7月26日，有消息称，瑞安房地产正在考虑分拆其商业地产子公司中国新天地在香港单独上市，现已就上市事宜同潜在财务顾问进行了早期讨论。该次分拆最快明年完成上市，募资规模预计为5亿美元。

中国新天地是瑞安房产旗下独立运作的全资子公司，负责营运管理瑞房旗下的商业物业，是立足于中国高端商业地产项目投资者、经营者、管理者及社交空间构建者。

分拆始于8年前

瑞安房产分拆中国新天地的计划早在2012年就开始了。

2012年，瑞安房地产发布公告称拟拆分子公司中国新天地于港交所单独上市，随后进行资产整备，将旗下商办物业资产包划拨至中国新天地，并引入Brookfield作为战略投资人，其获得了近22%的权益。

2013年3月1日，中国新天地与瑞房分开营运，两者为独立公司。

2015年年初，瑞安房地产表示：“公司相信2015年是一个合适的时机加快推进中国新天地的上市计划，最终的安排需要按市场情况而定，包括市盈率水平。”最终因为市盈率不够理想而暂时搁浅。

后受降负债的影响，瑞安房地产接连剥离商业资产进行套现，上海企业天地、武汉天地企业中心等部分优质项目也遭出售。

瑞安房地产在2015年年度业绩发布会上表示，“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，决定短期内不会进行中国新天地的上市计划”。至此，上市计划无疾而终。

2016年瑞安房地产重新将中国新天地并表。

2018年12月28日，瑞房以40.74亿港元从Brookfiled手中回购其持有的新天地控股已发行股份约21.894%及本金额约为100000美元的未赎回可换股永久证券，新天地控股重新成为中国新天地全资附属公司。

新天地

目前，中国新天地负责营运管理上海新天地、虹桥天地、瑞虹天地、创智天地、武汉天地、重庆天地及佛山岭南天地，共计7个项目。

2020年瑞安房地产年报显示，2020年物业组合（包括合营公司及联营公司所持物业）所产生的租金及相关收入总额为人民币25.28亿元，占营业总收入的54.99%。其中，中国新天地负责营运管理的7个项目租金收入总计21.93亿元，占物业组合所产生的租金及相关收入总额的87%，项目平均出租率达90%。

年报还指出，物业组合所产生的租金及相关收入总额中77%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其余来自其他城市。

瑞安短期偿债压力大

2020年年报显示，瑞安房地产年度亏损人民币2.33亿元，归母净利润为-7.40亿元。对此，瑞安房地产在2020年全年业绩盈利警告中做出解释，称2020年上半年新冠病毒爆发，住宅单位的建设进度和交付延迟，导致物业销售收入和盈利减少。

从债务结构看，瑞安房地产短期还债压力较大。2020年年报显示，瑞安一年内到期为132.6亿元，而同期现金及银行存款合计为157.96亿元，其中还包括抵押予银行的存款13.13亿元及仅能用于本集团指定物业发展项目的受限制银行存款45.06亿元，瑞安实际可支配的灵活资金为99.77亿元。

　2021年6月，瑞安房地产发行4亿美元5.5%可持续发展挂钩债券；7月9日，瑞安房地产旗下2家全资子公司分别向佛山市禅城区土地储备中心交还1宗未开发土地，共获得现金补偿26.53亿元。

此次传出分拆中国新天地上市，或许就和资金压力有关。