49亿剥离地产业务！“白名单”央企也退房了，“退房令”12年谁还在坚守？

来源：野马财经

中国电建的房地产业务“归零”了。

为避免同业竞争，中国电建（601669.SH）进一步剥离公司体内剩余房地产业务。

6月8日，中国电建公告表示，公司拟向控股股东电建集团及其下属子公司转让所持房地产资产。

具体来看，标的资产为公司所持24家房地产项目公司的股权及公司对其享有的部分债权。本次交易拟采用非公开协议转让方式进行，标的股权和标的债权的合计金额即本次交易对价为49.42亿元，由受让方以现金方式向转让方支付。

从营收占比来看，剥离房地产开发业务对中国电建的影响并不大。数据显示，中国电建2021年房地产开发实现营业收入295.39亿元，只占主营业务收入的6.62%。

值得一提的是，电建地产是国资委批准的16家以地产为主业的央企之一，也是中国电建从事房地产开发业务的主体，而此次剥离地产业务也成为2022年第一例央企重组。

一位电建地产内部人士表示，近两年国家对房地产融资政策不断收紧，作为A股上市公司，如果中国电建不剥离房地产业务，在资本市场上的再融资就会受到限制，所以我们要从上市公司出来。

中国电建则认为，电建集团将与其存在同业竞争的优质资产注入，除了可增强上市公司独立性之外，还将有益于上市公司进一步优化公司资产、完善公司产业结构。

10年“退房”路，清零地产业务

实际上，中国电建清空地产业务的想法由来已久。

最初，中国电建的方案是把电建地产与同样由其控制的南国置业进行资产重组。

2012年，南国置业创始人许晓明联合其兄弟许贤明，向电建地产转让上市公司29.75%的股份，电建地产成为南国置业第二大股东。

两年后，电建地产通过要约收购的方式，再拿下南国置业11.39%的股权，合计持股41%，成为南国置业大股东。

2020年6月，南国置业上演“子吞母”——吸收合并电建地产100%股权。具体操作是向电建地产的股东中国电建和中电建筑发行股份并支付现金12亿元，最终交易价格预估值约109.8亿元。

然而一年后，重组方案戛然而止。2021年9月26日，南国置业和中国电建均发布公告，称前述重组方案到期自动失效，且双方决定终止交易。

两天后，新方案出炉。9月29日，中国电建公告称，公司拟将所持房地产板块资产与电建集团持有的优质电网辅业相关资产进行置换，差额部分以现金补足。

今年1月6日，中国电建公布置换细节，置入资产为电建集团持有的18家子公司股权，置出资产为公司持有的3家子公司股权。

公告显示，置入资产所有者权益评估值为246.53亿元，置出资产所有者权益为247.18亿元，差额部分以现金补足。

来源：企业公告

如今，中国电建作价49.42亿元，将公司体内剩余房地产业务彻底清空。

中国电建指出，本次交易的交易对方包括电建集团、中国电建地产集团有限公司、北京飞悦临空科技产业发展有限公司、北京洺悦文化产业发展有限公司、西安中电建置业有限公司。

本次交易的标的公司中5家为中国电建全资子公司、3家为向现有股东内部股权转让，不涉及其他股东放弃优先购买权事宜，其余16家需由其他股东放弃优先购买权。

截至公告披露日，3家标的公司其他股东已放弃优先购买权，13家标的公司其他股东将于本次交易交割前放弃优先购买权，中国电建预计不存在实质性障碍。

在业界看来，中国电建的此番操作在解决了与电建集团同业竞争问题的同时，也得以控制地产投资，未来将更多精力放在能源产业上。

16家“白名单”央企之一，为何“退房”？

中国电建的主营业务为工程承包与勘察设计、电力投资与运营、房地产开发、设备制造与租赁等。其中，工程承包与勘测设计业务是收入总额最多的业务。

来源：企业财报

2021年年报显示，中国电建实现营业收入4483.25亿元，同比增长11.75%；实现归属于母公司净利润86.32亿元，同比增长8.07%。

其中，中国电建2021年房地产开发实现营业收入295.39亿元，同比增长35.56%，占主营业务收入的6.62%；毛利率11.75%，同比下降7.25个百分点，毛利额占比6%。

