出品：大眼楼管

作者：汤朝露

近日有消息称，监管部门将出台新的房地产政策，要求房企买地金额不得超过年度销售额40%。

根据克而瑞数据统计，2021年上半年，南山控股上半年拿地金额117.1亿元，全口径销售金额63.5亿元，拿地-销售比高达184.41%，远远超过40%的标准。

深圳市新南山控股(集团)股份有限公司（简称“南山控股”）是一家以房地产开发为支撑主业，仓储物流为战略主业的房地产企业。主要开发区域为苏州、长沙、深圳、上海、武汉、南通等城市。

毛利率下降 净利润率上升

2020年，南山控股房地产业务的营业收入为87.57亿元，毛利率为25.77%，同比减少7.76%，综合毛利率为28.40%，同比下降4.495%。

2020年南山控股净利润为16.77亿元，较2019年增加了11.99亿元。2020年营业净利润率为14.93%，较2019年上升了8.34%。

子公司宝湾物流2020年实现营业收入11.8亿元，同比增长22%，归母净利润9.27亿元，同比增长2137%。毛利率为53.54%，较2019年下降2.48个百分点。

融资新渠道

南山控股的物流地产项目发行类Reits出表带来投资收益大幅增加。2020年12月，公司旗下上海明江宝湾物流园和广州宝湾物流园发行类Reits出表，报告期内确认投资收益约12.5亿元，对归母净利润的贡献约7亿元。

而2019年末，上海明江净资产账面价值15997.19万元，广州宝湾净资产账面价值17056.43万元，二者合计净资产33053.62万元。南山控股以142601.35万元的价格将证券化资产卖给私募股权投资基金，获得近7亿元的净利润。

发行类Reits产品是南山控股2020年净利润大增的主要原因。

资产负债率上升

2015年-2020年，南山控股的资产负债率逐年上升，6年内资产负债率上升了近30%。

2018年-2020年，南山控股的财务费用也逐年上升，分别为2.83亿元、3.86亿元、5.96亿元，2020年较2019年同比增加53.41%。

资产负债率和净利率的增加使南山控股2020年净资产收益率达到2012年以来的最高水平，2020年南山控股ROE为14.16%，同比上升9.32%。

“三道红线”全踩 降负债压力大

2020年南山控股实现销售金额97.9亿元，同比增长23%，拿地金额62.6亿元，同比增长10.9%；拿地金额占销售金额比重为64%，较2019年下降7个百分点。

根据克而瑞数据，南山控股2021年上半年新增土地价值117.1亿元，全口径销售金额63.5亿元，拿地金额占销售金额比重为184.41%，远超2020年全年的水平。

2020年末，南山控股在“三道红线”指标下处于红档，净负债率为154%，同比上升49%，现金短债比为0.98，扣除预收款后的资产负债率为74%。

2020年，南山控股的净利润中41.74%来自发行类Reits产品，拿地多，销售少。拿地金额占销售金额比重不得超过40%的新政策一旦落实，南山控股高杠杆拿地冲规模的路子将被封死。