每经评论员 王佳飞

8月初，郑州设立了房地产纾困基金，规模暂定100亿元。近期也有市场消息说，一个千亿级别的房地产纾困基金正在酝酿。可以说，用纾困基金的方式解决近期问题已经成为了一种思路。

郑州地产纾困基金的推进速度很快。就在8月5日，该基金已经和建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作，建业地产表示：“后期拟通过建设和运营，在北龙湖金融岛片区打造高端金融产业集聚区”。

烂尾楼的形成原因较为多样，有的是资金被开发商挪用，有的是项目存在违规，也有的与建设方存在争议，所以盘活烂尾楼也将是一个复杂的过程，各方都有自己的小算盘。

此前，收并购是烂尾楼的主要解决方式之一，但是众所周知，收购人容易坐地砍价，卖出人认为只要再撑一撑就好，双方总有一方觉得自己在吃亏，所以很容易谈不拢。有资方就吐槽过：“那些出险房企不愿意折价卖项目，宁愿选择躺平，所以我们也没有收购到几个项目。”

但地产纾困基金的操作就不一样了。根据运作方案，该基金是“政府引导、多层级参与，市场化运作”，社会资本将包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构等各方，也会以项目净资产为基础确定盘活方式及价格，原开发商的利益也将得到保护。

但基金自然是逐利的。根据操作方案要求，单个项目的房地产纾困基金方案应包括且不限于“拟盘活项目情况、项目未来收益测算、盘活方式、盘活资金用途以及基金组织形式、规模及期限、股权比例、各出资人出具的出资意向函、基金管理人、基金决策机制、基金管理费（如有）、基金退出方式等基金基本要素”。

可以看到，单个项目纾困基金在设立之初便考虑到了未来收益、基金收益及退出等问题，资金注入后，大家能赚钱了，问题楼盘也能顺利交付，皆大欢喜。

其中有一个问题需要注意。正因为基金的逐利性，市场化操作必然将使得房地产纾困基金更乐意选择容易盘活、容易获得收益的项目，而不是矛盾更加尖锐、交房难度更大的项目。

以建业集团宣布的首个合作项目为例，纾困对象是北龙湖金融岛写字楼项目，可以看出，郑州房地产纾困基金不仅适用于住宅，也适用于写字楼。但可以推测的是，写字楼项目的债权人较少，债权相对清晰，相对住宅项目的操作会简单一些，也容易盈利。而住宅项目债权人多，解困的难度就大得多。

然而，当下最为迫切需要解决的，恰恰应该是濒于烂尾的商品住宅。最该解困的正是那些掏空“六个钱包”的刚需客、等待新房的租客、资产缩水但不得不继续还贷的打工人，而不是风险承受能力更高的写字楼的投资人。

最后，需要说的是，房地产纾困基金的“钱”需要监管到位，要避免出现“二度受伤”。

我国其实有着严格的房地产预售资金监管制度，但很多房地产企业就是能从监管之下闪转腾挪，不久前郑州某银行和相关部门“互怼”，彼项目监管资金到底是怎么没的至今也没有说法。

很多房企都在说企业缺乏流动性，如今终于把钱盼来了，还是需要按照规矩花，花在刀刃上，切实解决烂尾楼问题，恢复市场信心。

毕竟，预期和信心是解决问题的关键。