来源：新华财经

新华财经上海2月8日电（记者 杨溢仁）2021正值十四五开局之年，也是公募REITs全面启航的关键年。

在业内人士看来，公募REITs的推出，是从传统的重视增量发展转向重视盘活存量战略的重要抓手。这不仅是我国REITs发展的里程碑，更将为我国投融资领域灌溉一片“蓝海”。

试点推出意义深远

近日，上海证券交易所（下称“上交所”）发布了三项公募REITs配套业务规则，引发业界关注。这标志着交易所层面推进公募REITs试点工作已取得了阶段性进展。

需指出，REITs在国内资本市场中虽然是个新名词，但其实质可以简单理解为资产的上市。股权IPO已经推出了很多年，符合股权IPO条件的企业多已上市或者正在上市，而部分拥有优质基础设施资产的企业可能不完全满足股权IPO的要求，而通过REITs可以将资产脱离主体，实现资产的IPO，就现阶段来说，其重要意义不言而喻。

作为一种多功能的企业战略工具，公募REITs可以拓展企业金融工具箱，提升其资产的估值。公募REITs通过盘活企业存量基础设施资产，为其提供增量的投资资金，在不增加负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，获得资金又能用于新的基础设施项目建设，实为一举多得。

其次，就资本市场而言，公募REITs作为股票、债券、现金之外新的大类资产配置类别，填补了当前交易所大类金融产品的空白，有助于提高直接融资比重。就国际经验看，REITs也是纽约证券交易所、东京证券交易所、新加坡证券交易所等境外主要交易所市场中重要的基础性证券产品。

不仅如此，在中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬看来，基础设施公募REITs的实践还有利于探索不动产定价之“锚”、有利于激发社会资本参与基础设施建设、有利于普通公众分享基础设施发展红利、有利于倒逼项目公司完善治理机制、有利于提升基础设施专业化运营效率、有利于推进新型基础设施项目建设。

制度建设持续完善

事实上，上交所一直以来高度重视REITs工作的开展。

据记者了解，除了集中力量制定和发布了交易所层面的配套规则、研究梳理合同的协议标准化文本、完善申报项目的重要契约文本的条款和机制设计外，加大力度储备和优选试点项目亦是其工作重点。

目前，上交所有近30单的优质项目已通过地方发展改革委的初选，推荐至国家发展改革委，同时还有近40单的储备项目——业态丰富、结构多元、区域覆盖面广泛，正在准备过程之中。

另外，技术系统、内部规程和宣传培训等支持保障工作也在同步跟进。现阶段，上交所的REITs申报系统、询价平台和信息网站已经基本就绪，交易系统的改造工作也在进行中。

“随着试点工作的逐步推进，基础设施领域公募REITs的落地已步入到了冲刺阶段，2021上半年有望看到新产品的面世。”一位接近管理层的业内人士告诉记者，“不过，公募REITs作为一个全新的金融产品，其发展壮大很难一蹴而就，需要在试点中探索完善。”

具体而言，目前尚有涉及立法保障、税收中性安排、资产转让、投资者培育四方面的待决事项值得业界予以探讨。

首先，简化REITs当前复杂的结构，构建全面、系统的基础设施REITs法律体系及其监管框架仍是重中之重。这需要涉及《基金法》、《证券法》和《公司法》的修改。

其次，税收递延亦是不可回避的问题。眼下，关于“明确原始权益人自持基金份额部分所得税递延缴纳政策”的呼声日渐高涨。

再者，就资产转让问题考量，一方面，按照《企业国有资产交易监管管理办法》的规定，国有产权转让原则上通过产权市场公开进行，耗时长且存在REITs无法取得标的资产等风险；另一方面，就特许经营资产转让来看，股权转让需取得相关管理部门同意，沟通成本较高，且转让审批不可控。

最后，回到投资者培育层面，业界普遍建议后续监管部门应以“白名单”等方式明确允许保险资金、养老金、年金等投资REITs产品；应明确风险资本计提要求，适当放松资本监管；应进一步研究做市商机制、“T+0”交易等，助力提升二级市场流动性。

“当前，不断完善配套支持政策、措施，为业务健康发展保驾护航仍是关键。”证监会债券部副主任刘榕表示，“后续，我们将推进、明确税收支持政策，引入多元化机构投资者，及时总结试点经验，借鉴境外成熟市场经验，合理设置各方权责，完善改进治理结构。”

项目仍需从严把关

需指出，首批试点将聚焦示范效应好、收益率高、运营稳定的行业“龙头”企业项目。

不过，据记者了解，在项目遴选过程中，管理层已关注到了一些问题、苗头和隐患，包括部分项目重要信息披露不充分、项目估值虚高、现金流模型缺乏合理依据、有些项目产权存在转让的限制性条款等。

“在后续试点项目的推进过程中，中介机构还需从严审慎把关。”刘榕说。

事实上，管理层之于公募REITs的审核理念可比照公开发行证券，具有如下四大特征。

其一，是审核标准明确；其二，是电子化审核、电子化留痕——申请、问询、回复、无异议函出具等都将通过REITs申报系统进行；其三，是时限明确——上交所自受理申请文件之日起3个月内将出具审核意见（问询回复、专项检查等时间不计算在内）；其四，是过程公开、结果公开——申请文件、审核问询及其回复、审核进度、审核结果等信息都将通过交易所网站及时向社会公开。

“后续，相关的审核流程指引有望面世。”上述业内人士称，“公募REITs的审核将由交易所和证监会同步进行，如何分工、以谁为主、接口如何安排，相关细节尚在探讨之中。不过，公开、透明的大方向不会改变。哪怕最终没有对外发布审核流程指引，可各个流程节点还是会通过电子化系统予以固化，并接受市场监督。公募REITs和原来的基金、ABS都不一样，申报即纳入监管，至少从发行端来看，具有非常强的投行属性，因此建议各中介机构履职尽责，在提交材料时严肃认真。”

声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。