基于审慎原则，估值仍有一定空间

公司每股重估净资产为18.33元/股，较当前股价有18%的空间，同时公司具有一定比较优势。结合绝对估值与相对估值，基于审慎原则，我们认为公司股价合理估值为16至18元，对应当前股价最高有16%的空间。

住宅开发市场容量大，龙头公司受益于集中度提升

我国商品住宅开发市场容量巨大，在未计入旧改需求的情况下，我国商品住宅开发行业仍具备约280亿平方米的市场空间。随着行业不断成熟发展，市场份额进一步向聚焦房地产主业的优势企业集中，预计将来集中度有望继续提升。

央企龙头，土储优质，核心竞争力突出

1)公司背靠保利集团，经过多年稳健快速的发展，公司经营规模节节攀升，总资产、营业总收入、销售额均排名行业前列，龙头地位稳固；2)公司销售规模领先，排名多年稳居行业前五，央企第一，十一年销售额复合增速达33.4%，远超行业平均水平及万科、金地等老牌房企；3)公司保持城市深耕，坚持聚焦一二线城市及核心城市群，区域战略好，资源禀赋优，丰富的土地储备满足了公司未来3至5年开发需要；4)公司旗下保利物业赴港上市，借助资本市场的力量，优秀的物业管理能力将与保利地产的开发业务形成协同效应，有望进一步提升公司的核心竞争力。

各项指标优秀，受益新时代

1)公司融资成本仅为4.99%，净负债率、剔除预收账款后的资产负债率、短期偿债能力等财务指标均处于行业领先水平；2)受益于近年来销售增长，结转项目价格上升，公司房地产业务结转利润水平持续改善，盈利能力持续提升；3)公司深耕大湾区，是毋庸置疑的“粤港澳大湾区”显著受益者。

风险提示

若房地产调控超预期，或市场基本面出现断崖式下跌，将导致公司未来销售不及预期，从而导致公司估值及盈利预测高估的风险。

业绩锁定性佳，维持“买入”评级

公司2019年三季度末预收款为3829亿元，在满足了2019年wind一致预期营收后，剩余的2496亿元可锁定2020年wind一致预期营收的81.6%，业绩锁定性佳。我们预计公司2019、2020、2021年EPS分别为1.95、2.30、2.73元，年复合增长率19.7%，对应PE为8.0、6.7、5.7x，维持“买入”评级。