房地产不香了吗？ 有房企一口气收购三家医美医院

作者： 郑娜

[ 由于项目获取时间较早，地产业务利润率水平高于行业均值，叠加相关城市政策，2020年苏宁环球地产业务毛利率为62.9%。 ]

受调控政策不确定及未来后市不明等因素影响，更多的房企将目光转向了地产以外的业务。

7月21日晚，A股公司苏宁环球（000718.SZ）（下称“苏宁环球”）公告称，其全资子公司苏宁环球健康拟收购无锡苏亚、唐山苏亚、石家庄苏亚等各100%股权，合计作价3.37亿元。三家标的公司皆为医疗美容医院，主营业务包括医疗美容等内容。收购完成后，三家医院将成为苏宁环球的控股子公司，纳入合并报表范围内。

让投资者在5月份的业绩会上很是焦急的原因是，上半年医美概念大火，早已表示布局医美产业的苏宁环球却在2017年收购了一家医疗美容医院后，再无更多动作。公司股价已从年初的4元左右启动，在5月中旬时曾一度逼近8元，但由于缺乏实际的产业支撑，投资者担忧其股价有掉头向下的可能。

然而这则公告未能给市场注入一针效果显著的“玻尿酸”。22日截至收盘，苏宁环球涨幅为1.06%，报7.63元。

超高溢价收购

苏宁环球此次收购的三家医疗美容医院原在该公司的产业基金旗下。

2016年，苏宁环球就切入了医美赛道，与大股东苏宁环球集团合资成立了50亿元的镇江医美产业基金，其持股45%；同年，该产业基金收购了位于北京、无锡、唐山、石家庄的4家医疗美容医院，即包括了前述三家公司。

公告显示，目前，三家医美公司均由镇江医美产业基金持股99%，环球股权投资持股1%。其中，环球股权投资为苏宁环球集团全资子公司。

本次交易完成后，无锡苏亚、唐山苏亚、石家庄苏亚将成为苏宁环球的控股子公司，纳入合并报表。此外，镇江医美产业基金还控股北京苏亚医疗美容医院有限公司。

这也就意味着，在产业基金中运营孵化了近5年的重要资产，终于装入了上市公司体系。目前来看，三家公司均已实现盈利。

截至2020年末，无锡苏亚实现营业收入4641万元，净利润约797万元；唐山苏亚实现营收4037万元，净利润695万元；石家庄苏亚营收4333万元，净利润602万元。中信建投研报显示，三家公司的净利润率分别为17.2%、17.2%、13.9%，处于较高水平。

值得一提的是，苏宁环球在这笔收购中给出了超高的增值率。

公告显示，截至评估基准日2021年6月30日，无锡苏亚、唐山苏亚、石家庄苏亚采用收益法评估后各公司股东全部权益价值分别为1.3亿元、9400万元、1.13亿元；同期，三家公司的股东全部权益账面值分别为612.87万元、238.5万元、217.43万元，增值率分别高达2021.18%、3841.3%、5097.07%。

三家公司也给出了相应的业绩承诺，2021年~2023年间，累计净利润分别不低于2152万元、2546万元、2748万元。若未能完成业绩承诺，苏宁环球将获得业绩补偿。

中信建投地产分析师竺劲认为，收购对价对应2021年对赌业绩15.66倍PE，处于合理水平。也有市场人士提醒，高溢价收购会形成高商誉，即便有业绩补偿，若业绩承诺到期未达成，也会存在商誉减值的风险。

缓慢的医美与收缩的地产

苏宁环球的这笔交易，显得有些姗姗来迟。

2016年开始布局医美后，除了成立产业基金、收购了上述4家医美医院外，苏宁环球还与医疗美容集团韩国ID健康产业集团设立了合资公司；2017年，合资公司收购了上海天大医院90%股权，其拥有较稀缺的“面部骨骼轮廓整形技术”资质，并纳入上市公司报表。

被纳入苏宁环球体系后，这个医美系“独苗”的业绩表现并不尽如人意。

2017~2019年，上海天大医院分别实现营收6014.79万元、3655.49万元、1806.64万元，净利润分别为-494.65万元、-1591.09万元、-1631.95万元。

今年7月份，在回答投资者提问时，苏宁环球方面表示，截至2020年末，其控股的上海天大医院尚未产生盈利。

在苏宁环球缓慢布局的过程中，医美板块的总体表现却迎来了一波高潮，Wind数据显示，2021年初至今，医美指数涨幅逾52%。A股市场上，贝泰妮、爱美客、华熙生物等医美概念股，今年以来累涨超500%、116%、99%。

苏宁环球也在这波大涨中受益匪浅，上半年曾接连收获多个涨停板，5月中旬时股价已从年初4元左右涨至近8元，接近翻倍。6月1日，其股价站上了11.21元的历史高点。

虽然在二级市场上靠医美概念大涨，但业务发展上，苏宁环球还是离不开地产。2017~2020年，房地产业务的营收在公司总营收中所占比重皆在九成以上；其中，2020年房地产业务实现营收逾40亿元，同比增长10.8%。

但从土地储备情况看来，房地产业务对苏宁环球未来的营收贡献后继乏力，公司收缩地产业务的意图明显。从2016年起，苏宁环球已连续4年无新增土地储备，仅在2020年新增并购1个项目。“未来公司在房地产方面没有大的投资计划。”苏宁环球表示。

今年，苏宁环球还因退地产生了一笔不小的损失。苏宁环球于2021年2月份退还了安徽芜湖一宗未开发的商办地块，产生的损失金额约为2.7亿元。该公司在机构调研中解释，对于这笔损失，最终“按审计的要求损失计提在了2020年度。”年报显示，苏宁环球在2020年度实现归母净利润约10.38亿元，同比下滑15.66%。

但苏宁环球并不打算将房地产业务剥离出上市公司体系，而是要“吃老本”，以此作为医美布局的资金来源。

“公司主业房地产，近几年每年实现净利润在十个亿以上，公司拥有优质的土地储备，预期未来公司在房地产业务方面仍能够提供稳定的利润和资金支持。”苏宁环球表示，根据公司 2020年年报，其合并可分配利润还有44.85亿元，叠加规模为50亿元的产业基金，“未来可动用的投资资金将有百亿元以上的规模，可以完全覆盖医美投资资金需求。”

首创证券测算，苏宁环球项目总体货值约600亿元；由于项目获取时间较早，地产业务利润率水平高于行业均值，叠加相关城市政策，2020年其地产业务毛利率为62.9%。

尽管资金充裕，但目前没有迹象表明苏宁环球有进一步的较大动作。在调研中被问到并购情况时，苏宁环球仅表示目前成立了并购团队。

收购消息为苏宁环球带来的利好影响有限。今年6月份以来，随着医美概念的降温，苏宁环球的股价也步入下行通道。截至22日收盘时，苏宁环球涨幅为1.06%，报7.63元/股，距6月初超过11元/股的高点有不小的差距。