来源：REITs行业研究

一个规模有望达到万亿资产配置的新市场，即将展现在中国公募行业面前。在“黄埔金融峰会”暨“影响力中国”时代峰会2021上，德邦基金总经理陈星德受邀以《新基建新金融 公募REITs-产业与金融的最佳结合》为题，对公募REITs这一新鲜事物进行了详尽的介绍和分析。

陈星德

德邦基金总经理，中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问、公募REITs工作组组长

公募REITs试点快马加鞭

“去年是公募REITs元年，但研究和推动的过程其实已经很久了。”陈星德介绍，实际上早在2007、2008年的时候，证监会就有想推动公募REITs的计划，而且当时有很完整的相关草稿和顶层设计，但是后来因为种种制度性和政策性原因，推迟到现在采取了一种特殊的方式推出。为此陈星德还跟信托的朋友开玩笑，如果当时公募REITS房地产基金推出来，可能后面就没有信托行业十几年的大发展和大繁荣。

陈星德介绍，REITs试点其实是从去年4月30日开始，证监会和发改委发出了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点相关工作的通知》，虽然只是一个REITS上市的产品，但涉及到的特殊规则和系统还是很复杂的，而且这么快把规则体系建立起来非常不容易。

陈星德透露，目前REITs的试点工作已经在快马加鞭推进中。最近备受业界关注的是，基础设施REITs已经被写进了"十四五"规划，而"十四五"规划是国家在经济方面的一个大布局，能被写进"十四五"里面，说明国家对这个方面支持的力度将会增大。所以对REITS未来的发展，大家的想象空间会更加大、更加丰富。

公募REITs为什么在现阶段推出呢？陈星德分析，主要有几个方面，一个是不动产领域已由建设时代转变为存量时代，而存量时代必然要对存量资产的盘活和精细化运营产生更高要求。基础设施的投资压力，特别是地方负债越来越多的情况下，也要寻找新的融资来源。

再一个原因是资本市场的供给侧改革。原来很多基础设施都是通过银行贷款，而贷到一定程度，对于间接融资的压力和风险就会比较大，但如果把它推到资本市场的话，则不仅可以缓解金融风险，还能够支持实体经济发展，让社会资本进入原来由国家投资为主的基础设施领域，并能给资本市场投资者提供新型投资产品。REITs不同于股票、债券，它属于中等风险和中等收益的产品，这在我们国家的金融工具里面目前还没有。

在陈星德看来，REITs是一个去杠杆的好工具，此前地方政府的债务面临很大压力，导致近几年基建投资都在“跳水”，所以迫切需要新的资金来源。对于REITs的基础设施项目类型，并没有局限于传统的基础设施，而是把比较市场化、新型的基础设施放进去了，比如产业园区、物流以及一些IT基础设施都纳入到这个范畴里面，如此一来就更加市场化一些。

未来可能推出REITs板、REITs交易所

REITs的推出将为市场带来很大发展机遇。陈星德判断，REITs市场将会是一个非常大的蓝海，光是公募基础设施预计可能会有1万亿左右的体量，如果加上其他不动产，那就更大了。这将极大丰富市场投资品种，也给投资者带来更多选择。

在巨大机遇的同时，REITs同时也给行业带来了很多挑战。陈星德坦言，对基金管理公司来说，REITs是一个全新的业务领域，因为它不光是一个产品，或者一个产品线，而是会构成一个新的资管生态。所以在国外有很多的所谓REITs基金管理公司，是专门做REITs业务的，不投其他的股票或者债券，做得也非常大。

另一个挑战，就是投融资的管理经验、人才储备和原来大大不同。陈星德表示，公募REITs试点推出以后，有私募房地产管理经验、运作经验的人才市场价格立马就升高了，这显示了这方面的人才储备是不足的，需要加强。此外基础设施资产上市以后，投资者必然要拿其产品收益率来跟相关的资管产品、金融产品作比较，但REITs产品具有一定波动性风险，因而收益率是不是具有优势，也对未来投资者构成挑战。

尽管面临种种的问题和挑战，但陈星德对公募REITs的未来充满信心。他认为，公募REITs未来发展前景非常大，尽管在政策层面还存在一些需要解决的问题。首先是目前的法规还只是试点法规；其次是在税收方面，各国REITs起始点或者支撑点其实是税收中心原则，也就是在资产流动或者转让环节当中减少重复征税，这个方面我们国家还没有现成的税收政策，未来需要在这方面有所突破。

此外，陈星德指出，在国资转让领域，很多不动产都有国有资产在当中，而目前国有资产的转让机制和REITs上市的机制存在一些冲突地方，未来如何解决，是否能培育出成熟、专业、专门投REITs的机构投资者，比如保险公司未来可能会成为一个比较大的专业投资者，希望能培育独立的、专业的不动产运营管理公司。

展望未来，陈星德预计，REITs将是我国资本市场重要的组成部分。眼下首批公募REITs推出在即，陈星德也非常看好这些项目的质量。从基础设施REITs到不动产REITs需要一个大跨越，陈星德认为首先可以从公租房人才公寓方面入手，这也是城市基础设施内容之一，不过其性质可能是住宅，而且和目前房地产的调控政策相符，既要房住不炒，又要实现居者有其屋，就可以把基础设施REITs渐渐往不动产REITs方向上走。

另外一个是商业地产与城市更新，陈星德认为这是一片巨大的蓝海，如果能走到这一步，REITs市场就是非常巨大的。公募REITs板块未来可能会形成资本市场重要的投资品种门类，未来甚至可能会有REITs板、REITs交易所，REITs作为一个交易所的品种也都是可以去研究和探讨的。在陈星德看来，随着市场的开放，中国有这么大的不动产存量，随着相关制度的进一步完善，中国未来很可能会成为REITs的国际金融中心。

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