2022年5月底，四家知名投行机构——海通国际、新华汇富、华西证券和开源证券首次覆盖越秀地产股份有限公司（股票代码：00123.HK），其中，开源证券认为越秀地产深耕大湾区、拿地方式多元，商住并举走向全国化，且整体经营业绩表现亮眼，给予“买入”评级。海通国际则认为越秀地产成功复制TOD模式至国内其他城市，在国企背景的优势下财务稳健、融资成本低，首次覆盖给予“跑赢大市”评级。此次的四家投行机构首次覆盖，是资本市场对越秀地产销售稳步增长，拥有丰富的优质土储、财务状况健康和独特TOD模式的认可。

01．销售业绩稳健增长，优质土储资源充沛

根据公告显示，2021年越秀地产累计合同销售金额约为人民币1151.5亿元，同比上升20.2%；合同销售面积417.7万平方米，同比上升10.1%。华西证券认为，在行业销售普遍遇冷的情况下，越秀地产超额完成全年1122亿的目标，迈入千亿规模，展现出强大销售能力。

除此以外，海通国际在报告中指出，在过去10年里越秀地产始终维持强劲的销售表现并且完成销售目标。2019-2021年越秀地产的合同销售额复合增长率达26%。2021年，当多数房企出现销售增速放缓时，越秀地产的合同销售额仍同步呈现20%的增速。同时，新华汇富也指出，2022年越秀地产前4个月的合同销售额为264亿元人民币，占销售目标的21%，而同业平均仅实现约18%。因此，华西证券、海通国际和新华汇富均认为越秀地产销售业绩优于同业，具有一定的优势。

越秀地产销售迈入千亿规模，同时保持合理拿地成本，拥有优质且充裕的土地储备，且土地储备位置较好，大湾区深耕优势凸显。海通国际、新华汇富、华西证券和开源证券四家机构均在报告中重点提到越秀地产土储优质，截至2021年12月31日，越秀地产总土地储备约为2，711万平方米，是2021年合同销售面积420万平方米的5倍，比2021年确认入账销售面积230万平方米高出近11倍。

此外，新华汇富还在报告中指出，截至2021年底，越秀地产的未确认销售额为1，506亿元人民币，同比增长25.9%，并且越秀地产拥有约2，711万平方米的土地储备，意味着公司拥有约4，600亿元人民币的可销售资源。据此，新华汇富认为，越秀地产可持续销售资源充足，足以支持约4年的销售，收入的能见度较高。

02．财务稳健向好，融资成本优势显著

截至2021年底，越秀地产剔除预收账款后的资产负债率为69.1%，净负债率为47.1%，现金短债比为1.36倍，实现“三道红线”零踩线。海通国际、华西证券等机构均认为，越秀地产财务稳健良好，维持三道红线绿档达标，整体杠杆率保持较低水平，健康的财务状况备受认可。

在融资方面，越秀地产积极拓展多元融资渠道和方式，对资金进行强化管理，持续降低融资成本。海通国际、开源证券和新华汇富均在报告中指出，越秀地产的融资成本一直在稳步下降，截至2021年底平均融资成本仅为4.26%，达到近六年最低位，并继续保持国际评级机构穆迪和惠誉投资级评级。而华西证券在报告中指出，越秀地产杠杆率下滑，融资成本优势显著。华西证券注意到，越秀地产于2022年5月24日成功发行21.5亿元公司债券，其中，3+2年期品种发行规模10亿元。票面利率2.84%，较今年首期下降6BP；5+2年期品种发行规模11.5亿元，票面利率3.35%，较今年首期下降3BP，融资成本再创新低。

基于公司稳健的财务表现，新华汇富预计，随着政策放松，借贷成本降低，房地产行业将逐渐复苏，相信越秀地产的表现将优于同业。

03.TOD模式打造差异化优势，彰显增长新动力

依托国企背景优势、与广州地铁的战略合作关系以及积累的TOD项目开发经验，越秀地产将继续深化实施包括TOD模式在内的“6+1”特色化、多元化增储模式。2022年5月18日，越秀地产收购琶洲南项目，将在大湾区拥有7个TOD项目。越秀地产在TOD项目上保持稳健增长，TOD模式已经成为其“6+1”多元化增储平台中一种极具竞争力的模式。

开源证券指出，越秀地产拥有强大的股东背景，因此能够承接越秀集团和广州地铁孵化的优质项目，前期风险较小。新华汇富则认为，越秀地产TOD项目主要位于利润率较高的优质地段，销售较有保障。多家机构在报告中显示，越秀地产通过与广州地铁的长期战略合作，已经成为目前最大的TOD模式发展商之一，并且于2022年5月成功拿下杭州地铁勾庄TOD项目，标志着越秀地产在广东省外的首个具体TOD项目正式落地，其TOD全国战略布局进一步深化，巩固了越秀地产作为中国领先TOD项目开发商的市场地位。

依托强大的国企背景优势，稳健的财务状况，充裕优质土储以及成效凸显的TOD模式，越秀地产获得不少投资者的关注和信心。此次四家知名投行机构对越秀地产实现首次覆盖，更意味着越秀地产拥有巨大潜力，备受资本市场的看好，为未来进一步提升市场份额，迎来更高质量的发展积蓄新势力。