来源：壹地产

刚刚，远洋集团、远洋资本和红星控股宣布签订协议，远洋要用40亿买下红星地产七成股权。交易完成后，远洋集团和远洋资本将各占红星地产母公司重庆红星美凯龙35%的股份。

去年12月的一个下午，远洋集团执行总裁王洪辉在上海爱琴海的办公室面见了车建新，俩人聊了150分钟，就确定了要合作。

后来的几个月，双方团队经常谈判到凌晨三四点，在操盘如何转换的问题上纠结，但还是坚持了下来。远洋董事长李明在投资决策会上评价车建新说：

我觉得车总是有大智慧的人。

不过，今年三月份，远洋还是只想用10个小目标买下红星18%的股份，正式收购却一口气买下了大半。

交易从相亲变成了相爱，是因为远洋发现红星资产足够优质。子姨分析了下，这次收购大概包括了三部分资产。

首先是地产板块，其待售货值7成分部在上海、苏州等一二线城市，华东、华西、华中占了80%：

待售货值近千亿，绝大部分都是住宅。

让远洋惊喜的是，这些项目大部分都是底价获得的，红星美凯龙作为家居界的万达，能拿到便宜土地并不奇怪。远洋就很难做到这一点，去年，远洋土储均价一下子从5400元涨到6200，比融创还高两千。

红星地产这些既便宜又分部在高能级城市的产品，定位也大多是刚需和刚改，能快速去化，毛利率高达25%到30%。

这份收购协议中，远洋透露了几个红星地产的财务数据。比如去年红星地产的销售额是400亿，不是榜单上的六百多亿。不过，去年红星地产的净利率是远超行业平均水平的：

15%。

他们判断，未来两年红星地产将每年为远洋提供三四百亿的销售。

红星的第二部分资产是打造过北京颐堤港、成都远洋太古里等项目的商业板块，这次买下的21个商业，同样大部分在一二线城市的核心地段。

这21个项目目前只有3个开业了，未来两年要开业十几个。

最后一部分就是远洋买下100%股权的物业板块。去年年底，远洋集团分拆物业远洋服务上市，拿到了22倍市盈率，是远洋集团的七倍。

现在年营收只有20亿元的远洋服务总市值，已经接近年营收五六百亿的远洋集团的一半了。远洋说，未来三年红星地产物业在管面积会突破两千万方，这个数字，是远洋服务在管面积的一半。

远洋成立于1993年，曾只用了十年时间就做到了北京销售总面积第一。2018年远洋销售额突破千亿后，这家公司毛利率和大家一样，开始大幅下滑。

远洋随之变得小心翼翼，去年他们销售额1310亿，只增长了1%，公司排名掉到了30开外。市场上不时就有人批评，远洋发展得太疲软了。

现在他们终于守得云开见月明，只花了40亿，就拿到了1000亿的优质资产。

总的来看红星地产的基本面没有任何问题，总资产一千亿中存货600亿，现金90亿。有息负债还不到200亿，净资产是正数的167亿。

当然，远洋这次收购和三月份给出的整体估值一样，还是57亿。远洋的优势是，现在市场能拿出这笔钱，有资格捡漏的棋手已经不多了。

红星美凯龙的情况子姨写过，2009年常州首富车建新拿着做家居卖场赚来的钱，冲进了房地产行业，十年时间，红星地产就成了一家中型房企。

随着红星地产挥舞着钞票和杠杆崛起，母公司红星控股的负债却开始不堪重负。截至去年年中，红星控股一年内到期的有息负债超过了380亿元。而它账面上的现金，只有220多亿。

红星美凯龙的账面上的现金，也只够还一半的一年内到期的非流动性负债。

去年四月，像他的江苏老乡张近东拉许家印一把一样，车老板还伸手相助，花47亿接盘融创出售的金科股份，拉了黄老板一把。但也像张近东一样，这次出手可能也拖垮了红星。

朋友告诉子姨，就是从去年下半年开始，下到项目公司的审计人员越来越频繁，到年底年终奖普遍只发了一个月。

上个月，江苏国资、阿里、小米等巨头组成的基金入局苏宁，张近东从此不再是实际控制人。

车建新老板也挥手告自己的地产业务，曾经将公司做到巅峰就开始入局地产的故事，或许不会再有，大家都要踏踏实实做实业了。

子姨写完郭树清主席最后的警告后，有朋友在下面评论，说自己公司是未上市的高端制造业大厂，现在很轻易能拿到银行低息融资，授信翻了两倍。但银行警告他们：

别搞多元化，坚守主业钱就不会断。