本文来自微信公众号“风云地产界”

实地地产到底有多少“商票”还不上？

撰文/ 于婞

编辑/ 卢泳志

上市失败一年后，“地产富二代”张量创办的实地地产发展有限公司 (下称“实地地产”)又陷入了“商票拒付”的漩涡。

近日，风云地产界（微信公号：fydcj888）获悉，实地地产71.67%控股子公司惠州市现代城房地产发展有限公司（下称“惠州现代城”）及85%控股子公司天津金河湾置业有限公司（下称“天津金河湾”）共12亿元自融商票，目前只兑付了约3亿元，还剩9亿元未结清，并且从6月份开始出现大量到期商票拒付的情况。

其中，据上海票交所数据显示，截至7月1日下午6点，惠州现代城未结清商票1377笔，未结清总金额7.2亿元；拒付386笔，总金额2.25亿元。（详见下图）

值得注意的是，这已经是实地地产自2021年5月以来，第3次因为商票拒付被送上风口浪尖。

01

实地地产3次拒付商票

实地地产商票拒付事件起于今年5月7日。

在官方的定义中，商票全称为商业承兑汇票，是依托核心企业的信用，向收款方开出的具有付款承诺的一种支付凭证。

随着我国票据市场对电子化票据进程的推进，商票已经逐渐成为企业支付与融资的重要工具。商票本身可转让、背书、质押、贴现，此种创新贷款模式，为企业的发展提供融资的需要。

不过，零壹研究院院长于百程告诉风云地产界：“商票具有融资属性，但不是金融产品。”

5月7日，市场消息称，实地地产两家子公司（惠州现代城及天津金河湾）于去年4月至8月签发的部分商票已出现拒付，总规模为12亿元左右。

该消息一出，实地地产随即在官网发布声明称，未兑付商票款为5700万元，并于5月8日再发声明表示已经100%承兑。

值得注意的是，两则声明只说了未兑付商票金额，但均未提及商票的总规模，也没有澄清12亿元的说法是真是假。

此事刚刚平息，5月底，实地地产再度被曝出商票逾期兑付。5月31日，实地地产迅速回复称：“因小额商票的持票人较多，银行系统完成商票兑付的相关流程需要时间。”

另外，实地地产还建议各持票人提前与公司联系，以免兑付手续时间被动延长。

知情人士齐先生向风云地产界透露，持票人与实地主动联系后，对方的解决方案是展期，或者换一张票，即原来的商票作废，重新开一张半年或者一年的商票。

大约从6月份开始，实地地产出现到期商票拒付的情况，出票人均系实地地产子公司。

下图为部分拒付商票：

据从事金融业务的业内人士提醒，商票也容易出现挤兑。目前这种恐慌情绪很容易导致实地地产在全国范围的商票出现逾期和拒付，并进一步影响到各地实体楼盘施工与项目销售进度，恐将陷入恶性循环危及楼盘销售回款。

据齐先生透露，由于涉及商票数额过于巨大，已经波及到实地地产在各地的正常贸易商票兑付。实地开始抽调各地正常贸易商票的资金优先用于兑付自融商票，从而上演了劣币驱逐良币现象，但由于资金缺口，出现了全国贸易票和融资票共同逾期拒付的情况。

据齐先生目前了解到的情况，实地子公司遵义实地房地产开发有限公司（下称“遵义实地”）所签发的，用于正常贸易的4.8万的小额商票也被拒付。

面对这样的情况，自6月以来，不断有供应商和持票人赶赴位于广州富力盈凯大厦的实地总部交涉。

一部分人得到的解决方案是：商票金额的3成兑付，剩余7成展期或重新开具商票，然后进入漫长的等待。他们大部分是实地地产上下游的中小微企业。

北京时择律师事务所刘云律师表示，《票据法》第43条规定“付款人承兑汇票，不得附有条件；承兑附有条件的，视为拒绝承兑。”根据该规定，实地地产提出承兑3成，剩余7成展期的方案属于附条件的的承兑，不符合法律规定，实地地产拒绝承兑的情况下，持票人可行使追索权维护自己合法权益。

