作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

野马财经

背靠两大“国姓”险资股东，远洋集团（3377.HK）上半年保持了避免债务违约的“金身”，但却没能逃脱“由盈转亏”的命运。

远洋集团将中报发布的日子定在了8月份的最后一天，但在8月19日发布了中期盈利预警，称上半年归母净利亏损10亿-12亿元。

然而仅仅过了3天，8月22日，远洋集团再次披露了2022年中期未经审核的财务数据，上半年亏损已成定局。

数据显示，远洋集团上半年实现营收234.12亿元，利息及其他收入9.68亿元，期内溢利1.08亿元，其他全面亏损9.88亿元，全面亏损总额8.8亿元。

资产负债方面，截至今年上半年，远洋集团总资产约2640亿元，同比下降6.1%；总负债1922.54亿元，同比下降约6.1%，权益总值、公司拥有人应占权益总值分别为717.47亿元、522.85亿元，同比均有降低。

值得一提的是，去年同期，远洋集团的归母净利超过10亿元，而去年全年更是实现归母公司净利润27亿元。

实际上，今年上半年，房企亏损几十亿、盈利下跌已经成为行业常态。据“第一财经”报道，目前已有超50家房企上半年业绩预亏，没有亏损的也并不好过，龙头企业同样遭遇盈利“黑天鹅”。

业内分析师表示，房企业绩预亏与报告期内结算项目同比收入减少，及项目盈利空间受限有关。房地产市场经过多年快速发展后，供需结构发生了不小的变化，规模对房企的示范效应正在减退，部分出现亏损房企未来有必要根据市场环境变化做出调整。

去年赚了27亿

远洋集团创立于1993年，从股权结构看，远洋集团的第一大股东为中国人寿，持股29.59%；二股东为大家保险，持股29.58%。

2007年，远洋集团成功赴港上市；2009年，销售额突破百亿元；2016年，销售额超过500亿元；2018年，销售额达到1095.1亿元，跻身千亿俱乐部。

经历了快速发展，远洋集团开始“去地产化”，2016年由“远洋地产”更名为“远洋集团”。

之后，远洋集团的业绩增长出现疲软，尽管2018年销售额销售千亿，但毛利率从2017年的24.52%下降至20%，2019年和2020年分别为20.07%和18.5%。

2020年之后，重新聚焦地产主业的远洋集团，销售业绩一直差强人意。其中，2020年销售额1310.4亿元，同比仅增长1%；2021年销售额1362.6亿元，没能完成销售目标。

直至今年，2022年上半年，远洋集团销售额为430.1亿元，同比下滑17.87%；7月销售额为89.9亿元，环比下降34.38%，同比下降约13.39%。

更值得一提的是，2021年，远洋集团开始出现“增收不增利”的情况。2021年，远洋集团实现营业收入642.47亿元，同比上升13.7%；实现归母净利润27.29亿元，同比下降4.8%。

远洋集团对此表示，主要由于公司少数股东应占利润上升，加上销售均价从2018年至今持续下滑，销管费用率上升，持续压缩企业未来的利润空间。

无论如何，2021年远洋集团依然保持盈利，而今年上半年，在营收保持增长的情况下却由盈转亏。

今年上半年，远洋集团实现营收234.12亿元，同比增长14.13%；利息及其他收益9.68亿元，同比下降13.57%。

值得注意的是，远洋集团今年上半年“其他亏损——净额”总金额高达11.15亿元，而去年同期“其他收益——净额”总金额约6549万元。

有业内人士分析指出，从过去两年的中报来看，“其他净收益”主要是汇兑、金融资产及负债公允值带来的收益或亏损。由此推断，其今年中期“其他净亏损”很可能与其大额“浮亏”有关。

另外，上半年，远洋集团取得净利1.08亿元，其他全面亏损9.88亿元，综合来看全面亏损8.8亿元。

在盈利警告里，远洋集团将期内亏损的原因归结为：人民币贬值造成的汇兑亏损、分占合营企业溢利下跌、我国整体房地产市场低迷及新型冠状病毒疫情持续导致毛利率下跌。

远洋的钱哪儿来的？

虽然上半年由盈转亏，但和那些暴雷的房企相比，远洋集团算是“幸福”的了。能够避免债务违约，远洋集团的钱是哪来的呢？

众所周知，现金流是房企的生命线，而近年来，越来越多企业开始通过变卖资产等方式，远洋集团也采取了这种方式筹钱。

2022年以来，远洋集团多次转让项目公司股权。其中，4月，远洋集团转让北京颐堤港一期项目公司部分股权，价格30亿元；6月中旬，将其位于北京市丰台区丽泽商务区的锐中心项目股权出售给中国人寿，交易对价50.15亿元。

