出品：新浪财经上市公司研究院

作者：陈宪

8月20日，港股物业公司奥园健康发布2021年中期业绩公告。上半年公司总收入突破10亿元，同比大幅增长83%；毛利约人民币3.5亿元，同比增长57.2%；净利润约1.9亿元，同比增长66.3%。同期毛利率为34.6%，净利率为18.5 %，每股基本盈利约人民币24.49分，同比上升60.2%。

由于去年接连收购了乐生活、宁波宏建、北京博安，奥园健康物管业务收入同比大幅增长101.6%，公司整体实现了有史以来最高的营收增速。尽管利润率略有下滑，但与同行相比奥园健康的盈利能力仍属于较高水平。

营收增速创新高 多元业务全面开花

从业务结构来看，奥园健康上半年的高速增长源自于各业务全面发展。

上半年物业管理服务实现收入8亿元，同比增长101.6%；商业运营服务实现收入1.6亿元，同比增长16.2%；智能化工程服务实现收入3627万元，同比增长125.7%；大健康服务实现收入1021万元，同比大增1740.2%。

由于物业管理服务的收入直接翻倍，所以基础物管服务收入占比仍然最大。上述四项业务占总收入的比例分别为79.8%、15.6%、3.6%、1%。

值得关注的是大健康服务收入同比暴增1740.2%，主要是公司为大业主提供康养项目规划及咨询服务、为社区长者提供关爱服务、以及提供防疫核酸检测服务和销售防疫商品所致。这是大健康业务首次出现明显增长。通过整合内外部服务资源，引入社区生态，公司健康业务有望实现从内部运营走向外部竞争。

其次是物业管理服务分部中的社区增值服务，基础物管服务收入同比增长124.8%，与之相比，社区增值服务毫不逊色，上半年收入同比大增160.5%。或将成为值得期待的全新增长曲线。

奥园健康表示，自技术出身的郑炜成为奥园健康执行董事及总裁后，数字化转型加速。运用人工智能、云计算、大数据等智能化技术路径，传统社区得以向智慧社区转型。集团自主开发的信息化平台上线了6A智慧社区解决方案，成为赋能社区精细化管理又一升级服务路径。截至今年6月底，奥园健康信息化平台移动应用程序已经涵盖多处集团在管住宅及商业物业项目，拥有众多认证业主。

此外，商业商管方面，上半年奥园健康持续丰富全国商业布局，大埔奥园广场、威宁奥园广场相继开业。同时，在商业资产盘活以及实现资产价值提升方面进行深入探索，譬如以“国潮”为切入点，对广州奥园城市天地进行成功改造，并将经验复制到6月18日盛大开业的宝应奥园老东门示范区，以差异化经营带动商圈发展，提高收入。

借助商管在“国潮”方面的宝贵经验，奥园健康还对株洲和合肥的商业资产进行复制提升，强势打造其在商管领域全新国潮街区产品线。上半年，奥园健康共向41个商场订约提供商业运营服务，合同总建筑面积约为1.9百万平方米。

整体而言，奥园健康此次中报交出了一份含金量非常高的“答卷”。拉长时间维度，奥园健康此次营收金额突破10亿，83%的营收增速也刷新了自身记录。虽然并购项目拉低了利润率，但报告期内净利润仍然实现了同比66.3%的增长，与大部分物管公司同步增长。即便如此，中报18.5%的净利率仍排物业股较高水平。

下半年专注产业化资产收并购 向“城市服务运营商”转型

截止2021年中报，奥园健康物业加上商管在管面积约5536.7万平方米，较去年同期同比大幅增长171.07%。合约面积约为8550万平方米，合约在管面积比达到1.54，凸显增长潜力。

在管面积的大幅增长主要是去年收购乐生活80%股权并表。乐生活在中国物业服务百强企业榜排名第38名，拥有中高端物业管理服务方面经验，项目主要分布于北京、河北、河南、天津、重庆、四川等地管理220个项目，在管总建筑面积约为23.3百万平方米。此外宁波宏建、北京博安的陆续并表，也进一步扩大了公司规模。

通过战略收购，奥园健康丰富物业管理组合的同时，有效扩大了业务范围，公司已完成全国重点区域布局。围绕中国奥园“一业为主，纵向发展”战略，奥园健康将服务业态延伸至办公楼、公建、医院、学校、企业、综合体、产业园等，协同非房板块内其他业务拓展城市服务，向“综合城市服务运营商”的定位转型。

截至2021年6月末，公司47.2%的物业管理服务分部在管收费面积来自于母公司及关联方，52.8%来自于第三方，来自第三方的面积贡献度较2020年6月末提升45.5个百分点，实现大幅度跨越，展现出强劲的外拓增长力。

奥园健康执行董事陶宇指出，集团一方面寻找优质产业化资产进行收并购，另一方面也在积极培养自身第三方拓展能力。

“住宅类项目拓展不是一个好方向，好资源被整合殆尽，好的资源会选择单独上市，不会被整合。未来，奥园健康关注领域在非住宅体系，医院、学校、产业科技园区等公建和产业设施，这类物业规模和体量较大，多与政府和大业主谈判，比与业委会和小业主谈判容易很多，因此更倾向于产业化第三方资源的获取。”公司管理层在业绩会上表示，更倾向于非住宅的外拓，下半年外拓目标为500万平方米。

2021年上半年，奥园健康中标广州增城南堂存物业服务项目，提供物业及村内资源经营服务。在此之外，公司还中标了多个非住宅物业项目，在城市供电、供水、医疗、交通的等领域提供服务，转型城市服务的步伐明显加快。

今年5月，奥园健康与同属中国奥园的奥园城市更新集团确定战略合作，预计新增管理面积过千万平方米。截至2021年6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约人民币7543亿元。随着这些旧改项目逐渐转化，将会对奥园健康有良好带动作用。

商业运营方面，奥园健康将借助之前在一些成功的商街推出的像国潮IP成功的商业运营经验，打造更多的国潮街区产品线，创造出更多的商业想象空间。国潮IP带来的关注和流量或成为公司差异性的招商优势和商圈运营的竞争力。

奥园健康执行董事及总裁郑炜认为，奥园健康已全面进入一个增量发展模式，须持续提升“内功”，加大科技和数字化对奥园健康服务的赋能，真正实现降本增效。在发展多元业态服务、增加物业管理前置业务运营的过程中，重点打造多经业务，搭建全新的“物业+多经”大物管体系。

未来，奥园健康将立足现有，聚焦综合竞争力提升，全面落实精细化运营，优化资本结构、财务管理，实现提质增效；以物业商管为主业，注重品质、加强外拓，重塑内生力，形成一个独立发展、健康成长的服务型企业。