作者：Oliver

近两年，物业板块新股不断，赴港上市的物业管理企业就有11家，其中不乏碧桂园服务、新城悦等母公司背景强大的物管企业。除了有新股，物业板块也有牛股！在香港整体市场表现一般的情况下，新城悦、佳兆业、雅生活等都取得翻倍的涨幅。今年年末在香港上市的保利物业，也在首日表现出色。保利物业会不会在明年像其他物业股一样取得不错的涨幅呢？我们来看看券商怎么说。

一、保利物业的增长来源

如果要预测保利物业未来的股价与市值，那么未来保利物业能挣多少钱一定是最重要的因素之一。保利物业的收入绝大部分来源于保利地产开发的物业收入，很小一部分来源于外拓物业收入，但外拓物业的占比逐年升高。

资料来源：天风证券

分析收入以后，保利物业的业绩增长主要来源于母公司保利地产的快速扩张带来的物业收入加上外部第三方业务拓展。

资料来源：天风证券

第三方外拓物业收入

虽三方业务占比较少，但保利物业第三方外拓项目占比在2016-2018 年分别为8.1%、13.9%、42.6%，连续三年大幅跳增。

资料来源：华创证券

保利在外拓业务上相对其他公司具有优势，公众类物业对于物业公司的管理能力要求较高，因此进入门槛更高，市场有竞争力的参与者也更少，而具备央企背景实力或优质服务品质的物业公司在资源获取方面的优势更为突出。

但外拓业务也有缺点，外拓物业的收费相较母公司开发的物业价格要低很多。

资料来源：天风证券

保利物业的内部拓展

保利物业的利润增长核心来源于保利地产，保利物业目前具有充足的合约面积，可以满足未来几年的增长需求。保利物业的合约面积与在管面积比值为1.7倍，处于行业中位数以上的水平。并且母公司保利地产的土储也支持保利地产有望在未来几年保持两位数的销售增长，也就是说保利地产未来有能力持续提供给保利物业更多的合约面积。

资料来源：东北证券

二、保利物业的利润构成分析

资料来源：华创证券

整体上分业务来看，2019H1，公司基础服务实现营收18.2亿元，同比增长42.7%，占比营收64.6%；非业主增值服务、园区增值服务分别实现营收4.6亿元、5.4亿元，分别同比增长35.3%，80.9%，分别占比营收16.3%、19.1%。

增值业务虽然占比少但有望成为保利地产的增长点，核心在于增值业务显著高于基础物管业务的毛利率。保利物业2018年基础物管业务的毛利率为14.1%，同期非业主增值服务业务和社区增值服务业务的毛利率分别为20.1%和48.4%。目前非业主增值业务主要来源为母公司提供代销，预计未来三年外延增值业务将随母公司地产销售规模而有所增长。

非业主增值服务中，案场协销服务、其他非业主增值服务分别占比78.2%、21.8%。预计未来2年内，伴随保利地产销售稳定增长，并且交付面积集中爆发，公司非业主增值服务收入将维持稳增，在短期内进一步增强公司业绩爆发力。

三、保利物业的预计利润和估值

券商参考了3家海外物管公司（CBRE、高力国际、FirstService）2016年平均PE30倍，3家AH股主流物管公司（招商积余、碧桂园服务、绿城服务）2020年平均PE30倍，天风、华创、东北等券商认为具备较强开发背景的高成长物管公司或聚焦非住宅业态的稀缺物管公司2020年合理PE区间25-35倍，考虑到公司背靠保利地产龙头开发背景，继承保利地产大量确定性交付面积，并依靠央企背景战略布局非住宅业态优质赛道，券商认为公司2020年合理PE区间30-35倍，对应公司目标市值区间213-249亿元（对应237-277亿港币）。

资料来源：华创证券

天风证券、华创证券、东北证券、东方证券给出对于保利物业2020与2021年调整归母净利润的预测较为一致，都预计保利物业2020年净利润为7亿左右，2021年净利润会达到9.5亿左右。

天风证券给出2020年35PE，53.55港元的目标价，华创证券给出2020年35PE，52港元。东北证券给出32PE，49.8港元的目标价，东方证券给出34PE 49.49港元的目标价。

四、保利物业的优势与基金经理的看法

判断物业公司是否能够维持签约管理面积较快且持续地增长，是投资物业公司的核心逻辑。

对于保利物业而言，保利地产的销售是其签约面积增长的重要保障，保利地产近几年的土储让保利地产能在未来销售额继续增长。

在外拓方面，保利物业在获得公共物业因为央企背景，管理面积较大等存在一定优势。

但是也有基金经理看空物业股，私募基金经理梁宏就在论坛上这样说：“为什么我说某些物业公司已经存在一定泡沫了，比如说一个物业公司已经炒到50倍市盈率了，在管是三分之一的，还有三分之二未交付，给它几年以后3亿方全部交付了，随着时间推移，以后未交付和现在在管比例会不断变化，到后来肯定是在管的面积越来越多，未交付的面积越来越小，所以未来的增速肯定是越来越慢的。这些物业公司长期估值怎么给呢？本身它只能靠不断的外延，它没有内生项目的成长性，长期来看，这些物业公司，如果当一个物业公司没有成长性以后，就是给十来倍市盈率的公司。”

五、投资者可能需要更多的安全边际

券商的研报我们实际上只能用来参考，吸取里面有用的东西。关于利润、估值的预测只要有一个稍有偏差，最后得到的结果可能就差的很远，并且影响股价的还包括市场氛围，管理层决策，地产行业的销售情况好坏等等。投资不但要买好企业，好要有好价格，保利物业有高瓴资本、新加坡资本的看好，但也有著名基金经理不看好物业板块整体上的高估值。在增长与估值之间做好拿捏就十分考验投资者的水平，并直接决定着投资回报，保利物业值多少钱，还需要每个人自己为它估值。

风险及免责提示：以上内容仅代表本文作者的个人立场和观点。投资者在做出任何投资决定前，应结合自身情况，考虑投资产品的风险。必要时，请咨询专业投资顾问的意见。本文不构成任何投资建议，对此亦不做任何承诺和保证。