由此来看，房地产开发板块在中国电建业务中占比并不大，剥离房地产开发业务，对中国电建营收规模影响并不大。

在6月8日的公告中，中国电建同样表示，本次交易完成后，公司完成全部房地产业务剥离，有利于避免公司与控股股东之间的同业竞争。

实际上，早在2014年8月，电建集团曾向中国电建出具《关于电网辅业企业相关业务注入承诺的说明》，将与中国电建进行资产置换，妥善解决电建集团与公司的同业竞争情况。

在业内人士看来，对于中国电建而言，通过与电建集团进行资产置换，其房地产业务及资产将从上市公司出清，中国电建将进一步专注于工程承包与勘测设计、电力投资与运营等电网辅业。

中国电建指出，本次交易有利于优化公司资产，完成业务调整，完善公司产业结构，提高盈利水平和资产质量。

除此之外，中国电建置出房地产业务及资产而置入电网辅业相关资产后，其被房地产业务占用的大量资金也将得到释放。

在“十四五”期间，中国电建通过新能源电力资产布局，风电光电投运规模或延续高速增长，如果资金得到释放或为其转型升级按下快进键。

受益于行业高景气度，中国电建在年报中表示，建筑市场将保持持续稳定增长、能源电力领域绿色低碳转型提速、水资源与环境领域市场前景广阔。

不久前，中国电建于5月21日披露非公开发行预案，拟向不超过35名特定对象发行股票不超过23.29亿股，募集资金总额不超过150亿元。

募集项目资金中，55亿元投向精品工程承包类项目、40亿元投向战略发展领域投资运营类项目、10亿元投向海上风电勘察和施工业务装备采购类项目、45亿元补充流动资金和偿还银行贷款。

中国电建表示，本次定增主要为满足公司业务快速发展需要、提升公司持续发展能力，同时也是响应国家新能源产业政策，推动公司战略发展转型。

“退房令”12年，哪些央企还在坚守？

置出房地产资产，置入优质的电力资产，中国电建不是第一家。

2021年12月，广宇发展表示，将把旗下23家地产子公司出售或置换，以获取鲁能新能源100%股权。此次资产处置完成后，广宇发展主营业务将由原有房地产业务变更为风能和太阳能的开发、投资和运营。

除此之外，中国重汽、山东黄金、兖矿集团等一批国企、央企也在陆续转让、出售、清退房地产业务。

不过，中国电建是国务院确定首批16家主营房地产业务的央企之一，而其他则是需要“退房”的央企。

实际上，早在2010年，国资委就为78家非房地产主业央企下达了“退房令”，只留下16家主业可以经营房地产的央企。2011年又增加5家，中航、神华、中煤、新兴、鲁能，白名单扩展至21家。

2011年21家被允许经营房地产央企名单

然而，随着中冶集团整体并入中国五矿，中航地产被保利地产合并，神华集团与中国国电合并重组，目前这5家特批的非房地产主业央企很少有较大规模的地产业务。

由于央企退出房地产业务在实操层面程序复杂，再加上2010年之后，房地产市场迎来了黄金发展阶段。

再在过去十几年里，“退房令”一直颇显尴尬，央企并没有在楼市偃旗息鼓，甚至有段时间异常活跃。

截至2019年9月，有超过1800家A股上市公司持有投资性房产，占整个A股上市公司数量的48%，合计持有房产的市值超过了13000亿元。这些上市公司中，就包含大量央企。

另外，央企在拿地方面也异常强势。2016年，拿地支出前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席，16个拿地总额超百亿的“巨无霸”项目中，有9家花落“国字头”。

直至2020年1月，国资委再次要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

值得注意的是，国家政策一直在强调“非主业”，即以房地产业务为主要业务的国企央企可以继续经营，如保利地产、中海地产等；而以其他业务为主要业务的国企央企应当退出，如中信集团、中国重气等。

于是，多家“巨无霸”央企相继开始行动，掀起十年来罕见的央企“退房潮”。中国航空、国家电网、中建八局相继开始剥离地产业务。

资料显示，这三家央企均非以房地产为主业，其中，中建八局主营房屋建筑、国家电网以建设运营电网为核心业务、中国航空则是中央直属的特大型国有航空运输集团公司。

中南财经政法大学教授郭泽强认为，非以房地产为主业的央企投身房地产行业，会分散主业资源影响主业。缺乏长期战略规划和可持续发展考虑，对房地产行业的影响也弊大于利。

目前，国资委下属央企从事房地产业务有三种情况，一是以房地产为主业的中央一级企业，二是非以房地产为主业的中央一级企业，三是从事房地产业务的央企的子企业。

易居研究院研究总监严跃进表示，房地产行业背后存在一定的暴利，导致央企分心，这些国企、央企应该在主业实体经济上做到位，把精力和重心的进行调整，放到主营的业务上来。