来源：REITs行业研究
2021年3月，国内不动产金融市场发行火热，商业地产CMBS再发多项首单，项目获资本市场追捧。CMBS项目发行，产品创新优势获得资本市场高度认可。
不动产金融项目方面：印力集团首单跨城市能级为核心资产的CMBS发行，规模15.79亿元；苏州市首单“单SPV结构”CMBS发行，金额15.01亿元；长沙奥克斯广场CMBS成功发行，项目规模9.8亿元；绿景中国首单交易所CMBS产品，发行规模14.5亿元。
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印力集团发行首单跨城市能级为核心资产的CMBS 规模15.79亿元
1.1 主要内容
2021年3月8日，南方资本印力-印象3号资产支持专项计划成功完成簿记，总规模为人民币15.79亿元，其中优先级15.00亿元，信用评级AA+，发行利率为4.6%，低于5年期的LPR，次级0.79亿元，产品期限为18年。
该计划由印力商用置业有限公司为原始权益人，南方资本担任计划管理人，国信证券及南方资本担任销售机构，中诚信国际担任评级机构，仲量联行担任评估机构。
1.2 项目信息
1.3 标的资产
本项目标的物业为西安龙首印象城及常熟印象城，物业总估值28.01亿元。西安龙首印象城于2015年12月开业，位于西安市城北区域核心位置，屹立在城市中轴线上，建筑面积约14.8万平方，定位打造新都市时尚生活购物中心，锁定中高档消费能力的时尚家庭、商务和中青年主力消费群，提供购物休闲、娱乐、餐饮全方位一站式服务。
常熟印象城于2008年6月开业，位于常熟市中心最核心的位置，建筑面积约8.4万平方米，项目运营成熟稳定，是常熟地区首家集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式大型国际化购物中心。
印力集团持续以国际化的视野专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链，截至2020年底，运营管理项目超过110个，覆盖50多个城市，管理面积近1000万平方米。
自2017年10月开启第一单CMBS，已成功发行多支资产证券化产品，本次“南方资本印力-印象3号资产支持专项计划”是印力集团首单以跨城市能级的核心资产发行CMBS的成功实践，进一步实现了资产的良性发展，同时也体现了资本市场对公司运营能力和标的物业资产长期价值的高度认可。
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苏州市首单“单SPV结构”CMBS
发行金额15.01亿元
2.1 主要内容
近日，恒泰置业作为原始权益人的“中信建投-元联-中联-恒泰商置资产支持专项计划”(简称“恒泰商置CMBS”)在上海证券交易所成功发行。项目发行规模为15.01亿元人民币，本期产品主承销商、计划管理人均为中信建投，评级机构为中诚信国际，托管机构为中国银行。
这不仅是苏州市第一单“单SPV结构”CMBS项目，也是江苏省第一单由券商作为管理人的“单SPV结构”CMBS项目。
2.2 项目信息
2.3 标的资产
“中信建投-元联-中联-恒泰商置资产支持专项计划”项目底层资产为苏州W酒店和盛捷白塘公寓，投资管理者为苏州恒泰集团旗下苏州恒泰商用置业有限公司。
苏州W酒店位于苏州中心广场，紧邻金鸡湖畔。酒店设有379间客房、60间服务公寓，西班牙餐厅、WOOBAR酒吧、碧波泳池等设施一应俱全，彰显酒店品牌的专业细致与个性服务；苏州盛捷白塘金融港服务公寓位于金鸡湖湖东核心商圈，拥有194套舒适雅致的豪华套房，客房拥有独立的客厅及用餐区、设施齐全的厨房及高品质的家庭影音系统，打造温馨和谐的居家环境。区位优势明显，极高的出租率与良好的市场口碑进一步保证了该CMBS项目现金流的稳定性与持续性。
