来源：REITs行业研究

2月28日，成都市发展和改革委员会印发《关于促进成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》（以下简称《措施》），标志着自去年4月中国基础设施REITs拉开序幕以来，这一金融供给侧结构性改革工具正式落地成都。

不动产投资信托基金（REITs）是不动产收益权进入资本市场流通的金融产品，能够盘活存量资产、促进投资良性循环，目前已在北京、上海等城市积极推进试点工作。业内人士普遍认为，参考境外REITs市场发展情况和中国基础设施资产存量规模，中国REITs市场有望达到万亿元量级。而成都的试点，将盘活基础设施优质资产，形成投资良性循环，更将为推动形成国内大循环，促进实现国内国际双循环增添有力工具。

真金白银加大财政支持REITs力度

根据措施，在抓住产业要素，培育产业发展“新引擎”方面，成都将建立基础设施REITs项目储备库，建立“策划一批、储备一批、申报一批、发行一批”的滚动实施机制，推动一批权属清晰、收益稳定、特色鲜明的优质基础设施REITs项目尽快上市发行。

成都将加大财政税收政策支持REITs发展力度。措施明确，对成功发行基础设施REITs的原始权益人，可按其融资规模的0.5%申请一次性激励补助，单户补助最高不超过500万元。对基础设施REITs的专项计划管理人，可按其实现融资规模的0.05%申请一次性补助，单户补助最高不超过50万元。对列入《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》内的项目可按照国家有关规定享受企业所得税减免。支持REITs管理机构享受西部大开发税收优惠政策，减按15%缴纳企业所得税。

成都将鼓励申办基础设施REITs公募基金管理人资质。《措施》鼓励符合条件的市属机构、在蓉企业通过新设、收购或参股等方式申请公募REITs基金管理人资质并开展相关业务，大力吸引内外资优质公募REITs基金管理人入驻成都。对注册在成都市金融产业功能区的境内外公募REITs基金持牌法人金融机构，可申报按其注册资本的1%给予一次性奖励，最高不超过4000万元。对本地企业收购市外REITs金融机构，实缴资本金增加额或收购交易额达5亿元（含）以上的，可申报按2‰给予一次性奖励，最高不超过1000万元。

成都还将加大优质基础设施REITs产品推介力度。建立多渠道资金募集体系，通过网上发布、线下推介、专场见面会等方式，推动银行、地方资产管理公司、政府产业基金等金融机构及社保基金、保险资金、企业年金等长期资金参与REITs产品战略配售，鼓励合格境外投资者通过QFII、RQFII等通道参与基础设施REITs产品投资，鼓励有资质的在蓉商业银行、证券公司、独立基金销售机构等取得基金代销业务资格的机构代理销售基础设施REITs产品。保险资金投资成都市的公益性基础设施等领域，可申请按照实际新增投资额的1‰给予奖励，最高不超过100万元。

值得一提的是，成都还将实施基础设施REITs人才振兴计划。建立REITs高端人才引进机制，着力引进一批具有丰富从业经验的基金管理和基础设施运营管理高端人才。鼓励引进的高端人才在蓉安家落户，经所在区（市）县政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制。符合条件的高层次人才，及时发放“蓉城人才绿卡”，提供“一对一”政务服务、成都银行个人贷款利率优惠、市属指定三甲医院“优先窗口”服务、享受子女入园入学等相关政策。

REITs是啥？基础设施项目可以卖给社会基金持有

REITs在全国范围内还属“吃螃蟹”的试点，但在世界范围内已发展了60多年。REITs产品是海外稳健型投资机构所追逐的投资标的，锚定优质建成项目中的不动产资产，不仅每年可以获取稳定的租金分配，而且有进入资本市场流通交易的便利，还有不动产长期升值的空间。

“在目前的国内国际经济形势下，及时引入REITs，进行存量不动产资产证券化，具有重要意义。”国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏曾撰文分析意义和前景。他指出，我国金融体系过去是以间接融资为主，即通过商业银行进行存款与放贷。它适应经济低成本扩张的需要，但不适于经济转型与创新发展的要求。我国基础设施项目在建成之后，不能够出售变现，只能由原来的投资方即地方政府或平台公司长期持有。

