出品：大眼楼管

作者：汤朝露

8月22日正荣地产集团有限公司（下称“正荣地产”）发布了2021年上半年业绩公告。

2021年上半年，正荣地产营业收入为人民币160.11亿元，同比增长10.1%；毛利润30.51亿元，同比增长3.28%；净利润15.04亿元，同比增长18.00%。

上半年毛利率为19.06%，比上年同期降低1.26个百分点；净利率为9.39%，较去年年末的9.85%微降。在规模、利润双增长的同时，正荣地产的财务指标也较为稳健。上半年正荣地产净负债比例降至57.2%，较上年年末下降7.5个百分点。

交付物业金额增长10.2% 利润中30%为出售附属公司收益

2021年上半年，正荣地产交付物业金额达157.64亿元，同比增长10.2%；结算单价为15004元/平米，比上年同期的12156元/平米增加23.4%。

正荣地产在长三角、海峡西岸、环渤海、华中等地区均有布局，上半年这些地区的结转金额占总交付金额比重分别为35.3%、36.9%、2.1%、25.75%。正荣地产今年上半年在环渤海地区和华中地区收益有明显增加，一改从前长三角、海西地区为绝对主力的局面，城市布局分布更加均匀。

随着收入和销售额的增长，上半年正荣地产的开支也有明显的增加。上半年的销售成本为129.6亿元，同比增长11.84%，增速大于营收增速。

销售及分销开支为6.25亿元，比上年同期增加37.49%；行政开支为6.45亿元，同比增长18.83%。

值得注意的是，正荣地产上半年业绩公告中，其他收入及收益为12.76亿元，比上年同期增加了近9亿元。这增加的9亿其他收入及收益大部分源于“出售附属公司的收益”。正荣地产上半年出售附属公司收益达到了8.53亿元，也就是说，上半年的利润中有近30%都是卖附属公司得来的。

上半年完成全年目标销售额54.9% 权益销售额比重较低

2021年上半年，正荣地产合约销售金额达822.99亿元，同比增长47%，完成2021年全年销售目标1500亿的54.9%。

总合约销售建筑面积为500万平方米，比上年同期增加36.2%。且合同销售额的城市分布还是以长三角地区为核心，贡献了56.7%的销售份额，其次是海峡西岸地区，为24.7%。由于长三角地区的销售份额最大，且合约平均售价也最高，所以正荣地产上半年的平均销售价格也到了16534元/平米，同比增加7.92%。

上半年销售规模的扩大也让正荣地产的合约负债大幅增长31.3%，至人民币800亿元，可确保未来两年的结转收入。

虽然上半年销售业绩不错，但是正荣地产一直存在权益销售比较低的问题。根据克而瑞数据，正荣地产上半年实现权益销售额463.5亿元，按此计算，正荣地产的权益销售比仅56.32%。

尽管2020年的业绩发布会上，正荣地产曾称，2021年正荣整体的权益销售额可达60%。但今年中期业绩发布会上，正荣地产又表示，上半年正荣地产权益销售比、并表占比接近50%，全年也将维持这个比例。而上半年正荣地产新增土储权益占比也仅为46%，由此看来，正荣地产的权益销售比重未来也将维持在较低的水平。

土地成本创新高

截至2021年6月30日，正荣地产总土储2930万平米，总货值5100亿元，平均地价5401元/平米。权益比重56%，并表比例为65%。

尽管合约销售额和交付金额都有所增长，上半年正荣地产的土地成本却达到了历年最高。2021年上半年，正荣地产共收购24幅新地块，总建筑面积为356万平米，合约地价总额325.79亿元，权益金额比重仅为45.06%。

仅上半年的拿地合约总价就已经达到去年全年的68.99%。而上半年的拿地成本约为9161元/平米，较上年同期增长了55.72%，创历史新高。

且观察正荣地产历年的拿地情况可以看出，虽然营收在逐年增长，但拿地金额却在波动下降，且成本逐年走高。上半年土地成本的增速远大于销售均价的增速。

上半年仍踩一条红线

财务方面，上半年正荣地产的货币资金为444.50亿元，同比增长3.44%。

正荣地产上半年净负债比例下降至57.2%，较上年末下降7.5个百分点；剔除预收账款的资产负债率72.4%，相比上年末下降4.2个百分点；现金对短债比2.2倍，短期负债在债务中的占比继续下降至28.5%。剔除预收账款的资产负债率一项仍然脚踩红线。

正荣地产于8月23日的中期业绩发布会上称，将力争今年年内实现“三道红线”全部达标。

尽管正荣地产上半年的“三道红线”指数均在优化，但值得注意的是，正荣地产上半年借款总额为713.38亿元，和2020年末相比，增加了40.53亿元。其中，需一年内偿还的借款金额为203.43亿元，较上年期末增加4.06%。

今年上半年，正荣地产发行了4笔美元债，融资金额达12.6亿美元，年息在5.98%-7.1%之间。