作为园区国有企业，恒泰商置围绕园区产业发展导向，加快存量资产转型升级，以“资产盘活”持续提升企业发展内在动力。本次CMBS资产支持专项计划的成功获批，在拓宽园区国资企业融资渠道的同时，进一步丰富了直接融资工具的使用，助力园区“争第一，创唯一”，再添新动能、注入新活力。
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长沙奥克斯广场CMBS成功发行
项目规模9.8亿元
3.1 主要内容
近日，奥克斯地产作为原始权益人、国泰君安资管作为计划管理人的的“长沙奥克斯广场资产支持专项计划”成功发行，项目规模9.8亿元。奥克斯广场CMBS产品规模为9.8亿元，其中优先A档5.26亿元，AA+评级；优先B档4.0亿元，AA评级。
该项目参与机构还有房地产评估机构为世联评估，律师事务所为竞天公诚，评级机构为大公国际，受托人为财信信托，托管行为北京银行，投资机构温州银行、昆仑信托、长安信托等。
3.2 项目信息
3.3 标的资产
“国君资管-长沙奥克斯广场资产支持专项计划”项目底层资产为长沙奥克斯广场，这是奥克斯地产的第二单商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）项目。
资产支持专项计划作为一种新型金融工具，将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以出售的证券，将具有稳定未来现金流的非证券化资产集中起来进行重新组合，实现了从主体信用到资产信用的转变，降低企业的融资成本，完善市场结构，使金融市场能够更好的发挥资源配置的功能，从而更高效地服务实体经济。
长沙奥克斯广场项目位于 “双核心”之一的滨江新城CBD，地处岳麓大道以南，溁银路以东，毗邻长株潭城际轻轨、地铁4号线站点，项目占地约6.75万㎡，总建筑面积约45万㎡，商业体量达27万㎡。
汇聚8大全球顶尖业态，国际化购物中心SHOPPING MALL、流金溢彩室内外步行街、5A级名企总部写字楼、奢华白金中央公馆、精装格调SOHO公寓、大型休闲广场和大型停车场，一站式生活精粹全城共享；10大主力店意欲进驻，亚洲一流百货殿堂、知名品牌餐饮航母、全球旗舰级超市、五星级IMAX影院、鼎级KTV豪华俱乐部、国际时尚快销名品中心、精品电器居家广场、儿童体验广场、精品旗舰店、大型娱乐中心共筑长沙商业旗舰坐标，为千万长沙人呈现大河西“陆家嘴”繁华胜景。千亿大商圈，再造长沙中心。
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绿景中国首单交易所CMBS产品
发行规模14.5亿元
4.1 主要内容
近日，绿景佐阾商业资产支持专项计划（CMBS）发行总规模为人民币14.5亿元，其中优先A类资产支持证券发行规模为人民币11.8亿元、优先B类资产支持证券发行规模为人民币2.2亿元、次级资产支持证券发行规模为人民币5000万元。其中，优先A类、B类资产支持证券评级分别为AAA和AA+。
4.2 项目信息
4.3 标的资产
绿景佐阾商业资产支持专项计划（CMBS）的基础资产是作为原始权益人的深圳市绿景资产管理有限公司根据《信托受益权转让协议》的约定在专项计划设立日转让给管理人的信托受益权。底层资产为深圳市绿景房地产开发有限公司（下称“绿景地产”）持有的虹湾花园和绿景香颂花园商业地产的租赁收入。
绿景中国是深圳知名的综合性房地产开发及商业物业运营商，产品涵盖城市精品住宅、CBD都市综合体、国际商业购物中心、地标性超甲级国际商务建筑群、五星级酒店等物业类型，是深圳市房地产协会城市更新专业委员会主任单位。绿景地产成立于1995年，是绿景中国地产全资子公司，长期专注于中国经济高速增长的珠三角、长三角等核心区域，开发建设并运营深圳、珠海等地项目，连续多年蝉联深圳市房地产综合实力前十强榜单，成为华南品牌企业前十强。
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