近期上海房地产市场异常火热，易德资本投资总监蒋铮鹤先生为广大投资人带来对上海房地产市场最新动向的深度分析。
上海房地产市场在2020年为大家带来了不少惊喜，在年初疫情发生后，市场曾预测当年的上海市场会继续呈现持续走低的态势，然而从疫情恢复后的四月份土地市场的重启，到下半年房地产市场热度的骤升，直至年底二手房大涨、新房认筹率甚至出现大于3的情况，这种情况确实出乎市场预料。
2021年1月21日晚间，上海市住建委、市房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），提出构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，内容涵盖增加住房供给、调节住房需求、强化市场监管等多个方面，对上海楼市展开新一轮的调控。1月25日，继四天前上海楼市调控新政“沪十条”后，上海楼市调控政策继续“打补丁”，法拍房首次被纳入限购范围。
回顾2020年上海房地产市场，根据克而瑞的最新统计数据，新房市场成交面积约917.5万方，成交均价约5.6万元，二手房成交套数为30.11万套，成交均价约4.06万元。与2019年的数据进行比较，无论新房、二手房，成交面积都增加20%+，成交均价也有一定程度的增长，分别增长约2.56%、5.07%。
另外，新房库存去化周期约6.4个月，二手房库存去化周期不足2个月，说明市场供不应求的状况已经到了非常严重的程度。
根据对部分购房者的访问，购房者普遍表示“新房一房难求，二手房房东跳涨”。年末上海约有24个盘集中开盘，每一个盘的认筹率都突破100%，甚至部分楼盘突破500%，大量购房者抢购少数房源的现象屡见不鲜。二手房房东的跳价、惜售情况也非常突出，有的学区房单价近20万，直逼豪宅汤臣一品。
从成交均价统计与购房者的实际感受有整体和局部的差别，但结合成交量价、库存情况、认筹情况和房东表现，2020年上海房地产市场完全可以用“异常火热”来形容。
总结市场火热的原因，大约有如下四点：
一、全球货币大放水，虽然中国央行的尺度比其他主要经济体克制很多，但不能阻挡大量货币流入中国市场，高净值人群的抗通胀诉求喷薄，次新房、学区房成为优质标的；
二、上海民办学校摇号政策，导致部分家长对公办学区房的需求大增；
三、从房地产行业周期角度分析，近三年被压抑的市场需求在2020年初爆发，叠加落户政策的宽松，导致市场火热；
四、近几年上海城区的旧改拆迁项目较多，补偿金额巨大，因此导致购房需求增加。
在“房住不炒”的大背景下，房产新政策的出台也不出意外，我们归纳总结后，主要有如下五点：
一、优先满足无房家庭的需求
二、离异后房产数追索3年
三、增加免征增值税的年限
四、增加商品住房的用地供给
五、控制按揭投放速度和总量
我们认为，这一系列政策的完善程度，从全国范围内看，都是属于需求端的最极致的政策。
那么，这些政策对引导市场的目的是什么呢？
政策优先满足了刚需家庭，且堵住了假离婚的漏洞，并且引导需求至新房市场，控制二手房的市场情绪，最后，通过按揭政策的调控使其成为控制市场热度的关键变量，毕竟全款购房者属于少数。
对于2021年的上海房地产市场，我们认为大概率会“量缩价增”，主要基于如下三点：
一、二手房库存太少，新房短期内供应不上，持币待购购房者数量未明显减少，因此供求关系无本质改观；
二、上海与深圳的市场情况相似，结合深圳715新政后市场走势，在短暂的热度减轻后，市场依旧回归火热；
三、真正釜底抽薪的政策是金融管控手段，会影响到进入房地产市场的资金量，从而影响今年房地产市场的成交量。
