2021年6月，首批基础设施公募REITs产品面世，因其资产的稀缺性备受市场关注。历时一年，公募REITs市场从冷静观望、到活跃交易、再到理性回归，首批公募9只REITs即将迎来解禁潮。
解禁高峰将至
此次解禁的是首发参与认购的其他类型战略配售投资者，这类战略配售投资者所持份额锁定期为12个月，这也意味着当首批公募REITs上市满一周年时，上述未流通份额将迎来解禁。据了解，首批上市的9只公募REITs将于6月21日迎来限售份额的首次集中解禁，解禁份额共21.7亿份，对应市值111.5亿元，相当于总发行份额的33.9%。
据富荣基金公募REITs投资总监王甲同介绍，首批基础设施公募REITs发行规模314亿，但鉴于投资人中存在战略配售者，有锁定期的要求。其中，发起人持有的部分锁定期为3-5年，市场化战略投资者锁定期为1年。因此上市初始的流通市值也就120亿左右，不到发行规模的40%。即将解禁的份额与发行初始流通规模相当，从数量上讲这相当于市场增加了一倍的流通份额。
如此数量的份额增加，在增加整个市场供应量的同时，也必然会给二级市场价格带来一定压力。王甲同称，鉴于首批解禁前，市场公募REITs份额供给少，而适合配置REITs的保险、理财等属性资金无法实现足额配置，在供给关系失衡的情况下，流通的公募REITs存在超额溢价情况，甚至部分REITs的涨幅较大，估值明显虚高。如果市场流通盘再增加一倍的供应量，部分溢价过高、估值偏离度较大的REITs可能存在价格回撤的压力。
谈到投资者将要面临的压力，王甲同强调，需秉承“价值投资、长期投资”的理念，选择底层资产优质、估值合理、现金流稳定的项目进行投资，避免追高和炒作。同时他建议，在解禁前降低仓位，待解禁一段时间市场平稳后，再择机进行配置。
扩募是生命力
2022年以来，伴随着A股市场的调整，相对稳定收益的REITs产品一度受到资金的追捧，成为市场关注焦点。在广阔市场前景下，公募REITs市场最近利好不断。
5月31日，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》，自发布之日起施行。至此，基础设施REITs扩募规则正式落地。
事实上，就在几日前，国务院办公厅公布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中提到“进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市”。
王甲同指出，参照国外成熟公募REITs市场经验，规模越大的REITs越受市场认可，二级市场表现也相对更好。公募REITs上市发行后，规模扩大主要靠扩募实现，扩募是公募REITs的生命力。
扩募不同于首发，流程和手续相对简化。发行人后续有适格资产，不用再走一遍发行流程，而是走扩募流程，就可以将资产装入到REITs中。同时，公募REITs还可以通过扩募安排募集资金，收购除发行人外的第三方持有的资产，这种安排就让REITs具备了类“上市公司”功能，REITs发行人可以在符合规定的前提下不断收购资产，在对资产升级改造后装入REITs。
对于公募REITs未来的发展空间，王甲同表示，鉴于我国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按照3%-5%的资产证券化率计算，未来公募REITs市场也能达到几万亿级别，公募REITs发展前景广阔。对于市场投资者来讲，特别是银行理财子公司、保险、信托为主要代表的机构投资者，公募REITs具有较高的配置价值，有助于增加市场投资人的选择，提高投资组合收益。根据公募REITs发行要求，运营稳定，可以产生稳定现金流，分红率不低4%的资产，可申请发行公募REITs。
底层资产日渐丰富
目前在政策支持下，公募REITs的大扩容呈现出底层资产日益丰富的态势。除了租赁住房项目外，目前还有交通、水利、风力发电场、科技工业园等资产，争相通过公募REITs方式进行运作。
以能源类资产为例，国务院办公厅近日转发国家发展改革委、国家能源局《关于促进新时代新能源高质量发展的实施方案》，该方案指出要丰富绿色金融产品服务，加大绿色债券、绿色信贷对新能源项目的支持力度，研究探索将新能源项目纳入REITs试点支持范围。
王甲同也表示，随着公募REITs市场的发展，越来越多的项目正在排队申请上市，后续供给量会逐步增加，项目类型也会更加丰富。随着市场解禁释放的存量和后续扩募出现的增量，在市场供给不断增加的情况下，公募REITs二级市场价格也会回归理性，疯狂追捧或跟风热炒可能不会出现。
同时，王甲同提醒投资者，无论何时投资公募REITs都要回归产品特性，注重如下三个方面：一是底层资产质量是否良好；二是能否产生稳定的现金流；三是估值是否合理。此外，公募REITs的投资中不同类型资产的价值判断要遵循不同的逻辑，特许经营权类和产权类是不同的投资逻辑，一类要看IRR，一类要看资本化率。无论是机构投资者还是普通投资者，都应本着“长期投资”的理念，测算买入时资本化率（或者分红率）和IRR是否合理，最好能做一定的压力测试，即长期持有情况下出现不及预期状况时，获得的分红能否满足自己投资的最低要求。
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