我国REITs试点强调的是“坚持权益导向”，就是要打破过去以债务型融资为主的旧格局，过去只能由政府靠发债融资修建的基础设施，现在有可能把这些建成的基础设施项目，包括收费公路、桥梁、地下管网、垃圾处理、仓储物流、数据中心等项目卖给社会基金持有。“这些资产如果是有较好收益的优质资产，才能实现建设资金的良性循环，用市场化手段解决地方债越积越重的问题。”

自2020年4月中国证监会与国家发改委发布推行基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）的试点文件以来，有关试点工作正在积极推进之中。

我国的基础设施REITs试点将在哪些重点行业聚焦？此前国家发改委相关文件提出，优先支持基础设施补短板项目，包括仓储物流项目，收费公路、铁路、机场、港口项目，数据中心、人工智能、智能计算中心项目，城镇供水、供电、供气、供热项目等等。为了让试点工作顺利开展，这些基础设施项目手续依法合规是必要前提，持续健康平稳运营也是衡量的关键标准。

具体到成都，据成都市发改委相关处室负责人介绍，成都在全国副省级城市中，率先出台REITs十条，对优化我市营商环境意义不言而喻。通过REITs，一方面可以有效吸引民间资本参与我市基础设施建设，撬动民间巨额存量资金，另一方面，可以增强企业再融资能力，盘活存量资产，降低财务杠杆，缓解现金流压力，有效提高企业的抗风险能力。下一步，市发改委将积极支持符合条件的基础设施REITs项目尽快上市发行。

多重政策支持REITs发展

成都市发改委相关负责人介绍，成都此次出台《REITs十条》，在全国城市中属较早行动起来的城市。“基础设施REITs的交易所配套规则已亮相，后续试点项目推出在即。新诞生的基础设施REITs市场未来可期，对于单个城市而言，在整体制度完备性、长期投资者培育、参与机构专业性、资产转让实操等行业性问题方面仍有进一步完善提高空间。”

记者注意到，《REITs十条》中多处用到了“加大”和“鼓励”两个词语。例如，成都明确将加大财政税收政策支持REITs发展力度，并将对成功发行基础设施REITs的原始权益人，可按其融资规模的0.5%申请一次性激励补助，单户补助最高不超过500万元。对基础设施REITs的专项计划管理人，可按其实现融资规模的0.05%申请一次性补助，单户补助最高不超过50万元。

从另一方面，成都将鼓励申办基础设施REITs公募基金管理人资质；还将鼓励和引导国有企业转型发展，鼓励通过发行基础设施REITs提高直接融资比重、优化资本结构、盘活存量资产；鼓励有条件的市属国有企业提高优质基础设施运营资源整合能力，加快向基础设施专业运营商转型。

积极引进REITs关联人才

作为新生事物，人才优势是抢占先机的关键。根据《REITs十条》，成都将实施基础设施REITs人才振兴计划。通过建立REITs高端人才引进机制，着力引进一批具有丰富从业经验的基金管理和基础设施运营管理高端人才。鼓励引进的高端人才在蓉安家落户，经所在区（市）县政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制。符合条件的高层次人才，及时发放“蓉城人才绿卡”，提供“一对一”政务服务、成都银行个人贷款利率优惠、市属指定三甲医院“优先窗口”服务、享受子女入园入学等相关政策。

成都还将鼓励该市企业、金融机构与高等院校、科研院所开展合作，培养一批基础设施REITs本土适用人才。强化人员培训交流，采用线上+线下、综合+专题等多种方式，不断提升从业人员专业知识和实操水平。

成都还将培育和壮大基础设施REITs中介机构市场。鼓励会计师事务所、律师事务所、基金管理人、ABS管理人、信托公司、资产评估机构、咨询顾问等中介机构做大做强，通过“政府搭台、机构唱戏”的方式，积极做好中介机构与基础设施REITs项目的对接服务。

正文来源：红星新闻、四川在线

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