一文讲透基础设施公募REITs

近期，基础设施公募REITs受到了越来越多投资者的关注，今天小信给大家讲讲什么是基础设施公募REITs吧~

基础设施公募REITs基础知识

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（一）什么是基础设施公募REITs？其主要收益来源是什么？

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金（以下简称基础设施公募REITs或公募REITs）试点工作，也代表着境内基础设施公募REITs试点正式起步。

基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。

（二）基础设施公募REITs与股票有何不同？

如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

（三）基础设施公募REITs与债券有何不同？

一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。

另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。 

理性参与基础设施公募REITs投资

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（一）近期，交易所市场个别基础设施公募REITs价格涨幅较大。对投资者来说，公募REITs二级市场价格持续上涨有何风险？

与股票、基金不同，公募REITs以底层基础设施项目评估价值为定价基础，将运营产生的稳定现金流（如项目租金、垃圾处理费等）作为主要回报来源，随着交易价格上涨，产品净现金流分派率将逐步下降。以“红土盐田港REIT”为例，以3月3日收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITs产品，将面临投资回报大幅下降的风险。

（二）针对公募REITs二级市场交易价格风险，基金管理人及交易所采取了哪些投资者保护措施？

针对近期个别公募REITs产品涨幅较大的情况，相关基础设施REITs已披露关于溢价风险的提示性公告，短期涨幅较大的产品已分别于2月9日、14日和15日向交易所申请了停牌。针对公募REITs市场运行情况，深交所后续将严格按照《证券投资基金上市规则》《交易规则》和《公开募集证券投资基金业务办法（试行）》相关要求，持续加强交易监测，督促市场主体充分信息披露，多措并举加强投资者教育，引导投资者理性参与，避免盲目跟风交易，切实维护公募REITs市场平稳运行。

（三）投资者应当如何理性看待公募REITs投资？

公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。境内公募REITs市场刚刚起步，市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

（四）投资者应当如何看待公募REITs部分战略投资者限售份额解限安排？

基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合网下投资者规定的专业机构投资者（简称其他战略投资者），可以参与战略配售。其中，其他战略投资者持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。2021年6月21日，全市场首批9只基础设施公募REITs顺利上市，其他战略投资者认购份额占发售总份额的比例在15%-52%之间。2022年6月20日，上述其他战略投资者持有基础设施基金份额期满12个月，符合解除限售条件。考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品部分战略投资者限售份额解限后二级市场价格出现一定波动。建议投资者密切关注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相关战略投资者解限份额、流通安排等情况，理性看待公募REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。

基础设施公募REITs基金发售

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（一）投资者参与基础设施基金份额认购的方式包括哪些？

投资者参与基础设施基金份额认购的方式有三种，分别为战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购。

（二）投资者应使用什么账户参与基础设施基金认购？

投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户（统称场内证券账户）；投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户（即场外基金账户）。

基础设施基金上市后，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。

（三）公众投资者如何认购基础设施基金？

募集期内，公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。公众投资者的认购方式与现行LOF基金认购方式一致。公众投资者中的普通投资者在首次认购或买入基金份额前，应当签署风险揭示书。

（四）投资基础设施基金的风险包括哪些？

投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：

1. 基金价格波动风险。受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动。

2. 基础设施项目运营风险。基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，存在基金收益率不佳的风险。

3. 流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

4. 终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规等情形而终止上市。

5. 税收等政策调整风险。如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。

风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。