紧接着，7月21日，远洋集团再次向中国人寿出售成都远洋太古里项目50%股权，作价40亿元；不久前，8月12日，远洋服务拟斥资5亿元向远洋集团、远洋资本收购天津熙合供应链服务有限公司全部股权。

据此估算，今年以来，远洋集团通过出售的方式筹集资金共计超过120亿元，其中大股东中国人寿为其“输血”超过90亿元。

除了卖子“回血”，今年以来，远洋集团在融资层面也比较顺利。据不完全统计，远洋集团在今年前5月通过发行美元债、非公开定向债务融资等，为自身合计补充了约77亿元资金。

值得一提的是，8月初，有消息指出，龙湖、碧桂园、旭辉、远洋、新城和金地等六家示范性房企，被列入由监管层指示中债信用增进公司对其后续发债进行“全额担保”，以进一步恢复这些优质房企的公开市场融资能力。

得益于此，2022年至今，远洋集团已按时足额偿还各类金融机构借款、中期票据、美元债超130亿元。

不久前，8月19日，远洋集团完成了15.62亿元公司债的本息兑付，此前于4月偿还5亿美元债，下一笔美元债到期时间2024年7月，近两年无美元债到期压力。

据Wind数据显示，目前远洋集团存续8只美元债，存续规模39.2亿美元。

不过，据企业预警通显示，远洋控股目前存续境内债22只，存续规模333.5亿元，其中一年内到期债券有93.97亿元，公司面临短期集中兑付压力较大。

而不久前，穆迪将远洋集团的高级无抵押评级由Baa3下调至Ba1，并给出了负面展望。对于评级下调的原因，穆迪表示，由于房地产市场的波动性，远洋集团的大股东中国人寿未来可能减少对远洋的支持。

穆迪在评级报告中也指出，远洋集团目前保持了良好的流动性，有足够的资金覆盖其年内债务，不过使用自有资金偿债将降低远洋集团未来的流动性。

远洋的转型“买卖”

作为一家靠不动产运营起家的房企，远洋集团很早就开始进行全国化布局。2007年，远洋集团开始布局环渤海、长三角和珠三角等区域；2011年进入城市增加至19个，全国战略布局初具规模。

2016年，远洋地产更名为远洋集团，走上了多元业务转型之路，逐步向养老、长租公寓、物流、智能化和大数据五个战略新兴业务发力。

然而，多元化转型的巨额投资没有换来盈利，2019年上半年，远洋集团开始将养老、长租公寓等新业务从上市公司剥离。

2020年，远洋集团重新聚焦地产主业，并且推进“南移西拓”战略，加速布局长三角、珠三角两大区域，步入武汉、成渝经济圈等区域。

尽管如此，但其业绩依然差强人意。2020年，远洋集团销售额为1310.4亿元。据克而瑞统计，远洋集团的销售排名比2019年下降11名，跌出TOP30，排名36。

2021年7月，远洋集团、远洋资本与红星美凯龙控股签署协议，以40亿元收购红星地产70%股权。此次收购后，红星地产在未来两年每年将会为远洋集团贡献300亿-400亿元的销售规模。

为了进一步聚焦地产主业，在完成收购不到一年后，8月12日，远洋集团将由收购红星地产而来的天津熙合全部股权出售给了远洋服务，作为5亿元。

截至公告日期，天津熙合在京津冀区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域提供物业管理服务，合约建筑面积约为2600万平方米，涵盖98个住宅项目及21个非住宅项目。

上述交易完成后，远洋服务的合约建筑面积将超过1.3亿平方米，在管建筑面积将接近9000万平方米。

事实上，早在今年三月的业绩会上，远洋服务管理层就曾表示，红星方面将带来合约物业面积2400万平方米。同时，红星物业区位比较优质，与远洋服务的协同性较强。

在远洋服务看来，红星物业的并表会成为公司规模增长新的支撑。而对远洋集团而言，通过转手旗下物管平台，一方面，能够厘清各上市平台之间的业务线条，归拢物管业务；另一方面，能够迅速回笼资金，增加企业现金流。

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