证券时报记者 谢忠翔 刘筱攸

公募REITs市场越来越受投资者关注。8月15日，首单以民营企业作为原始权益人REIT项目——国泰君安东久新经济产业园REIT获得受理。

重头戏在今日。8月16日，首批保障性租赁住房REITs将正式发售，3只产品或引发约1220亿元的机构资金抢购。至此，已上市公募REITs的底层资产，将新增保障性租赁房项目。

首批REITs产品发行至今已有一年多，14只存续产品整体市值已超过630亿元，市场业态也正在加速变化。

机构千亿资金抢筹

今日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT等首批3只保障性租赁住房REITs正式发售。根据公告测算，这3只产品预计募资总额约38亿元。至此，国内公募REITs产品数量扩容至17只。

上述3只产品的网下询价认购工作已于近日结束，网下询价结果显示首批保租房REITs再次掀起机构投资者“疯抢”，拟认购份额数量均超过100倍。其中，红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新了公募REITs网下询价认购倍数新纪录。而根据3只产品公告的网下拟认购规模测算，将有约1220亿元的机构资金参与抢购。

巨量资金的参与，也透露出机构投资者对这批REITs新品的青睐。其中，参与红土深圳安居REIT的机构投资者为83家，配售对象为252个，华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT分别获得71家、68家机构投资者的有效报价。投资者类型涵盖了券商及券商资管、保险、公募、私募，以及银行、信托等大部分金融机构。

底层资产趋于多元化

此次以保租房为底层资产发行上市，标志着国内公募REITs覆盖的基础设施类型及底层资产正在加速扩容。据悉，包括海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等省市已相继提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。

首批公募REITs自去年发行上市以来，相关产品覆盖的基础设施类型已从一年前的产业园、高速公路、仓储物流，扩展到了保障性租赁住房、清洁能源等。这些底层资产有的是纯市场化运作，有的与民生密切关联，有的则受政策强监管，试点资产类别多元化特点显著。

值得一提的是，公募REITs涉及的资产将不限于以上已有类别。根据国务院相关文件，未来盘活存量资产的重点方向，还将进一步扩大至旅游景区、老旧厂房、文化体育场馆以及国有企业开办的酒店、疗养院等。

目前，底层资产的扩容工作正加速推进。以景区等旅游基础设施为例，据陕西省政府披露，7月13日陕西省发改委联合西部证券召开会议讨论了陕西华山景区REITs项目相关内容，并表示“将本项目做成本行业基础设施公募REITs的标杆和示范项目”。无独有偶，据中邮证券披露，今年6月该公司已中标重庆武隆喀斯特5A景区基础设施公募REITs项目。

对于目前公募REITs不断扩容的资产类型，金杜律师事务所合伙人李文敏在8月13日首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上表示，公募REITs扩容扩募应该有四个形态：一是资产的类型，业态的开放；二是主体的开放，包括原始权益人、运营管理机构；三是资产的法律形态开放；四是运营管理模式的开放。

市场运行符合预期

公募REITs市场运行一年多以来的另一大特点是，风险收益特征与市场需求匹配度高——底层资产的经营表现、基金分红基本符合市场预期，呈现溢价。

证券时报记者根据存续产品发布的公告及相关平台统计，在14只存续产品中，有11只产品发布了分红率，平均现金分派率为5.92%，平均分红率为2.95%。从市场表现来看，截至8月14日，首批公募REITs产品上市平均涨幅为25.58%，流动性相对较高，日均换手率2%左右，高于境外多地REITs市场。

“目前，全市场14单里面有6单是不动产的，8单是收益权，不动产平均上市涨幅大概是35%~40%，表现还是非常不错的。特许经营权平均涨幅15%左右，总体来说也还可以。”戴德梁行资产证券化业务负责人杨枝在首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上表示。

杨枝认为，无论是不动产或收益权，目前14只存续产品都采用了100%的现金流折现法即收益法，这一点基本上和海外的REITs保持了一致标准，收益法影响估值的三个核心因素则分别来自收益的高低、收益期的长短、评估师选的折现率。

行业政策亟待完善

尽管国内公募REITs发展时间较短，但过去一年来，关于公募REITs的配套政策正在紧锣密鼓地出台，资产转让程序、税务优惠、扩募资产等领域的政策迎来了不少突破。

今年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提到，国企发行公募REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。分析人士认为，这样的规定很大程度上简化了重组过程中的程序，也增加了交易的确定性。

此外，今年1月财政部和税务总局出台了相关税务政策，为公募REITs所做的资产重组提供了相关的所得税递延优惠政策。递延优惠政策出台以来，也解决了一些原始权益人所得税及递延等问题。

然而，公募REITs这个新生市场仍有很大的政策完善空间，一些业内人士也对未来政策的突破与创新抱有期待。

在首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上，毕马威中国税务合伙人李晨重点关注了目前该领域的税收痛点。李晨表示，就今年财政部与税务总局出台的相关税收政策而言，政策出台后，也有项目遇到了实际问题，比如战略配售主体为非原始权益人是否适用优惠？实际监管与税收优惠政策之间也存在一定的矛盾，相关优惠政策仍有进一步完善的空间。

而就目前实际项目中遇到的问题，中航证券资管发展部负责人彭雷旸还对公募REITs发展过程中的信息披露制度提出了可探讨的问题，即公募REITs项目根据资产的经营权、产权等特点，是否应对后续运营环节、申报环节的信息披露差异化，相关制度标准有待厘清。

机构创新参与路径

从首批公募REITs解禁的机构投资者类型中，可以看出机构资金自始参与公募REITs的宽度和深度。

根据华泰固收的数据，首批公募REITs解禁的机构投资者中，保险、产业资本占比较高，分别为31.28%、27.72%；券商自营、基金及子公司专户、券商资管也有较高比例，此外还有一些银行及理财子、信托、私募等机构。

在上述机构中，银行理财和券商参与REITs的路径尤为多样化。

在以战略配售和网下发售两种方式参与REITs投资的基础上，银行理财还发行专属主题理财产品纵深参与了REITs掘金。而券商不仅仅是活跃的投资交易机构，还担任REITs市场重要的承做和承销机构，深入参与到REITs场内做市、基金通做市、大宗交易等流动性服务中。

值得一提的是，除了直接配置，有的银行还开始量身定制REITs并购贷款产品，间接参与REITs市场。比如邮储银行，该行向中铁建重庆投资集团有限公司发放了首笔公募REITs并购贷款。作为国金中国铁建REIT的主要原始权益人及战略投资者，中铁建重庆投资集团有限公司需出资认购国金中国铁建REIT项目51%份额，共计24.44亿元。邮储银行重庆分行则向中铁建重庆投资集团有限公司提供了金额5亿元、期限7年的并购贷款，作为其认购资金的一部分，有效缓解了该公司战配份额内的筹资压力，释放资本金占款。需要指出的是，这一模式适用于强主体资质、底层资产优质及可供分配收益率较高的REITs。