标点财经研究员黄凤清
大悦城将2020年业绩下降归因于疫情影响等四个方面，但实际上，其毛利率、归母净利率等盈利指标在2019年便已呈下降态势。
尽管销售额朝着千亿目标一路昂首挺进，但大悦城控股集团股份有限公司（下称大悦城，000031.SZ）业绩与股价却双双陷入低迷。
2021年1月29日，大悦城发布2020年度业绩预告。据公告披露，该公司预计2020年营业收入同比增长近14%，但归母净利润及归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润（下称扣非净利润）却大幅下滑至亏损。
大悦城将2020年业绩下降归因于疫情影响等四个方面，但实际上，其毛利率、归母净利率等盈利指标在2019年便已呈下降态势，扣非净利润更是在2019年下半年便出现亏损。
业绩预告披露后的首个交易日，即2月1日，大悦城股价盘中一度跌停，至收盘时跌幅收窄至8.68%，随后3个交易日继续下跌1.90%、0.55%、1.67%。2020年以来，该公司股价渐行渐低，至今年2月4日收盘累计下跌49.36%，近乎腰斩。
近一年来大悦城股价走势（单位：元）
数据来源：Wind四季度亏损超11亿元
公开资料显示，2019年初，中粮地产完成重大资产重组，正式更名为大悦城，成为中粮集团唯一的地产业务平台；形成“A控红筹”架构，旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司（00207.HK）。大悦城定位于“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，从事的主要业务包括房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。
重组之初，大悦城提出3至5年内冲击千亿阵营的目标，后来进一步将目标明确为“2021年前销售规模破千亿”。就在重组当年，该公司全年实现全口径签约金额（包含权益类项目）710.82亿元。而据中指研究院统计，2020年大悦城销售额达822.4亿元。照此看来，2021年实现千亿销售目标是大概率事件。
离“千亿俱乐部”越来越近的同时，大悦城的盈利能力却不甚理想。其发布的2020年度业绩预告显示，预计2020年实现营业收入384亿元—385亿元，与2019年的337.95亿元（追溯调整后）相比增长13.63%—13.92%；归母净利润约亏损3.5亿元—4.5亿元，2019年（追溯调整后）为盈利20.49亿元；扣非净利润约亏损4.5亿元—5.5亿元，2019年（追溯调整后）为盈利12.31亿元。
而从2020年三季报披露的数据来看，大悦城2020年前三季度归母净利润、扣非净利润分别为7.60亿元、7.39亿元。换言之，在2020年第四季度，仅一个季度的时间，该公司归母净利润大幅亏损11.1亿元—12.1亿元，扣非净利润亏损额则达到11.89亿元—12.89亿元，导致全年业绩由盈转亏。
大悦城2020年业绩预告
数据来源：公司公告盈利能力持续疲软
大悦城将2020年盈利下降归因于四个方面，首当其冲是疫情的影响。
该公司在业绩预告中表示，受2020年新冠疫情的不利影响，包括大悦城及祥云小镇在内的购物中心客流量和销售额下降，租金收入减少，同时公司积极履行社会责任，对租户进行帮扶，积极实施租金减免政策；另外，酒店住房需求减少，入住率降低。疫情对持有型业务的不利影响在下半年有所改善，整体购物中心和酒店收入下降致使公司全年持有型运营收入预计同比减少约9.6亿元。
同时，受宏观调控以及疫情影响，该公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误，成本增加。大悦城按照目前市场参考价格和项目的实际销售情况，对资产进行了相应减值测试，针对各类资产计提减值准备约13亿元，从而侵蚀了2020年的利润。
诚然，2020年的业绩与疫情影响有一定关系。但是，实际上，大悦城2019年的“成绩单”也并不好看。来看看该公司重组首年的业绩表现：2019年，其最为倚重的商品房销售及一级土地开发业务毛利率较2018年度减少4.98个百分点，拖累公司整体毛利率由2018年的46.08%下降4.87个百分点至41.2%；尽管营业收入同比增长52.41%，但其归母净利润增幅仅为15.27%，归母净利润率较2018年下降超过两个百分点；在营业收入及归母净利润均有明显增长的情况下，扣非净利润几乎停滞不前，仅小幅增长0.51%，其中第三、第四季度呈亏损状态，亏损额分别为0.07亿元和2.28亿元。
由此可见，2019年大悦城营业收入及归母净利润实现增长的一大动力来自于非经常性损益。据悉，该公司2019年因处置子公司股权、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益约14.57亿元。而这也成为了该公司2020年归母净利润下滑的原因之一——大悦城表示，2020年此类非经常性收益预计同比下降约90%。
与此同时，2020年大悦城的销售毛利率亦延续了此前的下降趋势。其在业绩预告中表示，公司2020年结算的销售型项目收入规模同比增长约21%，但结算项目中低毛利项目占比提高，故销售毛利率较2019年的38%下降约10个百分点。
