文/徐苑蕾

“心情比较忐忑”，在今日举行的中期业绩发布会上，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）总裁、首席执行官祝九胜坦言，“这就像读书时候的感觉，期中考成绩出来，没考好怎么回答老师，但是忐忑之余，也不能忘掉立志长期成为好学生的定位和志向。”

地产行业经营环境收紧，哪怕是向来以稳健著称的万科也同样遭遇挑战。上半年，万科交出了一份不太理想的成绩单。从财报可以看到，公司多项财务指标出现下滑。其中，万科归母净利润同比下滑11.7%，毛利率则进一步走低至18%，跌破20%的水平。今日，万科股价大跌7.03%。

净利润下滑超10%毛利率继续走低

2021年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%，这是自2002年以来万科首次遭遇半年净利润下滑。

对于增收不增利的问题，祝九胜在会上总结为三方面原因，一是销售规模增长有限，二是毛利率下降稍快，三是转型业务的相关影响。

祝九胜表示，“与同行相比，万科的销售增速处于比较低的水平，而地价占比不断升高，2017-2020年地售比（地价售价比）涨了17个百分点，以后会逐步体现在结算收入和结算利润上，销售增长对毛利下降的对冲有限。”

随着2017年后高地价项目进入结算周期，万科在收入端的毛利率自2019年开始出现明显的下滑趋势。上半年，房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为18%，较2020年同期下降6.02个百分点，

事实上，毛利率下滑是当下整个地产行业所面临的问题，哪怕像中海地产这般的“利润王”，今年上半年其毛利率也跌破了30%的关口。“整个行业的毛利下降是有目共睹的，我们全年的压力还在。”祝九胜说。

对于毛利率是否已经触底以及何时能企稳的提问，祝九胜认为，从更长远的角度来看，行业一定要回到平均的回报水平，但行业的平均回报水平不等于企业的回报水平。“谁的精细管理做得好，谁的产品好服务好，谁更能够赢得客户和投资人的青睐，公司的回报水平就会高一点。”

销售额同比由跌转涨投资渠道多元化

去年上半年，受疫情的影响，万科合同销售金额同比下降4%至3204.8亿元，而今年上半年，公司销售金额增速由跌转涨，实现合同销售金额3544.3亿元，合同销售面积2191.7万平方米，同比分别增长10.6%和5.5%，对应销售均价则约为16171元/平方米，同比增长约5%。

拿地方面，今年上半年万科投资态度积极，根据克而瑞的数据，以全口径拿地金额计算，万科排在TOP100房企的首位。而与去年同期相比，万科投资拿地规模恢复至疫情前的水平。

财报数据显示，今年上半年，万科获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元，均价为7480元/平方米，权益地价总额约886.5亿元，拿地销售金额比为31.8%。

值得注意的是，随着近几年来招拍挂市场地块地价的走高，房企主动拓展投资拿地的多元化渠道。根据祝九胜的介绍，除了“双集中”公开的拿地方式外，万科拓展新项目的方式，还包括并购、合作、“三旧”（旧城、旧村、旧厂房）、城市微改造微更新以及直接接入到不良资产包等。

祝九胜说，万科所有的项目，如果按个数来计算，大概70%有合作，按金额来计算，大概80%有合作。万科执行副总裁刘肖则透露，过去三年，万科在项目层面的收并购占开发业务投资额近40%。

此外，刘肖还提到，城市更新正在成为越来越常见的土地供应方式，尤其是在北上广深，“北京很多土地是集体用地供应或是存量资产改造的土地供应；在上海，万科也参加了城市更新基金。”

截至报告期末，万科回归并保持“绿档”，持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍，净负债率20.2%，剔除预收账款的资产负债率69.7%。