文 | AI财经社 张莹
编辑丨董雨晴
"三道红线"、"两集中"的政策高压下，房企们普遍放缓了投资拿地的动作，应对债务风险，但背靠建发集团的厦门房企——建发国际，却出乎意料的成为了土地市场上的揽储大户，拿地力度甚至超过了融创、碧桂园等头部房企。
建发国际，一家起家于厦门的上市房企，母公司为建发房产，实际控制人则为厦门国资委，是厦门国资委旗下的最大地产开发平台。背靠建发系的资金、拿地等资源，建发国际正在成为建发系的主要地产平台。
在中指院公布的2021年上半年拿地榜单中，建发房产以723亿元的拿地金额冲进了榜单TOP 3，力压碧桂园和融创，拿地金额与2020年全年的拿地金额相当，排名也较2020年同期上升了16名。
建发在土地市场上的迅猛扩张势头，实际上从今年1月份就有苗头了。据中指院数据，今年1月份，建发房产以104亿元的拿地金额位列各大房企之首。
至2月底，建发国际因在上海高溢价率拿地被监管部门约谈警示。彼时，建发与融创联手摘得上海市普陀区石泉社区地块，成交总价为64.52亿元，溢价36.15%。
此后的4月份，建发也频繁出现在杭州、广州等土地市场。4月份，建发以交易溢价高达45%，刷新了南沙区当时的地价纪录，成为南沙新晋地价TOP 1；5月，建发以16.3亿元总价，楼面价17816元/㎡，自持38%的比例，竞得杭州一宅地。其中，38%的自持比例更是创下了杭州近两年半来最高自持比例。资料显示，杭州2020最高自持比例也仅仅22%。
建发国际的大力纳储，和其土地储备不断下降有关。其土地储备存续比已经连续3年处于下滑趋势。2020年，建发的土地储备存续比从2019年的3.2降至2.6，而2018年该指标为3.4。
拿地意气风发的同时，建发国际的资金情况备受关注。要知道，建发国际的2020年上半年的净负债率和扣除预收款后的资产负债率都超过了最低标准，净负债率更是高达247.68%，三道红线高压压顶。
不过，仅仅半年之后，建发国际就迅速全部达成"三道红线"的要求，资产负债率为68%，净负债率74%，现今短债比5，成功降至"绿档"。
那么，建发国际的债务表现如何得以迅速优化？穿透公司债务结构来看，其主要原因离不开在母公司支持下的永续债和少数股东权益的暴增。
2020年12月，建发国际与大股东建发房产订立可续期借款合同，获得95亿元永续债贷款金额，初始年利率低至4.65%。
永续债，虽然属于债务工具，但在会计处理上被安排在了权益之中，这就意味着，建发国际的95亿元永续债，将直接增厚权益近百亿，对于债务数字的优化无疑是作用巨大的。
有了永续债之后，直接带动了建发国际的归属母公司股东权益同比增长144%，权益总额增至373.52亿元。
母公司支持下，建发国际通过永续债增加股东权益，但这并不够。除了永续债外，做大少数股东权益，也同样成为建发国际"降档"的主要途径。
“三道红线”高压之下，少数股东权益的快速增长，已经成为房企降负债的普遍手段，但由于少数股东权益具有较大的隐蔽性，也成为了部分房企隐藏负债的主要手段。
少数股东一向是明股实债的温床。通常来讲，如果公司的少数股东损益与母公司收益率的持续不匹配下，明股实债的可能性会很大。
而从建发国际的的少数股东的股东收益和公司净资产回报率对比来看，其不平衡比例则指向了明股实债之嫌。
根据公告统计，建发国际的少数股东权益，自2018年便开始大幅增加。2018年-2020年末，建发国际的少数股东权益占比分别为41.68%、48.56%、52.31%，占比持续提升。
不过，尽管占据了公司近一半体量，但少数股东们获得的回报率，却是整个公司回报率的零头。同期，少数股东权益获得的收益率分别为1.46%、2.27%和2.28%，而整个公司净资产收益率则分别为23.31%、23.54%和13.03%。
少数股东的收益率与母公司的收益悬殊让外界不免质疑其明股实债的可能。而如若排除表外负债的影响，截至2020年末，建发国际现金短债比为4.86，净负债率为73.8%，剔除预收款的资产负债率68%，达成了"三道红线"全部绿档。
与此同时，在行业整体偏谨慎的环境，建发国际的规模增速目标并未降低。2020年，建发国际实现销售额907.7亿元，同比增长78.75%。 2021年，建发国际将销售目标上调至1200亿元，目标增长率较高达32.2%，较2019年30%的目标增长预期再有所提升。
据建发国际公告显示，今年上半年，建发国际合同销售额同比上升256.04%，至917.09亿元。
不过，过度"催肥"的后遗症，也很快显现。凶猛拿地后的建发国际，销售额有了迅速增长。但也意味着，一旦面临调控风险或市场风险，未来建发的盈利空间也将被压缩。
财报上来看，近年来，建发国际的净利润率已经出现了持续下滑，从2016年的15.47%下滑至2020年的6.47%。如此低的净利率表现，意味着给建发留下的安全边际范围非常小。
如何控制好负债，拓展土储，同时实现销售额的迅速增长，这将会是建发国际未来面对的核心问题。
