本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道

近期，多个城市第二轮集中供地交易时间延后，引发外界对土地竞拍规则将发生较大调整的猜测。

8月10日晚，一份涉及商品住宅用地出让规定的文件照片在网上流传，文件中提到，将建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管，同时将土拍溢价率上限限定在15%，达到上限后通过摇号等方式确定竞得人。

8月11日，青岛市自然资源和规划局及各区自然资源局披露公告，称其于7月30日公布的第二批次出让的100宗地拍卖活动因故“终止”出让，再次出让的时间，将以届时公告为准。

《中国经营报》记者联系青岛市自然资源和规划局相关部门，对方表示，这次调整是接到了“上级部门”的通知，会对土拍规则进行调整，规范一下程序，青岛是试点城市之一，但涉及的城市其实有很多。这次不是“终止”，是“暂时停一下”，调整以后还会重新挂牌。“我们接到通知就立马执行了。”

据此前365财经报道，青岛市自然资源和规划局对土地终止出让的回应为：一方面是土拍溢价率被限制，不得高于15%；另一方面，要求参与竞买企业更加具有房地产开发资质。

上述流传文件共有四条要求，其中第一条提到，参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。易居研究院智库中心研究总监严跃进对此解释称，这条规定可以减少其他非开发类企业参与住宅用地炒作的现象，也能减少房企借联合开发抬高拿地杠杆的行为。

在购地审查方面，上述文件中提到，房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，“其股东不得违规对其提供贷款、转贷、担保或其他相关融资便利”。同时，参与土地竞买的单位或个人必须说明资金来源并提供相应证明等要求，将现行政策工具箱中“建立购地资金来源审查制度”，由“可选用”的政策措施改为“统一实施”的政策措施。

对此，同策研究院研究总监宋红卫分析认为，目前明确用自有资金拍地的城市只有上海、南京等少数城市，其他城市对房企资金来源不做要求。“如果要求必须用自有资金的话，可以说能够给土地市场迅速降温，这个政策的影响程度要大于‘三道红线’。”

此外，流传文件还对土拍溢价率作出了限制：“单宗住宅用地溢价率不得超过15%。”同时，绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率。在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高优建筑品质方式确定竞得人。

关于对土拍溢价率的限制，宋红卫认为，是基于两个方面的考量：第一，各地都把“房价地价联动机制”当作准则，实际执行过程中，对地价涨幅没有明确限制，但是对房价限制较严格，造成“房价地价上涨不联动”，导致很多城市地王再现，楼板价甚至超过房子的价格；第二，基于风险的考虑，房企目前利润率已经明显下滑，地价上涨较快，而房价受到严格控制，部分房企会有亏损的风险，这种情况甚至会波及行业的健康。

虽然这份文件尚未得到证实，但8月10日天津市对土地供应的调整内容，与上述流传文件要求基本吻合。天津市调整后的土地最高限价，溢价率正是不超过15%（如地块起拍价1亿元，最高限价则不超过1.15亿元），竞拍达到最高限价后也将以摇号的方式确定竞得人。

“如果土拍规则调整成达到最高溢价率后通过摇号决胜负，相比于过去的竞自持，开发企业的成本会低一些，对开发企业是利好。”一位参加了成都第一轮集中供地的开发企业投资发展经理告诉记者。

通过摇号确定土地竞得者，也引来了企业方面的担忧。“如果一家企业运气好，拿到五六块地甚至更多地块，肯定也会造成企业间的不满，也就一定程度上失去拍卖、公平的意义了。”前述投资发展经理认为，这种情况下，大型房企铺的面大，赢的几率更大，中小型开发商则不占优势。而且那样可能会引来更多的企业扎堆摇号，拉低“中奖率”，就会出现“摇号大战”。

回顾上半年第一轮集中供地，曾有多个城市出现“高溢价”，如重庆市总溢价率达到了43%，深圳、宁波、杭州、厦门等城市溢价率均在25%以上。另一方面，在竞自持比例方面也屡屡创出新高。如成都市高新南区一地块自持租赁比例曾高达59%，有参加竞拍的企业人士向《中国经营报》记者感叹：“那种高溢价地块我们是不会考虑的，根本算不过来账！”

严跃进认为，不再以竞配建来确定竞得人，确实是利好开发企业的。“部分地方借竞配建来降低地价，但与此同时也转移了很多政府本职工作给房企，如项目配建，造成房企拿地成本虽降低，但实际成本和负担并没有降低。所以这一条款某种程度上是惠及房企的。”

近日，对第二轮土拍工作进行调整的城市不只有天津、青岛。8月11日，惠州市宣布原定于当日拍卖的惠城区金山新城某商住地块也中止出让，其公告称，该地块需要完善房价地价联动措施，现暂时中止该地块网上挂牌出让，待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让。