来源：中国房地产报

高拯坤/发自北京

万物云上市迈出关键一步，这不仅增强了资本市场对万科的信心，也向房地产行业释放出积极信号。

7月18日晚间，万科A、万科企业相继公告称，分拆万物云境外上市获得中国证监会核准，可发行不超过约1.81亿股H股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成发行后万物云可到香港联交所主板上市，批复有效期为12个月。

万物云上市获得了市场积极评定。

“万物云是内地房地产概念股少有的以H股形式赴港上市被证监会核准的案例，表明在当前行业流动性困境之下政策层力促楼市回暖、推动行业信心恢复的政策取向。”IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受中国房地产报记者采访时表示，目前楼市下滑严重，行业流动性压力极大，企业现金流普遍紧张。万物云选择此时逆势上市，除了实现自身融资和强化其独立发展能力外，有利于提升母公司万科市值与流动性，从而优化万科基本面，给万科带来潜在价值重估机会。

“这对行业是一个正面消息。同时，其上市不仅巩固了万科在物业市场的头部地位，还充分体现了万科打造另外一个万亿元产值的思路和想法。”中国房地产数据研究院院长陈晟同样表达了较为乐观的看法。

记者注意到，万科物业于2020年更名为万物云，旗下包含万科物业、万物梁行、万物云城等子业务板块，业务涉及社区管理、城市管理以及公共物业管理等多方面。万物云出现时，适逢物管企业上市成风之际；市场有传言称万科将分拆物业单独IPO，但被否认。直到去年年中，在万科2020年度股东大会上，万科董事会主席郁亮给出答案，“万科物业服务在适当时一定会上市”，短短4个月后的2021年11月5日，万科正式发布公告称，拟分拆万物云赴港交所上市。

“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。”对于经营服务类业务独立上市郁亮表示。

万科方面亦曾公开表示，如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

虽然万物云上市给行业带来了正面信息，但市场质疑之声也随之而来。

一是万物云在上市前突击大额度派息。据公开数据披露，2019年、2020年及2021年，万物云分别派息2.47亿元、3.18亿元及35.37亿元，3年共计派息41.02亿元；公司近3年利润合计42.73亿元。由此计算，近3年利润几乎全部派息。

二是万物云对万科存在一定依赖性。根据披露信息来看，万物云总收入中来自万科集团及其合营企业、联营企业的收入占总营业收入比重分别约15.4%、18.5%、19.2%。万物云业务之一——住宅物业服务中很大部分在管项目来自万科集团，其物业收入6成以上来自万科及关联公司。

“上市前突击大额度派息反映出在现金流压力下，股东方需要从万物云‘抽水’来保证自身流动性。近3年，万物云住宅物业服务主要来自万科或与万科相关公司，一方面意味着万物云有稳定的业绩来源基础，另一方面，在这种极强依赖性下，其业绩客观真实与独立性存疑。”柏文喜表示。

三是万物云虽是科技公司拥有较高估值，但核心产业依然是物业。据披露，2019年、2020年和2021年，万物云应占从事提供城市空间整合服务的合营企业/联营公司的利润分别为1430万元、1680万元和690万元。

另一组数据显示，2011年到2021年，万物云总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。截至2021年末，万物云在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米，总收入237.05亿元，其中三大业务板块社区空间居住消费服务、商企，城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务分别实现收入131.61亿元、86.93亿元、18.5亿元，占营业收入比重分别为55.5%、36.7%和7.8%。

柏文喜称，提升股价与公司市值是上市公司最重要的目标，如何挖掘题材和主题去获取市场信任和引导投资是上市公司的通常诉求。推高万物云股价与市值有助于回哺目前流动性压力较大的母公司万科。但如果估值过高，对于公司维持未来业绩增长和运营会出现较大压力。

此前市场消息称，万科计划最早于今年9月份对物业管理子公司进行香港IPO，拟筹资20亿美元，折合约157亿港元。按此计算，万物云或有望取代华润万象生活（01209.HK）（募资净额116亿港元），成为物业股新的“募资王”。

针对大额派息等问题，中国房地产报记者联系万物云，其回应称，公司目前处于静默期，不便回复，一切以公告为准。