当今世界经济面临百年未有之变局：国内外新冠肺炎疫情、国际地缘政治、大宗商品市场等变数陡增，给中国经济增长和全球经济复苏带来新的挑战。2022 年以来，中央及各部委持续释放积极维稳信号，“稳”不是稳定不变，而是要在当今世界经济的百年变局中以“稳”应对。

对投资者来说，如何布局才能稳中求进，在充满不确定性的市场中守卫财富？新浪财经特推出《首席来了》专栏采访，邀请各行业首席分析师分享灼见，汇聚多方声音，剖析A股投资迷局，共话A股投资机会！

【本期嘉宾】任鹤，国信证券房地产首席分析师

【核心观点】

1、短期来看，房产基本面仍未出现好转迹象，各地需求端政策持续放松，金融23条加大融资端支持力度，未来料将有更大的刺激政策出台。

2、长期来看，行业模式改善，快周转退出，摆脱金融化，估值体系改变带来第二轮上涨。

3、房地产估值回升的契机近在眼前，核心在于快周转模式退出后，行业利润率的改善和真实杠杆率的降低。

4、房地产复苏还需要全国性的首付比例的调整、首套房认定标准放松、明确房产税短期不会推出等，以及能够扭转房价下跌担忧的相关政策。

【访谈全文】

新浪财经： 您如何判断当前中国经济现状？从您的研究看，房地产上下游对GDP贡献度是多少？目前是否存在一个行业，能够替代房地产及其上下游对GDP的贡献度？

任鹤：宏观经济面临压力。房地产上下游贡献度约30%。不存在。

新浪财经：尽管地产行业政策松动，降低首付比例、取消限购限贷、房贷利率下调等政策预期改善，但当前行业基本面仍未见实质转暖。实际上，2021年下半年以来房企销售、融资出现了全面下滑。到今年2月，百强房企销售操盘金额同比跌幅进一步扩到了47.2%，融资总量同比跌幅扩至59%。导致销售业绩持续下滑的原因是什么？是否见底？您预计什么时候会有所好转？关键看哪些政策或先行指标？

任鹤：房价上涨预期打破、烂尾担忧、收入信心不足、疫情影响。未见底，预计三季度增速有所好转。关键还是需求端刺激政策的进一步增强和落实。

新浪财经： 今年两会再次提出坚持“房住不炒”，释放了什么信号？放松政策是否还能够解决当下的问题？您认为房地产行业的复苏还需要哪些政策层面的内容？

任鹤：“房住不炒”是基本原则，没释放什么信号吧。复苏还需要全国性的首付比例的调整、首套房认定标准放松、明确房产税短期不会推出等，以及能够扭转房价下跌担忧的相关政策

新浪财经： 过去二十多年，每当中国经济下行压力增大时，房地产都会“挺身而出”。在房住不炒的背景下，多地放松调控，您认为当时当下房地产能够发挥稳定器作用吗？

任鹤：　目前还起不到稳定器作用，需要进一步的政策刺激。

新浪财经： 近年来尽管房地产公司业绩尚可，而估值水平一直很低，您如何看？未来是否有估值回升的契机？

任鹤：估值下杀是因为对房企过度金融化的担忧，同时净利润率持续下降、杠杆率持续上升。估值回升的契机近在眼前，核心在于快周转模式退出后，行业利润率的改善和真实杠杆率的降低。

新浪财经：政策预期改善，房地产市场出现了深蹲后的反弹。地产已经涨了一波，您认为现在还能入场吗？您如何看房地产行业的短期和中长期投资价值？

任鹤：　可以入场。短期来看，基本面仍未出现好转迹象，各地需求端政策持续放松，金融23条加大融资端支持力度，未来料将有更大的刺激政策出台。当前机构持仓比例仍然不高，后续买入空间较大，主升浪尚未到来。长期来看，行业模式改善，快周转退出，摆脱金融化，估值体系改变带来第二轮上涨。

新浪财经： 当前，房地产行业势必要面临转型，投资者在挑选标的时应该遵循怎样的逻辑？

任鹤：优选“慢周转”、加杠杆意愿、加杠杆能力的优质龙头房企。