大公房产作者：黄春蕊

大公房产讯 6月8日晚，荣盛发展发布关于对深圳证券交易所2021年年报问询函的回复公告。

据悉，5月25日，荣盛发展收到深交所下发的《关于对荣盛房地产发展股份有限公司2021年年报的问询函》，要求其就毛利率情况、母公司营业收入和占比同比下降、流动性压力等情况进行说明。

财报显示，2021年荣盛发展营业收入472.44亿元，其中房地产开发收入400.56亿元，毛利率17.86%，同比下降10.70个百分点。

就地产开发业务毛利率下降的主要原因，荣盛发展方面表示，近年来，各地房地产调控政策逐渐加码，限购政策频出且力度逐步加大，二三线城市在限购限价的调控下，房价整体走弱，公司项目盈利空间受政策和市场的双重限制，从而造成毛利率的下降。

同时，2021年下半年以后，为了加强销售、促进回款，荣盛发展部分项目通过一定程度的以价换量实现项目去化，在利润率面临下行压力的行业趋势下加剧了毛利率下降；并且，近年来土地市场竞争加剧、土地成本上升，土地一级市场出让价格依旧维持高位，高地价也使得地产开发项目的毛利率空间被持续压缩。

荣盛发展还表示，近年民营房企的融资利率持续走高，资本化的利息随着项目交付结算，也进一步压低了项目毛利率；随着项目进入竣工结算，较高的融资利息计入营业成本后导致项目的毛利率水平降低。从行业看，房地产行业整体利润空间被逐渐压缩，销售毛利率下降为行业趋势。

就问询函中提及的“2021年度集中计提大额存货减值”的合理合规性，荣盛发展方面表示，公司在每个资产负债表日，对项目存货跌价准备计提金额，均是综合考虑了项目业态、位置、销售量、市场预期变化趋势等多个层面因素后，而做出的测算结果。公司按照企业会计准则的要求，根据市场发展持续下行和疫情多点暴发造成的销售环境影响等实际情况，对2021年度进行存货跌价准备的计提，此次计提存货跌价准备是根据市场情况而进行的测算，具有合理合规性。

年报显示，荣盛发展2021年度共计提坏账准备约为8.11亿元，同比增长201.76%。其中应收账款计提约2.96亿元，其他应收款计提7.1亿元，转回1.95亿元。应收账款分类披露明细表显示，本期新增“组合2与政府有关的款项组合”，该组合期末账面余额为11.54亿元，本期计提坏账准备2.48亿元。其他应收款项下“合作方经营往来款”期末账面余额为197.51亿元。2022年第一季度计提信用减值损失1.05亿元，同比上升71.67%。

就深交所要求其说明“未按单项计提坏账准备的主要考虑”等，荣盛发展表示，应收账款中，组合2与政府有关的款项组合主要为公司一地产开发项目向当地政府的定销房项目。公司考虑对该笔款项不再按照按账龄与整个存续期预期信用损失率对照表计提，剩余8.25亿元账龄为2-3年，参考历史账龄等因素确定预期信用损失率为30%，计提坏账准备余额2.48亿元。公司认为根据与政府达成的资金安排，结合计提方法变化后不满足其他款项组合的列报条件，将其分类至组合2.与政府有关的款项组合列报。该笔款项在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充证据，因此参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其划分为政府有关的款项组合，在组合基础上计提预期信用损失。

就公司是否存在流动性风险，荣盛发展表示，近年随着“三道红线”指标的提出，公司融资受到很大限制，2021年公司努力改善债务结构，有息负债规模减少24.07%，减少了176亿元，同时“三道红线”指标踩中两条为橙档企业，融资仍将受较大限制。2022年，荣盛发展仍将以降负债为主要目标，并积极努力与金融机构沟通，对现有债务进行展期，保障企业及合作方的利益，努力用经营性现金流偿还负债、持续降杠杆。

另外，荣盛发展称，公司存在一定的流动性压力，在流动性承压情况未得到有效缓解之前，暂停对外投资；截至目前，上述压力不影响公司正常生产经营活动及持续经营能力。