简称“融信服务”，02207.HK）也在积极扩充业务规模。8月30日，公司副总裁陈粱在2021年中期业绩发布会上表示，收并购是业务增长一个很好的补充手段，公司很早已开始布局相关业务，包括人员、信息收集以及与潜在意向合作伙伴的谈判，都在持续进行中。

融信服务管理层还透露，目前正在跟进不少于10家并购标的，希望能在规模、品牌、效益以及相应业态和布局方面带来补充，形成相互促进格局。

据克而瑞物管统计数据，截至今年9月初，共有52家物企成功登陆资本市场。而在今年上半年，上市物企的平均营收达到19.1亿元，其中有16家物企在管规模超过1亿平方米，占比约30.8%。

同时，根据嘉和家业物业服务研究院数据，在管面积排名前十的上市物企包括碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活服务、彩生活、绿城服务、中海物业、招商积余、金科服务和世茂服务。而在管面积排名前十的企业中，除了彩生活和金科服务分别被华润万象生活和融创服务代替外，其他企业仍位居营收前十行列。

上述物业采取的规模化发展策略也促进了营业收入增长。上述研究院数据显示，披露业绩报告的50家上市物企营业收入总额达到892.47亿元，净利润总额达143.72亿元，平均净利率达16.1%，为近年来新高。

嘉和家业物业服务研究院指出，综合上半年的规模变化情况及构成，主要特征是头部物企加速进行规模扩张，平均增速达到26.3%；另外，上市物企以品牌外拓或收并购方式大力发展外拓，第三方在管面积均值达6520万平方米，平均贡献度提升至52.3%。此外，企业加大了非住宅业态布局，占比均值提升至38.7%，业态伸向商务物业、城市服务、公共设施、产业园和文旅等物业类型。

“掘金”社区增值服务

值得注意的是，今年上半年，基础物业管理服务依然是上市物企的营收主线，但社区增值服务在整个业务体系中的占比也在提高，并且利润空间更大。

融信服务业绩报告显示，今年上半年，公司在物业管理服务中录得收入2.2亿元，同比增长33.3%，占整体营收的45.1%；非业主增值服务录得2.38亿元收入，同比增长61.6%，占比48.7%；社区增值服务虽然仅录得0.3亿元收入，但同比增长超过4倍。

据了解，融信服务社区增值服务包括社区购物服务、装修与装饰服务、家居维修服务、房地产代理服务以及场地固有资源业务；世茂服务的社区增值服务构成则更加全面，包含智慧场景解决方案、校园增值服务、车位资产运营服务、社区资产管理服务、美居服务、新零售服务。

朗诗绿色生活服务有限公司（01965.HK，以下简称“朗诗绿色生活”）发布的中期业绩报告也显示，今年上半年，公司实现收入3.23亿元，其中，物业管理服务实现收入2.3亿元，收入较去年同期增加21.2%；非业主增值服务实现收入7071万元，同比增加51.4%；社区增值服务实现收入2217万元，同比增长26.3%。

克而瑞物管研究总监李斌告诉记者，今年上半年，在业主需求不断提升和国家政策引导下，上市物企的社区增值服务业务发展亮眼，一方面提升公司服务满意度，另外也拉升了上市公司的整体毛利率水平。

不过，也有行业分析师表达了不同的看法。中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟认为，从整个物业服务行业来看，增值服务尚属于探索阶段，还没有形成成熟的运营模式。

“为了进一步发展增值服务，物企一方面应把握好政策机会，集合企业自身特点，从民生服务入手，有针对性地确定增值拓展方向。另一方面，可以利用战略合作手段获取相关领域的有力支持，或通过借鉴头部企业的探索经验进行业务拓展。”牛晓娟表示。

排队上市进度趋缓

与此同时，上市物企还面临着股价不断走低等问题，而正排队上市的物企也将面临着盈利要求提高、上市进度趋缓等问题。

7月8日，朗诗绿色生活登陆港交所，是今年第6家在港上市的物业服务企业。上市首日以41.5%的涨幅收盘，报收4.5港元/股，但此后就处于一路下跌的状态，9月14日公司以每股3.25港元收盘。

回顾今年的资本市场表现，大部分物业股的股价距离峰值已几近“拦腰斩”。特别是今年7月底，物业板块再次下跌至波谷，市场整体避险情绪较高。数据显示，物业板块在6~8月股价的平均涨幅分别为-1.3%、-14.0%和-1.5%。

李斌表示，物业股股价下探，一方面反映出资本的投机性和不理性，另一方面也是为行业的规范发展创造更加健康的经营环境。今年以来，《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》等规范性政策不断出台，让物企更加注重服务品质管控和质量提升。

融信服务的业绩报告还显示，公司物业管理费由2018年每月每平方米2.5元上涨到2.9元。为了提高利润水平，公司将安保服务、清洁服务、绿化服务和电梯维修保养服务等若干物业管理服务委派给第三方外商负责。

李斌认为，物业服务外包可以让专业的团队负责专门业务，有利于公司应对劳动力成本上涨的趋势，保证利润水平，但也容易出现管理漏洞，需要物企重点注意。

据了解，港交所计划于2022年1月1日起将上市申请人主板盈利规定调高60%。根据调整后的上市新规要求，申请人最近一个财年盈利需不低于3500万港元，前两个财务年度不低于4500万港元，即三年累计盈利不低于8000万港元。

而从审批节奏来看，今年以来，物企获批上市的进度已放缓，同比延后约36天。根据克而瑞物管统计，2020年1~9月初上市的6家物企从初次交表到成功上市平均历时171天，而今年同期的11家物企平均用时207天。