S-REITs在通胀上升和加息周期的背景下表现出抗压性。iEdge S-REIT指数在2022年第一季度总回报率为+1.3%，超过全球房托中心-4.9%的平均水平。表现最佳的新加坡房托和地产商业信托主要来自酒店和写字楼板块。新加坡的重新开放和CBD甲级写字楼的租赁态势是价格表现的主要驱动因素。

S-REITs短期内呈现抗压性，债务水平可控且股息收益率相对较高

2022年第一季度，全球股市表现受地缘政治紧张局势、美国加息周期和通胀上升影响。鉴于REITs对利率变化的普遍敏感性，全球REITs市场也受到了影响。富时EPRA Nareit发达国家指数本季度下跌3.8%。

尽管利率上升（新加坡政府证券10年期国债收益率年初至今上涨了64个基点），但S-REITs板块的平均股息收益率为6.3%（截至2022年2月底），仍高出约400个基点的利差。此外，该板块已经控制了债务水平，平均资产负债率（总债务/总资产）约为37%，低于50%的监管上限。在新加坡REIT板块中，平均75%的负债都以固定利率计息，不受加息影响。

根据Beansprout（一家独立的研究公司）数据，新加坡的REIT基准在过往的加息事件中产生了正回报：2004年6月至2006年6月的总回报率为25.8%，2015年12月至2016年12月的总回报率为11.9%。

2022年第一季度表现最佳的5只新加坡房托和地产商业信托平均总回报率为+14.1%

在最近结束的季度中，表现最好的新加坡房托和地产商业信托主要来自酒店和写字楼板块，表现最好的五只房托的平均总回报率为+14.1%，表现优于海峡时报指数（STI）的+9.6%。

推动这些子板块的两个潜在动因是：

重启主题。新加坡宣布果断放宽安全管理措施和跨境旅行的要求，与东盟各国大幅放宽防疫限制措施的做法一致。这可能会潜在推动零售和旅游需求的增长。

写字楼租赁势头。仲量联行新加坡的数据显示，新加坡CBD甲级写字楼租金创下自2021年第二季度以来的最高季度增长速度（2022年第一季度同比增长2.3%），标志着连续第三个季度加速增长。

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