在2018年警示“活下去”，又在今年初提出“黑铁时代”，万科郁亮一向具有强烈的危机意识。如今房地产市场已经经受了一年的寒冬，郁亮表现出少有的乐观，判断短期内市场已经触底，并向行业传递信心。

预计6月市场好转

“短期来看市场已经触底，而恢复是一个缓慢温和的过程。预计6月销售会出现明显的环比上升，但仍然是同比下降，只是下降幅度相对收窄。”万科董事会主席郁亮在6月28日的股东大会上分享自己对行业形势的看法。

6月一般是房企冲击上半年销售的关键月份，尤其在经历连续数月颓势之后，6月市况能否改善备受关注。郁亮表示，进入6月之后市场进一步好转，一方面是因为近期相关政策的出台正在带来积极影响，另一方面因疫情而延迟的需求释放带来回补，此外还有5月基数较低及季节性因素。

房企销售在5月略微呈现暖意，但楼市整体寒气未散。克而瑞数据显示，百强房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，相比4月16%的环比降幅出现明显改善；但同比来看，单月业绩同比降低59.4%，前5个月累计业绩规模同比降低52.3%，降幅均较上月进一步扩大。

万科销售表现略好于百强房企的平均水平。据公告，万科5月销售金额为307.6亿元，与上一月308.6亿元相比基本持平，而同比下降46.56%；前5个月累计实现合同销售金额 1681.1亿元，同比下降 41.38%。

在郁亮看来，行业已进入新的发展阶段，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

不过，郁亮同时表达了对行业的信心：“最近这一年，如果放在社会中去，房地产行业一定不是最艰难的一个，房地产行业也没有理由躺平。更何况房地产仍然是十万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新，不管未来的道路多艰难，走下去就会有机会，这个行业仍然会为国家做出应有的贡献。”

冲击止跌企稳目标

万科在2021年出现罕见的净利润腰斩，郁亮也因此在业绩会上向股东致歉，并在股东大会上坦言今年是“从业以来压力最大的一段时期”。今年万科业绩目标是止跌企稳，开发业务继续保持在行业第一阵营。

“在3月份的时候，公司对市场下行有预估，但是没有预估到这么严重。现在来看市场状况增加了工作难度，但我们一直是相对稳健的，也提前做了一些铺排，会以更积极的销售和应对去兑现全年业绩止跌企稳的承诺。”万科总裁祝九胜在股东大会上表示。

祝九胜还称，万科在投资机制方面进一步优化，现在按照特别好的标准来进行投资，前5个月万科投了13块地，其中9块今年能够面世，还有6块今年现金流能够回正。

在非开发业务方面，万科主要有万物云、物流仓储和长租公寓三大板块，这部分业务增速明显，但暂未开始为报表贡献明显利润。祝九胜表示，万科物流业务今年要实现报表盈利，长租公寓业务今年已经在现金流实现盈利，在明年也会实现报表盈利。

即便实现盈利，上述业务体量恐难承接千亿级别的开发业务。对此，郁亮延续了此前的观点，认为非开发业务营收做到和开发业务相当的比重，是不现实的；物业等服务行业获取暴利也是不合适的。但衡量非开发业务的标准未必只有营收利润占比，市场价值还与社会稀缺程度等因素有关。

现场还有股东关心万科未来的分红计划。对此，公司董秘朱旭表示，公司分红计划会综合考虑公司长期发展需要，未来分红率会稳定在35%-40%之间，有利于长期投资者规划好现金流回报。

万科上市以来已经连续30年现金分红，累计分红949.7亿元，是股权融资金额的2.86倍，平均分红率33.2%。万科本年度临时上调分红比例至50%，预计分红金额约112.8亿元。

此外，万科还在进行一项20亿元至25亿元的回购计划，回购价格不超过18.27元/股，但目前仅完成了12.9亿元。有股东关心接下来的回购额度如何安排，朱旭回应称：“我们这次回购的时间是3个月，定期报告前不能回购，实际天数只有40多天，中间好多天股价在限价之上，此外公司回购也有一些时点的限制。接下来股价如果满足条件，我们还是会尽力做回购，如果不满足条件，我们会对董事会做报告，也会和监管方面进行沟通。”

截至6月28日收盘，万科股价报收18.45元/股，跌0.32%，总市值2093亿元。