大家好，欢迎来到今天的“REITs情报站”，之前的内容小泰为您详细归纳了公募REITs的发展历程、产品特点、资产端详情、上市交易规则、存续期管理等关键信息。今天，我们将继续为您揭秘投资公募REITs需要关注的重点事项，重点解答投资者在做投资决策时，需要注意哪些关键点。

（一）关注资产类型和现金分派率

资产类型指的是REITs投的资产类别，预计净现金流分派率主要指的是参与初始认购的投资者持有基金份额的预测分派率，其中一方面公募REITs试点项目层面原则上未来3年不低于可供分配金额的90%，首批项目均超过4%，此外二级市场投资者持有基金份额的还享受价格浮动。

此外，关于衡量REITs基金的收益率，我们需要关注资产类型：

产权类和经营权类公募REITs存在差异；

即使同为经营权类资产，期限不同，分派率也存在较大差异；

产权类公募REITs资产的权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，可通过净现金流分派率来衡量。

专业投资者可将公募REITs每年的可供分配金额转换为“投资内部收益率（IRR）”，该指标在不同类资产之间具有可比性。

（二）关注可供分配金额的测算

由于分派率和可供分配金额直接相关，投资者需要关注其计算原则。根据持续发展的前提、在评估项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项，涉及的相关计算调整项一经确认，不可随意变更。

可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，可包括合并净利润和超出合并净利润的其他返还。

基金管理人计算可供分配金额过程中，应当先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后进行多个项目的调整后得出可供分配利润。

（三）了解公募REITs 

和传统基金的基金净值区别

公募基金的投资者熟悉的另一个指标是基金净值，但是公募REITs和传统基金净值存在显著区别，主要体现在以下二个方面：

1.净值披露频率不同

由于公募REITs实质的投资标的为基础设施项目，收益来源为基础设施项目的经营收益和资产的潜在增值收益。基础设施项目的经营情况和资产价值变化数据无法每日统计，因此公募REITs通常情况下仅在中期报告和年报中披露基金净值。

2.净值无法反映其资产评估值

由于目前REITS的底层资产按成本法计量居多，因此基金净值由于折旧和摊销逐年下降，从而基金净值无法真实反映产品真实价值，投资者更应关注基础设施资产估值和公募REITs市场价格的变化，并结合公募REITs的公开披露信息等进行价值判断，而非由于公募REITS净值进行投资决策。

（四）关注基础资产 

行业受政策影响程度

特别需要提醒投资者关注的是，基础设施REITs试点范围包括了新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区等七大领域，细分行业众多，未来收益很大程度将取决于行业政策的影响，因此投资者需对行业政策及市场环境变动予以关注。

（五）关注运营管理机构的 

运营管理能力和激励约束机制

在全球实践中，REITs主要采用外部管理和内部管理两种模式。

我国公募REITs借鉴了新加坡和香港市场，允许引入专业的第三方管理公司（通常为原始权益人或其重要关联人）对底层资产进行运营管理。第三方管理公司的运营管理能力水平不仅受市场环境影响，也受其自身的规模、体量、运营水平和治理结构的影响。因此，充分了解运营管理机构也是投资REITs的重要组成部分。

总结而言：对于投资者需要关注事项如下：

未来收益的行业政策影响。

研究基础资产自身的成长和增值空间。

了解运营管理机构的运营管理能力和激励约束机制。

了解公募基金治理机制安排。

考虑市场情绪方面和资本市场风险偏好。

关注二级市场流动性不足的可能性。

好了，说了那么多关注事项，那我们再来提炼一下REITs的投资价值吧：

REITs新增了投资工具，提供了基建领域入场机会。基础设施公募REITs有助于改善资本市场结构性问题，提供了投资者共享基建发展成果机会。

REITs市场潜力较大，提供了大类资产配置手段。由于公募REITs与其他金融资产相关度较低，参与大类资产配置可降低券商组合投资风险。其规模及体量在未来提供了新的赛道。

REITS分红高、收益稳定，适合长期资产配置，特别是在低利率的冲击下，投资公募REITs对构建投资组合具有正面意义。

现在关于公募REITs您是否已经有了较为深入地认识呢？希望大家在投资的过程中，保持理性，谨慎投资。同时，第二批的公募REITs也在稳步推进，未来在我们探索资本市场的道路上，公募REITs也将随时与我们相伴，让我们拭目以待吧~