来源：证券之星

房地产作为中国过去二十多年最大的引擎之一，也是最大资金沉淀池之一，对经济发展贡献巨大，因此行业动态备受投资者的关注。

近期，房地产行业也确实报道频出，花式营销层出不穷，各地的购房政策也是屡出奇招，成为了市场热议的话题。

花式营销层出不穷

俗话说，会卖的不如会吆喝的。在销售市场上，好的营销是必不可少的，各大房企旗下楼盘也深谙这一道理。近期，全国就有多个城市有楼盘推出了“农产品换房”的营销活动。

上月底，河南省开封市杞县的建业城楼盘打出“5元/斤，大蒜换房”的广告，购房者将大蒜卖给指定收购商，即可抵消部分首付款，最多可折抵10万元。

6月20日，河南商丘市民权县的建业楼盘也推出了“2元/斤，小麦换房”的促销活动，最高可抵16万元房款。

6月28日，南京云漾滨江楼盘又推出“西瓜换房”活动，推广海报显示，该楼盘称将以10元/斤收购西瓜冲抵房款，每套房收购上限一万斤，最高可以抵扣10万元，活动时间为6月28日-7月15日。

6月29日，网上又有一张海报显示，位于江苏无锡阳山的楼盘——弘阳·悦阳九玺推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888万元。

对于农产品换购的营销方式，上海中原地产市场分析师卢文曦表示农作物抵房款活动虽然受关注度很高，但如果细节处理不到位或时机没有掌握好，很容易因各种原因被叫停，从而使项目陷入被动局面。

据悉，目前，大蒜换房、小麦换房等活动均已被叫停。不过，房企的最终目的是吸引市场注意力以达成销售业绩，因此，即使没有农产品换购活动，后续也可能出现其它招式。

值得一提的是，此前表示“当下不投新能源，就像20年前没买房”的任泽平也现身摇号，在苏州园区“万科·颐和玲珑花园”近日的公示名单中，“任泽平”的名字出现在了100套人才房认筹队伍里。知名人士、买房，这两个社会热点放在一起，本身就是营销事件，也会成为吸引其他买家竞买的“点”。

楼市政策频繁出台

不过，花式营销终归只是个别楼盘的宣传噱头，楼市的活跃和稳定依旧离不开各地政策。今年以来，为促进刚性和改善性需求释放，地方发布楼市扶持政策的频率也明显加快。

据中原地产数据显示，2022年上半年，各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史纪录。

各地政策主要从需求端出发，包含降房贷利率、降首付比例、放松公积金贷款、放松/取消限售、放松/取消限购以及出台“房票”安置政策等。其中公积金政策调整的次数最为频繁，据统计，上半年共有142省市放松公积金贷款政策。此外，有50城实行购房补贴，36城放松限购，54城放松限贷等。

除了常规手段外，也有城市在政策上有所创新，包括多城市出台支持多胎家庭购房、温州出台安居贷政策、长沙实行以租换购等。

6月29日，河南省济源市出台稳楼市新政，其中明确提出，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。个人房贷在2023年5月31日前，出现房贷断供现象的，可以延期还本付息，最长可延期一年。房贷断供行为不纳入个人征信范围。此外，郑州市更是出现了首付仅一万元的情况。

证券时报评论指出，房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响，中央及各地方政府密集松绑购房政策及出台地产纾困政策，是为了稳定房地产市场。各地因城施策去库存过程中，打通明显不适应当前房地产市场运行态势的过时政策，释放有购买力支撑的真实需求，才是政策的核心要义。

数据回暖，唱多声渐强

在多地政策支持下，近期楼市数据也在逐步回暖。

国信证券指出，地产高频数据边际持续改善，近两周以来，30大中城市商品房成交面积表现明显好转，截至6月25日，全国30大中城市商品房成交面积为385.59万平，为今年以来仅次于上周的次高水平，近三周平均成交面积环比提高17.9%。

在此情形下，各机构也开始“唱多”，分析人士普遍认为房企已到了基本面的底部。

中信保诚基金认为，目前房地产板块初步可见销售见底，克而瑞研究中心数据显示，6月1日~20日80城成交面积环比增长18%，同比下降41%，底部区间较为明确。随着板块轮动加速，房地产板块逻辑转向基本面，板块内可关注物管龙头及开发龙头。

万家基金黄海表示，当市场对地产行业极度悲观的时候，往往是买入地产股的好时机。政策底到市场底一般还需要经历两个季度左右的时间，但上市公司股价随着政策底的到来就开始有所表现了。

中信证券也在近日发布研报认为，地产基本面见底，正逐步恢复，主要有三个原因：一是目前住房交易中的杠杆率相比历史水平并不高；二是房地产政策的全方位放松；三是房价从2021年四季度开始企稳。

市场将沿着从销售到投资再到信用这一路径复苏，销售的复苏才刚刚开始。这一复苏顺序决定了，政策发力可能和基本面复苏长期共存。

对地产开发行业而言，过去九个月的拿地规模这一个指标，对于判断企业信用、市占率和盈利能力而言都足够有用。民营物管公司相比民营地产公司而言更容易走出困境，尽管国有企业在物业管理行业也占据竞争优势。

中信证券认为，对销售最敏感的，是从事经纪服务的企业。地产开发板块的估值和所处周期位置都极富吸引力的企业。