刘云律师还指出，根据《票据法》第105条第一款的规定“票据的付款人对见票即付或者到期的票据，故意压票，拖延支付的，由金融行政管理部门处以罚款，对直接责任人员给予处分。”如行为人有故意押票、拖延支付的行为，可能会受到相应行政处罚。

对此，实地地产对风云地产界表示：“所有商票我们一直在积极有序兑付，不存在主观拒付的操作。”实地地产还称，12亿商票总额并不准确，但准确的商票总额是多少，实地地产表示：“不方便提供”。

02

“商票”将纳入地产融资监管？

尽管目前实地地产“提供不了”其商票的准确数据，但这种“神秘”状态应该不会持续太久。

据财联社6月30日消息，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。

消息还透露，房企商票数据目前暂未纳入“三道红线”计算指标，未来极有可能被纳入。

在业内人士看来，虽然具体如何监控暂时还未透露，但这一动作说明监管部门已经注意到了房企利用“商票”这一特殊的融资工具，正式纳入监控范畴也是迟早的事。

之所以引起监管部门注意，是由于票据支付在资产负债表中计入应付账款、应付票据科目，体现为公司的无息债务，因此房企通过商票不仅能替代融资，同时在“三道红线”监管下，还能降低红线。

业内通常将商票分为两类：有实际交易的，例如供应商有实际供货，开发商对供应商所开对应供货金额的商票是贸易票；若无实际合作，公司单纯为了融资开的商票，被认为是融资票。

在实地地产的这批票据中，惠州现代城和天津金河湾签发的均为融资票，由于数额巨大，已经影响了其他子公司比如遵义实地贸易票的正常兑付。这一情况，会增加实地地产自身债务风险，甚至影响到公司上下游供应链。

IPGlobal中国区首席经济学家柏文喜表示，在央行将商票纳入监管范围后，巨额待付商票对实地而言意味着商票违约问题被公开，相当于上了征信记录，实地地产随后的债权融资与在资本市场的融资活动难度会大大加大甚至被迫终止，对实地集团资本运作的影响不言而喻。

03

紧绷的资金链

成立于2006年的实地地产扎根广州，是增长迅速的综合房地产开发商。2020年，实地以257.4亿元的全口径金额位列克而瑞销售榜第100名。

实地地产2020年招股说明书最新信息显示，2017年—2019年，实地地产年末现金逐年递减，截至2019年末实地地产账上现金及现金等价物只有20.39亿元。

据齐先生透露，这批票据签发时间正是实地地产赴港IPO时，彼时其资金流动性非常紧张。2020年5月，在房地产行业尚未完全消化疫情影响之下，实地向港交所递交了734页的招股书。

那么，实地地产的自融商票用来做什么了呢？对此问题，实地方面并没有给出明确的用途，只表示：“这个要具体的业务部门才了解。”

《招股书》显示，2017年—2019年，实地地产总资产分别为355亿元、441亿元、495亿元，负债总额分别为354亿元、431亿元、465亿元。资产负债率分别高达99.67%、97.81%、94.02%。从申请IPO上市开始，数据好转，但依旧高于行业平均资产负债率水平。

另外，实地地产的现金流也不容乐观，2017年—2019年，经营现金流分别为25.17、6.62、2.22亿元，呈逐年大幅下滑态势；投资现金流也一直净流出，分别为-59.10、-27.14、-19.62亿元；筹资现金流近三年为52.63、16.91和-4.35亿元。近三年，现金净额分别是18.7亿元、-3.6亿元和-21.76亿元。

现金下降的背后反映的是实地地产自身造血能力的不足、持续的投资支出以及依靠融资的现状。

因为创始人张量和富力地产联席董事长、总裁张力的父子关系，富力集团向来被视为实地地产的强力外援。但是，2020年，富力地产背负约1800亿有息债务，积极自救逾一年，恐怕无力援手实地。