中信证券经纪(香港)10月11日发布对万科企业的研报，摘要如下：

销售增速与行业基本同步，对新城市慎重。2019年9月公司实现销售面积320.7万平米，销售金额492.9亿元，同比分别增长6.0%和11.0%；1-9月份，公司累计实现销售面积3,061.6万平方米，销售金额4,756.1亿元，同比分别增长5.5%和10.2%。公司销售增速小步快跑，与行业平均水平接近。公司对扩展新城市态度十分谨慎，故而销售很难显著超越行业。

面对融资情势不确定，9月拓展再转谨慎。公司2019年1-9月拿地累计金额达到1916亿元，约为同期销售金额的40%，同比下降12%。不过，由于拿地权益比有上升，权益拿地金额同比上涨18%，新增资源匹配公司销售增长。9月单月，公司公告拿地金额不到180亿，同比环比都大幅下降，也说明公司在融资环境不确定的情况之下，拓展相对谨慎。

预计新项目盈利能力尚可。公司前三季度拿地均价约为同期销售均价的40%，公司房地价比较为合理。由于公司精细化筛选土地，开发能力出色，资金成本较低，产品溢价能力较强，预计公司潜在毛利率下降的压力要弱于同业。

新业务投入深度、广度和力度在业内领先。公司新业务在规模上虽无法和房地产开发相比，但细分赛道的成长性却明显超过传统业务。公司在物流地产、物业管理等业务方面，都已经居于各自业内领先位置。公司也逐渐从一家资源型企业，转为资源、服务、投资兼顾的公司。风险因素：公司新业务的发展还需要培育。

建议关注。销售与行业同步，盈利能力有优势，新业务继续积累。公司在控制传统业务投入，限制新区域拓展的情况下，仍能保持销售规模和行业同步。且由于公司成本和定价的优势，预计盈利能力高于同行。而公司在新业务方面的潜力，在中长期也价值显著。我们维持公司2019/2020/2021年EPS预测3.69/4.44/5.66元。考虑到公司新业务分拆相对慢于同行，我们给予公司2019年9倍PE，A股目标价33.17元人民币(原目标价36.26元人民币)，H股目标价则为31.0港元。建议投资者关注。