转自：21世纪经济报道
8月16日，国内首批保障性租赁住房REITs正式公开发售，受到市场资金的追捧。
三只产品分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT，预计募资总额约38亿元。据悉，截至今日下午，三只产品的公众投资者认购全部超募。此前网下询价结果也显示，首批保障性租赁住房REITs引起机构投资者抢筹，三只产品拟认购份额数量均超过100倍，其中，红土深圳安居REIT战略配售的申购倍数达到了133倍，刷新了公募REITs新纪录。
以保障性租赁住房为底层资产的公募REITs顺利上市，标志着国内公募REITs覆盖的基础设施类型及底层资产正在加速扩容，更重要的是，标志着我国住房租赁产业“投-融-建-管-退”的闭环正式合拢。
保障性租赁住房REITs有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型。受访专家认为，保障性租赁住房REITs的正式发售，意味着产业的金融链路得到打通，从而形成一个“增量正循环”，将有效增加市场供给，有力推动保障性租赁住房的长久健康发展。
优质资产走向证券化
公募REITs的核心竞争力离不开底层资产的优质价值。
首批保障性租赁住房REITs的底层资产分别位于北京、厦门和深圳，租户稳定，出租率长期处于高水平，运营能力也较强，使得项目具备持续分红能力。
其中，华夏北京保障房REIT的底层资产是两处公租房，也属于保障性租赁住房的类目，分别为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡。目前两个项目已进入运营稳定期，总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。
中金厦门安居REIT的基础设施资产为园博公寓和珩琦公寓，是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目，共拥有4665套房源，建筑面积约19.86万平方米，资产估值合计约12.14亿元。
红土深圳安居REIT项目的基础资产包含四个保障性租赁住房项目，分别为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，总建筑面积合计13.47万平方米，共包含1830套保障性租赁住房，估值约11.58亿元。
以华夏北京保障房REIT的底层资产为例，文龙家园和熙悦尚郡的出租率都在94%以上，资料显示，两个公租房项目的收入十分稳定，2019年、2020年和2021年两个项目的年度营收分别达到了6301.83万元、6592.49万元、6916.71万元，净利润分别为1411.69万元、1594.66万元、1935.15万元。华夏基金管理预测，2023年上述两个项目的营业收入将为6946万元。
中信证券首席经济学家明明认为，华夏北京租赁住房REIT项目的底层资产运营时间较长，具备“高出租率、高续租率、高收缴率”的特征，该产品的落地将为推动公共租赁住房服务模式向市场化、专业化转型起到良好的示范作用。
千亿资金抢筹
在网下询价阶段，三只保障性租赁住房REITs即受到了机构的欢迎。华夏北京保障房REIT的认购倍数是113倍，中金厦门安居REIT的认购倍数是109倍，红土深圳安居REIT的认购倍数达到了133倍。
根据三只产品公告的网下拟认购规模测算，将有约1220亿元的机构资金抢购首批保障性租赁住房REITs产品，投资者类型涵盖了券商、保险、公募、私募以及银行、信托等大部分金融机构。
为什么保障性租赁住房REITs产品会有如此高的热度？北京大学光华管理学院中国REITs研究中心执行主任张峥认为，不同于股票、债券和普通的公募基金，公募REITs的底层资产是运营稳定的基础设施，同时又有强制分红比例，它的投资价值是未来它产生的现金流，底层资产的情况决定了收益相对可预测，相对稳定，而且透明度也很高。
高和资本执行合伙人周以升告诉21世纪经济报道记者：“保障性租赁住房REITs相对来说收益稳定，属于优质资产，尤其是在当前优质资产相对难寻的情况下，叠加利率下行预期，所以受到热捧并不意外。”
此外，保障性租赁住房REITs也搭乘了政策暖风，更多政策红利预期也支撑了投资者的参与热情。
今年3月18日，证监会发文表示，要深入推进公募REITs试点，并会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地；5月27日，证监会联合发改委发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，正式公布了保障性租赁住房项目申请REITs的具体要求；就在同一天，深圳和厦门的两只保障性租赁住房REITs率先上报，并分别在45天和48天之后迅速审核通过。
据悉，浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份均在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。上海、重庆、杭州、西安等地区也有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与公募REITs试点，预计未来将逐步登陆资本市场。
推动保障性租赁住房专业化转型
住建部信息显示，40个重点城市将在“十四五”期间建设保障性租赁住房共计650万套（间），多数城市的保租房计划占新增住房的比重达30%，巨量的供应规模正在倒逼保障性租赁住房向专业化、市场化转型。
保障性租赁住房从建设、改造到运营，往往需要大量的资金投入，且周期较长，仅靠租金收入短期内难以收回成本，这一问题也使得部分企业对于保障性租赁住房项目的投入持观望态度。
“而公募REITs的发行能够解决资金退出的问题，形成模式闭环，能够增加企业参与建设、改造保租房项目的积极性。”贝壳找房高级分析师黄卉告诉21世纪经济报道记者，保障性租赁住房REITs有利于吸引社会资本共同参与保障性租赁住房的投资。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然进一步指出：“保障性租赁住房REITs的回收资金用途有严格的闭环管理机制，净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，从而形成一个‘增量正循环’，增加有效供给。”
赵然认为，随着供给的上涌和金融的打通，住房租赁行业将切换至资产管理逻辑，住房租赁企业未来将更加注重资产管理能力，这也意味着行业的运营管理能力迎来了一个新的契机。“在产品端，公募REITs会迫使企业去深入思考如何通过优化产品，以提升整体收益、降低运营成本。”她说。
周以升则表示，保障性租赁住房REITs的落地有助于推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型，进而推动我国保障性租赁住房的长久发展。
虽然目前发行的保障性租赁住房REITs底层资产尚未涉及市场化主体，但已发行公募REITs的扩募，仍有希望让更多市场化租赁住房企业参与其中。
对此，赵然建议，保障性租赁住房REITs标的衡量准绳是资产合规性和收益率，目前，一些市场化租赁项目还需在合规性上攻克，而对于收益率已达标、规模则不够的项目，可以把握住已经上市的公募REITs将来扩募的机会。
另据赵然提供的一份统计数据显示，包括万科泊寓、旭辉瓴寓、华润有巢、保利公寓等知名长租公寓品牌在内，一些市场化租赁住房企业也在积极将自身项目纳入保障性租赁住房的供给体系中去，未来亦有望通过保障性租赁住房REITs渠道，成为推动保障性租赁住房建设的市场力量。
